鲁能三亚湾营销方案(编辑修改稿)

鲁能三亚湾营销方案(编辑修改稿)内容摘要：

产生兴趣从而认购本项目。 在加强客户维护、赢得客户良好口碑的前提下，加强“老带新”和泛销售优惠政策，促进客户积累。 本阶段营销费用约为 400 万元，其中岛内拓客约为 140万元，媒体费用约为 260 万元。 下半年营销费用总计 2651 万元。 具体营销执行计 划和营销费用见附件。 （四）三张行动时间表 销售体系搭建时间表 项目开盘前甲方需要落实的具体工作时间表 序号 项目 内容 效果 完成时间 备注 1 工程层面 看房通道的景观 完成看房通道的景观工程 9 月 10 日 样板间完工 样板间完成装修与改善工作 9 月 15 日 达到取得预售证的条件 拿到美三区二期与美五区的预售许可证 9 月 30 日 开盘前完成部分主体建筑 设置能够瞰海的样板间 11 月 15 日 2 营销层面 项目品牌定位与形象重新包装 直接说出“候鸟型产品”的项目价值 8 月 30 日 引入策略型广告公司 提升物业服务 给客户全新的度假体验，物业服务的 前置也为客户购房提供一定的信心 8 月 10 日 网盟的启动确认与费用确认 尽快进入转介状态为项目筛选和输送客户 8 月 15 日 网盟佣金 3% 重点城市外接待 在重点城市为项目选择地段较好的接 8 月 30 日 点选址方案 待点，接待当地客户，展示项目形象 专项增值服务 方案确定 选定不动产 运营管理公司及明确合作模式、服务内容 8 月 30 日 精装修公司确定 选定精装修公司及明确合作模式、服 务内容 8 月 30 日 移动售楼部方案确认 在三亚市内人流集中区域设置流动售楼车一辆 8 月 30 日 确认样板间开放方案内容与执行 在提交方案后迅速提出反馈意见，以便方案能够在规定时间内落地执行 8 月 30 日 确认开盘方案的内容与执行 在提交方案后迅速提出反馈意见，以便方案能够在规定时间内落地执行 9 月 10 日 完成整体招商 包装 展示城市度假生活未来生活前景 9 月 10 日 部分生活配套 开始营业 完成整体招商的包装，部分主要生活配套（超市 ，商场，便利店，菜场）开始营业 9 月 15 日 确认易居提交的价格策略 完成项目的销售任务，根据市场制定相应的价格策略显得尤为重要 9 月 30 日 营销费用的支持 配合项目的各项宣传内容支出相应的 营销费用，缩短相应的请款流程 12 月 30 日 全国活动费用、项目整体营销推广费用、分销渠道费用等 项目开盘前乙方需要落实的具体工作时间表 序号 项目 分类 内容 完成时间 负责人 1 老客户维护 岛内 按照执行方案所定节点完成 7 月 9 月 方磊 2 拓客 岛外 配合鲁能在北京，石家庄，哈尔滨，济南，石家庄、成都、重庆等地的拓展活动 79 月 阮磊 3 尾盘销售 岛内 持续去化剩余的房源 7 月 12 月 阮磊 4 拓客 岛内 对岛内人流密集处及高端商场，会所等地派单等方式挖掘客户 812 月 方磊 5 样板间开放 岛内 样板间看房通道制作，与样 板间装修及建议 8 月 15 日 企划组 6 岛外团队建设 重点城市 哈尔滨 8 月 20 日 阮磊 成都 8 月 20 日 北京 8 月 20 日 其他城 市 沈阳、长春 8 月 25 日 太原 8 月 28 日 重庆 8 月 28 日 7 网盟渠道搭建 全国 搭建全国网盟转介平台，为 项目储备客户 8 月 30 日 阮磊 8 案场销售员培训 岛内 美三区及美五区产品培训 8 月 30 日 方磊 9 泛销售人员管理 岛内 针对以前的泛销售人员进行 统计与管理 8 月 30 日 方磊 10 售后服务导入营 销推广体系 岛内 房屋托管与增值作为项目的 卖点对外宣传 9 月 15 日 企划组 11 重点城市外接待 点销售员进场 岛外 岛外接待点启用，起到客户合同催签与前款催缴的左右，还有就是维护当地的老客户，拓展新客户 10 月 30 日 阮磊 附件一： 三亚湾新城下半年具体营销执行计划 一、第一阶段蓄客期（ 89 月份） （一）阶段营销目标 全国范围的岛外推介活动持续至 9 月 30 日，认筹 700组，为 10 月份开盘夯实客户基础。 （二）具体营销执行 线上：项目炒作 借助专业网络平台，如搜房、易居电商等，开设网上销售中心。 新浪乐居配合推介活动，除了对活动现场的报道外，还要用软文、链接等方式对活动进行前期的炒作和后 期延续性的炒作。 具体执行如下： 报道力度 数量 推广 报道团队 提前做预热报道 1 篇主稿 1 篇副稿 2 条微博 数篇炒作稿 海南三站焦点图及要闻区、文字链 国际旅游岛焦点图要闻区、文字链 旅游地产频道焦点图 新浪首页文字链 新浪财经首页文字链 全国部分城市同步横切 论坛置顶 推介会当地新浪乐居焦点图、文字链支持、推介会当地媒体、当地乐居会招募 约 4 人，包括采访编辑、摄影记者、直播编辑 现场报道、图文直播、微博直击 10 条微博直播 数十张图片 直播稿数篇 活 动结束后专题页面制作并推广 1 篇通稿 1 篇副稿 论坛、微博炒作 20 篇主贴 10 篇微博 /博客 论坛直播、微博直播等 推介会当地报道推广 线中 （ 1）岛外推介活动 活动目的： 在客户短时间内无法上岛的情况下，通过推介会主动对客户进行项目信息的告知，有效扩大项目的客户资源。 活动目标： 在 10 个城市，共计举行 10 场大型推介活动和 15场小型圈层活动，认筹蓄客 700 组。 活动方式： 针对前期项目积累客户及易居和鲁能的客户资源、新浪乐居资源和各外部资源的客户进行活动邀约，在所在城市选取一家 五星级的酒店进行集中讲解、集中推介。 （ 2）跨界合作 —— 仕东利音乐会 背景简介： 仕东利将冠名推出名为《玫瑰 @蝴蝶》的名师大作时尚经典唱片，由两位中国音乐界的大师倾心制作，并在后续进行全国 16 个城市的巡回演出。 活动目的： 仕东利品牌的客户资源均为本项目的潜在客户，通过赞助音乐会，植入项目信息，并共享其客户资源。 合作方式： 1）在音乐会现场对项目做推介。 2）其中一位音乐大师 张乐先生的写真集《张乐乐享人生》安排在项目现场拍摄，植入项目实景；写真集将与唱片同时发行销售，第一次发行量总共 3 万张，扩大项目认知度。 3） 项目名称将直接出现在首发 3 万张唱片的封底。 4）安排三亚公司高层领导作为本次唱片的监制。 5）邀请三亚公司高层参加新闻发布会。 （ 3）启动易居网盟蓄客 活动时间 ： 8 月 25 日开始 活动目的 ：正式启动易居网盟，作为常规拓客渠道的有益补充。 邀请对象 ：有意向的客户或认筹客户。 活动方式 ：由易居网盟、新浪乐居和合作媒体，定期组织看房团，向岛上输入客户；同时，使用易居 E 金券，给予一定的特殊折扣（在原来折扣基础上再优惠 5万元），促进认筹。 易居网盟经纪人转介客户成功认购，给予成交房源总销额的 3%作为奖励。 参与客户来 源 ：易居网盟经纪人转介、新浪乐居或合作媒体客户资源。 （ 4）专属看房团组织 目的： 通过专属看房团的组织，加深媒体及泛销售人员对项目的印象，并利用其对项目进行口碑宣传。 具体形式： 由新浪乐居负责组织实施。 1）媒体品鉴团 9 月 18 日，邀请全岛主流媒体品鉴项目样板间，提供与项目零距离接触的机会，并对活动进行跨媒体全方位深度报道。 利用参与人群的公信力，为项 目的品牌及产品提高关注度与美誉度。 2）旅行社高管品鉴团 海南本土旅行社拥有大量高端客户资源，于 9 月 20日邀请海南本土旅行社高管到项目品鉴，宣讲泛销售奖励政策， 通过这一圈层传递项目信息。 同时，与旅行社合作，制定相应旅行路线，带客到项目现场。 3）高尔夫会员品鉴团 9 月开始，在项目地举行小型高尔夫球赛，邀请新浪天使高尔夫俱乐部会员参加，吸引、锁定此类目标客户。 4）星级酒店高管品鉴团 海南星级酒店是高端人群进岛聚居地，邀请全岛五星级酒店高管到项目品鉴，宣讲泛销售奖励政策，利用其在酒店的高端客户资源为项目持续蓄客。 5）房产中介集客看房团 海南本土房产中介。