高尔夫球场地块投资可行性分析报告(编辑修改稿)

高尔夫球场地块投资可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

7 P3(b)13265 P4(b)13972 P5(b)12269 参照权重（ %） Y 30% 30% 15% 15% 10% 加权后数目（元）PN(c) P1(c)4420 P2(c)4427 P3(c)1990 P4(c)2095 P5(c)1227 本项目预估毛坯均价： 14160 元 /平方米 注 :本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准（ 10 分），根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。 各参照楼盘价格均为毛坯价格 ,其中芳村花园为通过二手价溢价 35%后的参考价。 计算方法： Pn(b) ＝ Pn(a) * 10 / Xi Pn(c) ＝ Pn(b) * Yn （ ∑Yn ＝ 100%） P 区位＝ ∑Pi(c) 参照项目 万科柏悦湾 荔江美筑 逸彩新世界 翠竹苑 芳村花园 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 项目状况 社区规模 16% 9 1． 44 7 1． 12 11 1． 76 10 1． 6 8 社区规划 16% 9 1． 44 10 1． 6 10 1． 6 10 1． 6 6 园林环境 16% 10 1． 6 7 1． 12 8 1． 28 9 1． 44 6 户型设计 15% 10 1． 5 9 1． 35 9 1． 35 10 1． 5 7 社区商业 4% 11 0． 44 10 0． 4 10 0． 4 10 0． 4 10 学校 6% 11 0． 66 10 0． 6 10 0． 6 10 0． 6 10 会所 4% 10 0． 4 10 0． 4 9 0． 36 10 0． 4 5 物业管理 8% 12 0． 96 10 0． 8 9 0． 72 10 0． 8 6 开发商品 15% 12 1． 8 10 1． 5 10 1． 5 10 1． 5 10 15 牌 总评分 9． 57 9． 84 参照项目毛坯价（元） P1(a)15000 P2(a)14137 P3(a)13000 Pn(a)14000 P5(a)11533 折算价格（元） P1(b)14648 P2(b)15902 P3(b)13584 Pn(b)14228 P5(b)15522 参照权重（ %） 30% 30% 15% 15% 10% 加权后数目（元） P1(c)4395 P2(c)4771 P3(c)2038 Pn(c)2134 P5(c)1552 项目预估价： 14889 元 /平方米 注 :本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准（ 10 分），根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。 其中户型设计及物业管理以市面上一般性取值为参照。 计算方法 Pi(b) ＝ Pi(a) * 10 / Xi Pi(c) ＝ Pi(b) * Yi （ ∑Yi ＝ 100%） P产品＝∑Pi( c) 3．区位、产品综合均衡 现综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品的毛坯价格为： P 预估＝ P区位 * % + P 产品 * %=14695（元 /平方米）。 4．分期价格确定及收益 由于项目将在明年下半年才可能发售，界时区域整体市场将有较大的需求缺口 ,且随着周边市政配套建设的完善以及新政对楼市的影响逐步放缓 ,本案的销售价格将有一定的上升空间 ,预估增幅为 8%.销售时建议项目采用低开高走的营销策略 ,将景观资源较好的区域最后销售 ,以实现项目价值的最大化。 整个推售过程可分三期进 行，估测各分期毛坯价格分别为： 15870、 16000、16500，考虑以精装 2020 元 /平米销售，价格分别为 17870、 18000、 18500，销售率 95%100%；按照上述估测，计算实际销售总收入。 建筑面积 （平方单价 （元 /平销售率 销售额 （万元） 备注 16 米） 米） 第一批 56807 17870 95% 预计于 2020 年下半年上市销售，货量为三分之一 第二批 56807 18000 95% 97139. 货量为三分之一 第三批 56808 18500 100% 货量为三分之一 合 计 170422 第一章 总 论 概论 项目名称 圣安德鲁斯高尔夫俱乐部（郑州）高尔夫球场建设工程 项目法人、技术协作单位及负责人 项目单位：圣安德鲁斯国际高尔夫发展（香港）有限公司 董事长：樊志强 技术协作单位： Swan Golf Designs Ltd 项目负责人：杨华伟 建设地点 郑州市中牟县雁鸣湖生态风景区 项目设计规划及用地规模 设计规划：本项目设计一座国际标准的 27 洞球场， 包括 18 洞会员制球场和 9 洞公众球场，在 18 洞会员制球场中有 9 洞是灯光球场。 18 洞会员制球场球道总长度 7360 码，标准杆为 72 杆； 9 洞公众球场球道总长度 3405 码，标准杆为 36 杆。 设计一个 45 个打位的会员练习场和一个不少于 100 个打位的公众练习场； 6000 平方米（建筑面 17 积）主会所和 800 平方米（建筑面积）小型会所；休闲度假别墅及网球场、游泳池等其他配套设施；可为 500 名员工提供住宿的公寓楼；1800 平方米（建筑面积）草坪养护中心； 650 亩面积的观鸟林和 400亩水面的蒲花荡； 300 亩的草坪培育场。 项目 用地：总占地面积 亩。 （一）《雁鸣湖生态风景区旅游规划》，北京大学环境科学中心， 2020。 （二）河南省委、省政府关于进一步加快发展第三产业的意见。 （一）项目建设的背景、必要性 （二）市场预测分析 （三）项目选址分析与建设条件 （四）建设规模与建设方案 （五）环境保护与安全卫生、节能 （六）组织机构、劳动定员和人员培训 （七）项目实施计划 （八）投资估算和资金筹措 （九）项目财务评价 18 第二章 项目建设背景及必要性分析 郑州市及雁鸣湖旅游区概况 郑州市是河南省省会，中国重要的内陆开放城市和历史文化名城，正在崛起的现代化商贸城市。 郑州北濒黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，东、西与七朝古都开封、九朝古都洛阳相临。 郑州现辖 5 市 1 县 6 区，总面积 平方公里，总人口 666 万，其中市区面积 1062 平方公里，人口 233 万。 郑州地处平原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京珠、连霍高速公路及 10 310 国道穿境而过， 4E 级新郑国际机场与 国内外 30 多个城市通航。 拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和二类铁路、公路口岸各一个。 邮政电信业务量位居全国前列。 郑州商贸发达，是国务院确定的 3 个商贸中心试点城市之一。 拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 30 多家；每年在郑州举办的各类全国性、 19 区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。 开放的郑州在工农业生产、科教文体等方面取得了十分突出的成就，工业体系逐步完善，农村经济发展 迅速，先后跻身全国城市综合实力 50 强和投资硬环境 40 优城市之列。 兴办的郑州高新技术产业开发区被评为国家重点开发区和全国 “十佳” 开发区，与郑州经济技术开发区一起成为河南省对外改革开放的窗口和国内外客商投资的热点。 悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400 多处，其中国家级文物保护单位 26 处。 嵩山风景名胜区是全国44 个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界，这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观景台、中 国宋代四大书院之一的嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。 在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝、著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。 进入新世纪后，郑州紧紧抓住我国加入 WTO、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。 郑东新区总面积约 150平方公里，预计人口 150 万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体，同时，还将本着老城 区改造和新城 20 区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和区域性中心城市。 雁鸣湖旅游区位于郑州市东偏北部，距郑州 30 公里，东距开封30 公里，南距中牟县城 15 公里，西北距黄河 7 公里。 雁鸣湖旅游区包括东湖水上乐园区、中湖垂钓区、西湖鸟类栖息区、姐妹湖美食区和国家森林公园。 湖区内碧波荡漾，蒲苇繁茂，风光迤俪，野趣横生，是郑州市东部面积最大的水域和湿地，常年有多种野生鸟类在此栖息繁衍，目前数量已达数万只。 其 中国家级保护鸟类八种：小苇、 小青脚鹬、 大鸨、白鹤、大天鹅、小天鹅、蓑羽鹤、灰鹤；省级保护鸟类五种：苍鹭、灰雁、铁嘴沙、大白鹭、麻雀；其他野生鸟类数十种，如野鸭、野鸡、喜鹊、苍鹰、斑鸠、鹞子、鹌鹑、猫头鹰、布谷鸟、啄木鸟等。 森林公园位于湖南岸和西岸，主要树种为槐树，槐林遮天蔽野，与湖、荡景色交相辉映，构成郑、汴地区面积最大的“绿色氧吧”。 河南省第三产业及旅游业的发展预测 近十年来，河南省第三产业的发展取得了较大的成就，不仅对国民经济贡献率不断提高，而且吸收大量劳动力就业。 河南省 2020 年第三产业增 加值为 1928 亿元人民币，占全国比重的 %，这一数字占全省 GDP 的 %，仅郑州市第三产业增加值就达 427 亿元人民币，占全省比重的 %，占全市 GDP的 %，比上年增长 %。 目前河南第三产业的发展已成为国民经济增长的主力军，仅郑州市 21 2020 年首季度 GDP 增长便出现了近五年来没有的 %的高速度，第三产业增长也达到 12%以上。 旅游业是河南省第三产业发展的重点行业。 河南省是全国旅游资源丰富的省份之一，丰富的自然、人文、历史景观为河南省创造了可观的旅游收入。 例如， 2020 年河 南省接待游客 万人次，比上年增长 %，旅游总收入 亿元人民币，比上年增长 %，占全省 GDP 的 6%，确立了旅游业在全省国民经济中的地位。 目前正是河南省旅游业发展的关键时期。 国际旅游业的迅猛发展和世界旅游业的热点东移，国内旅游市场的蓬勃兴起和国家区域发展政策、产业政策的重大调整，将给河南省旅游业的发展带来难得的机遇。 河南省旅游业正在逐步建成一个比较发达和较现代化的集“行、住、吃、游、购、娱”六要素为一体的综合旅游产业体系。 在加强资源开发、基础建设的同时，把更多的精力转到新旅游市 场的开拓上。 根据河南省委、省政府新的发展战略思路，在积极推动全省上下大力发展旅游业、进一步提升观光旅游的同时，积极向观光、文化、休闲、度假综合性旅游转变，改变过去的旅游粗放型经营模式，注重旅游业的可持续发展。