遵义市国投综合楼项目定位及营销思考20xx-9-15-1(编辑修改稿)

遵义市国投综合楼项目定位及营销思考20xx-9-15-1(编辑修改稿)内容摘要：

沃尔玛超市（外环路店） 17000平方米 佳惠超市 3000平方米 超级市场 25 位臵 规模 (㎡ ) 总层数 档次 1F 1F 2F 3F 4F 百货大楼 中华南路 3000 四层 中低档 地下商场 首饰、药店 佳惠超市 佳惠超市 —— 东方百货 中华南路 20200 四层 中档 低档服装 化妆品、饰品、鞋、钟表 男装、小家电 女装、床上用品 运动服饰、体育用品、美容中心、咖啡 重庆百货 新华路 30000 四层 中 高档 重百超市 化妆品、饰品、皮鞋箱包、钟表、数码、小家电 男装、女装、休闲装 家居床上用品、儿童用品、文体用品重百电器 —— 国贸百货 中山路 5000 三层 中高档 —— 首饰、化妆品、服装 屈臣氏超市 床上用品 —— 港澳广场 香港路 45000 三层 中高 档 —— 国美电器、世纪星光电影院 华联超市、怡信数码港 华联超市 —— 百盛购物商场 民主路 —— 四层 中 高档 运动和家用 化妆品、珠宝、鞋、包、表、眼镜、 KFC 女装 男装 —— 遵义主力店及商业构成一览 遵义主力店发展档次较低，且高端消费存在外流现象（重庆、贵阳方向）， 中低端消费多在丁字口商圈完成， 随着商圈外扩、发展过程中，高端消费卖场、主力店将会填补核心商圈的不足和空白。 本案作为次级商圈的较边缘地带，不宜在中低端混战。 26 城市商圈形成规律 —— 百货 专业市场 社区商业 百货等购物 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 发展 阶段 市场 表现 经营模式 经营业态 第一阶段 第三阶段 第二阶段 以市中心单极模式发展 在次级中心区域出现专业市场 在各区域形成以社区型为主的商业次中心 自有住宅底商经营或出租为主 商铺市场化 ， 经营和销售同时存在 ，大卖场开始出现 商铺特色化 ， 销售成为核心赢利手段 百货为主 专业市场 餐饮 、 休闲 城市中心区域 城市的临近郊区地带 社区商业 (新兴商圈 ) 遵义核心商圈已经成型，开始出现潜力商圈，并有形成新兴商圈 27 遵义潜在运营的商业项目 未来将形成的商业 东方星城商业 商业部分规划东方百货、建国酒店、东方酒店、部分用于经营超市、电信、金融、餐饮、休闲娱乐、百货等 桃溪河畔商业 定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。 中天万里湘江商业 4层全部做知名品牌星力百货，万里路商圈连接丁字口，商业范围成熟。 新长征尊城 电影院、商业街、整体住宅体量较小。 主打核心商圈。 保利商圈 28 遵义房地产商圈分布情况 桃溪商圈 桃溪河畔近日打造“食尚大道 ”桃溪河商业未来或将开发缓慢，本地开发商对于自身商圈打造信心不足，从未来角度看，具备场景，但根据市场来看，开发缓慢。 保利商圈 新兴商圈，企业能够调动更多社会资源，保利品牌能够独立运作打造成熟商业能力。 未来形成的商圈 本案 本案作为未来商圈中央位臵，理论上起着一定的链接带动作用，但本案物业的出现势必无法与保利商圈竞争，满足自身社区配套，与周边商圈互补成为本案商业开发目标之一。 桃溪商圈 丁字口商圈 港澳商圈 广珠商圈 29 遵 义市商业市场小结 遵义商业市场处于快速发展阶段，商业供应量急剧放大，但分布区域不均衡，中心城区可供销售的不多，中华南路、民主路等繁华地带的商铺没有空臵，处于“一铺难求”的状态。 商业地产供应量巨大，但开发和营销水平都比较低，在售和待售项目主要集中在南部和北部，空臵率高。 整个城市的商业 现主要 围绕丁字口这一单一核心发展的。 随着港澳商圈、广珠商圈逐渐成熟未来将分流大批客群及臵业者到该商圈进行投资。 本案位于港澳商圈、广珠商圈，是城市北扩形成的核心商圈补充，但是目前商业业态的规模、档次较小。 本案处于次级商圈较边缘地带，不适宜走中低端商业路线，不然很难吸引到客户。 30 市场 代表性写字楼 概述 31 项目名称 遵义 万豪国际写字楼 地址 珠海路与广州路交叉口 当时在售均价 6800元 /平方米 容积率 7 建筑类型 高层 租金 2843元 /㎡ 物管费 /㎡ 配套设施 银行、酒店、 遵义万豪国际写字楼 该写字楼目前已售罄； 租凭方与业主自行联系，租金在2843元 /㎡ 之间，物业管理费 元 /㎡，整栋楼宇已经全部租赁；主要单位为恒大地产集团、石油公司等。 32 遵义城上城写字楼 写字楼 项目名称 遵义 城上城写字楼 地址 南京路市委对面 在售均价 9000元 /平方米 容积率 建筑类型 高层 租金 3846元 /㎡ 物管费 /㎡ 配套设施 银行、酒店、娱乐 该写字楼目前基本售罄； 租凭方与业主自行联系，租金在3846元 /㎡ 之间，物业管理费 元 /㎡，物管由承租方承担 整栋楼宇已经完成全部租赁；主要单位为保利地产集团、华信工程咨询、南鸿、金旭房开，高开司等。 33 遵义盛邦地标写字楼 项目名称 遵义 盛邦地标 地址 汇川区香港路 在售均价 6500— 7800元 /平方米 容积率 建筑类型 高层 租金 3144元 /㎡ 物管费 /㎡ 配套设施 银行、娱乐 该写字楼目前已售罄； 租凭方与业主自行联系，租金在 3144元 /㎡ 之间，物业管理费 /㎡，物管理由承租方承担 整栋楼宇已经完成全部租赁；主要单位为中小规模建筑公司、广告公司。 34 遵 义市 写字楼 市场小结 遵义 写字楼 市场 目前存在规划、智能化、管理、经营水平较低的现象。 遵义代表性写字楼基本处于汇川区，城市发展重心偏向该区域。 综合型写字楼存在较大市场需求空间。 本案的规划设计，如电梯数量、 先水平，占有较大优势； 35 报告框架 市场分析 营销思路 费用预算 本体分析 定位思考 与谁竞争。 凭何竞争。 如何竞争。 36 项目概况 项目经济技术指标 总用地面积 9916㎡ 总建筑面积 66710㎡ 地下总建筑面积 12437㎡ 建筑密度 ㎡ 容积率 绿化率 23% 停车位 437个 项目规模： 项目地上为 24层、地下为 2层；建筑高度 ，总建筑面积 79147 ㎡， 项目地址： 汇川区人民路与厦门路交汇处。 37 本案 本体分析之 资源优势  项目占据汇川区广珠商圈辐射范围，商业价值高；  项目衔接老城区与新城区的中间地带，交通通达性良好，有承接新老城区客户的先决条件； 38 本体分析之 交通便利度 本案  通达性良好；  周边配套：自身配套较为充足，拥有成熟别墅居住区且居住氛围良好；  行政单位众多，片区形象良好； 39 楼层 建筑面积 建筑功能 2F 6179㎡ 地下车库 1F 6258㎡ 1F 4280㎡ 商业 2F 3666㎡ 3F 4254㎡ 4F 4224㎡ 5F 2933㎡ 写字楼 6F至 17F 29112㎡ 18F 2400㎡ 19F24F 14270㎡ 酒店 顶层 1042㎡ 机房 429㎡ 本体分析之 稀缺性 人民路片区仅有的自然环境优势 —— 湘江河，该板块并没有综合型物业故显得比较稀缺。 目前市场综合型物业并不多，属于市场稀缺产品，市场压力不大，具有很强的市场竞争力。 区域市场同物业竞争项目少 40 本体分析之 商业价值分区 负一、二 F地下车库 1F4F商业 5F18F写字楼 19F24F酒店 项目形象区 提升整体服务形象的区域 现金牛区域 回收投资的主要区域 溢价区及形象区 商业价值最高区域 遵义首席综合体 —— 集酒店、写字楼、购物、休闲等各种功能于一体，是城市功能的极大补充 本体分析之 大气度 41 42 S（优势）： 开发实力保证； 高端综合楼宇；客户针对性较强； 地理位臵较为优越；。