中远山东菏泽房地产住宅项目市场可行性研究与定位报告(编辑修改稿)

中远山东菏泽房地产住宅项目市场可行性研究与定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

新增产量 7500 吨的规模。 四 、 菏泽市房地产市场 发展动态 根据山东省的宏观经济运行状况和房地产经济发展规律，菏泽房地产 市 场 的 发 展 ， 呈 现 出 以 下 一 些 特 点 和 趋 势。 １ 、 房 地 产 从 卖 方 市 场 转 入 买 方 市 场 住 宅 建 设 作 为 国 民 经 济 新 的 增 长 点 ， 在 扩 大 内 需 和 开 拓 市 场 方 面 起 着 重 要 的 作 用。 继 续 加 大 住 宅 投 资 规 模 和 住 宅 投 资 力 度 ， 必 然 会 使住 宅 市 场 成 为 买 方 市 场。 在 买 方 市 场 形 成 的 条 件 下 ， 房 地 产 供 应 者 或房 地 产 开 发 商 ， 将 会 面 临 三 个 新 问 题 ： 一 是 市 场 竞 争 和 经 营 风 险 将 会出 现 ， 并 且 得 到 进 一 步 发 展 ； 二 是 房 地 产 利 润 将 逐 步 从 高 额 利 润 走 向平 均 利 润 ； 三 是 慎 重 投 资 ， 对 于 每 个 项 目 要 进 行 认 真 的 可 行 性 研 究 ，并且要 做好项目策划，以适应市场的需要。 ２ 、 在 房 地 产 产 品 结 构 中 住 宅 将 成 主 导 产 品 在 房 地 市 场 中 ，如 果 就 房 产 市 场 来 说 ，大 体 上 可 以 分 为 四 类 ，即住 宅 或 住 房 市 场 ， 办 公 用 房 市 场 ， 商 业 服 务 用 房 市 场 ， 工 厂 仓 库 用 房市 场。 根 据 山 东 省 房 地 产 市 场 供 给 和 需 求 状 况 ， 在 宏 观 上 控 制 这 类 物业 投 资 建 设。 为 了 改 善 居 民 住 房 困 难 ， 国 家 鼓 励 投 资 经 济 适 用 住 房 的建 设。 在 今 后 一 段 时 期 内 ， 住 宅 特 别 是 经 济 适 用 住 房 ， 将 成 为 房 地 产产 品 结 构 中 的 主 打 产 品。 ３ 、 居 民 个 人 将 进 入 市 场 ， 成 为 住 房 购 买 的 主 体 改 革 开 放 以 来 ，随 着 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 建 立 ，住 房 商 品 化改 革 的 进 行 ， 住 房 商 品化程度不断提高，但是进入住房市场的主要是单 位。 单 位 按 照 商 品 交 换 关 系 ， 向 房 地 产 开 发 商 购 买 商 品 房 ， 形 成 了单 位 与 开 发 商 之 间 的 住 房 交 换 市 场。 但 是 ， 单 位 购 买 回 商 品 房 以 后 ，基本上按照传统方式，把住宅无偿或低偿分配给职工居住。 这就是说，在一个完整的商品房交换市场中，前一个过程是按照市场方式进行的，后 一 个 过 程 仍 然 实 行 着 传 统 的 实 物 住 房 分 配 制 度。 住 房 分 配 货 币 化 政策 的 实 施 ， 国 家 和 单 位 将 基 本 退 出 住 房 市 场 ， 居 民 个 人 将 成 为 住 房 市场 的 主 体。 居 民 成 为 购 买 住 房 的 主 体 ， 将 引 起 一 些 变 化。 其 中 最 大 的变 化 ， 一 是 精 心 选 择 ， 即 对 住 宅 的 地 段 、 套 型 、 环 境 、功能和质量，要进行反复的比较选择。 二是计价还价，“米米计较”因为住房支出的是 职 工 一 辈 子 的 辛 苦 钱。 房 地 产 开 发 经 营 者 必 须 适 应 这 种 变 化。 ４ 、 住 房 供 应 体 系 逐 步 形 成 随着住房商品化和社会化改革的进行，居民个人成为住房市场的主 体 ，根 据 居 民 收 入 水 平 的 差 别 ，对 高 收 入 者 以 市 场 价 格 供 应 商 品 房 ；对 中 低 收 入 者 以 政 府 指 导 价 供 应 经 济 适 用 住 房 ； 这 种 住 房 供 应 体 系 ，不 仅 发 展 了 住 房 市 场 ， 而 且 把 住 房 商 品 化 与 住 房 社 会 保 障 制 度 有 机 地结 合 了 起 来 ， 对 于 解 决 居 民 的 住 房 问 题 ， 实 现 人 类 居 住 区 可 持 续 发 展都 有 着 重 要 的 意 义。 住 房 价 格 逐 步 趋 向 合 理 价格是市 场交换的核心问题。 随着居民成为住房市场的主体、住房 供 应 体 系 的 形 成 、 国 家 对 土 地 供 应 一 级 市 场 垄 断 的 规 范 化 、 土 地 年租 制 的 实 行 、 住 房 价 格 构 成 要 素 的 规 范 化 、 各 种 不 合 理 收 费 的 取 消 ，以 及 房 地 产 开 发 企 业 利 润 向 社 会 平 均 利 润 靠 扰 等 ， 住 房 价 格 将 进 一 步合 理 化 ， 有 利 于 促 进 住 房 市 场 的 发 展。 房 地 产 中 介 组 织 将 得 到 进 一 步 发 展 和 进 一 步 规 范 化 房地产市场是一种特殊的市场，在房地产交易过程中发生着一系列 经 济 关 系 和 产 权 关 系 的 变 化 ， 一 般 居 民 根 本 不 可 能 熟 悉 房 地 产 交 易的专业知识和交易操作程序，为了满足居民进入房地产市场进行交易，房 地 产 中 介 组 织 和 中 介 服务市场将得到进一步发展。 山东省房地产市场 中 介 组 织 虽 然 已 经 有 了 较 大 的 发 展 ， 但 是 多 数 人 员 素 质 低 ， 运 行 很不 规 范。 随 着 房 地 产 市 场 中 介 组 织 发 展 ， 国 家 机 关 改 革 的 深 入 进 行 ，中 介 组 织 独 立 化 ， 中 介 组 织 自 律 性 组 织 即 房 地 产 经 纪 行 会 或 行 业 协 会的 组 建 ， 房 地 产 中 介 组 织 的 运 行 将 进 一 步 规 范 化。 房 地 产 中 介 组 织 发展 和 规 范 化 的 程 度 ， 是 房 地 产 市 场 成 熟 程 度 的 一 个 重 要 标 志。 房 地 产 交 易 市 场 的 发 展 和 规 范 化 运 行 ， 将 有 力 地 促 进 住 房 开发 建 设 市 场 、 住 房 金 融 市 场 和 物 业 管 理 市 场 的 发 展 在市场经济条件下，市场的需求决定着市场的供给。 居民成为房地 产 市 场 的 主 体 ， 将 对住房供给结构、数量、质量、品种、规格等提出 更 高 的 要 求 ， 房 地 产 开 发 建 设 企 业 适 应 市 场 主 体 的 变 化 ， 必 须 开 发建 设 符 合 居 民 需 要 的 各 种 住 房 ， 满 足 各 类 居 民 的 要 求。 住 房 建 设 和 住房 消 费 的 发 展 ， 要 求 进 一 步 发 展 住 房 金 融 市 场。 银 行 金 融 部 门 应 当 根据 住 房 市 场 的 需 求 ， 完 善 住 房 信 贷 制 度 ， 发 展 住 房 金 融 品 种 ， 简 化 住房 信 贷 手 续 ， 规 范 住 房 信 贷 程 序。 住 房 消 费 具 有 社 会 性 ， 住 房 质 量 依赖 于 居 住 环 境 和 物 业 管 理 及 服 务 水 平。 不 仅 住 房 市 场 发 展 要 求 物 业 管理 市 场 相 应 发 展 ， 而 且 随 着 住 房 分 配 货 币 化 的 实 行 ， 住 房 产 权 关 系 的变 化 ， 传 统 体 制 下 的 直 管 公 房 和 单 位 自 管 公 房 的 管 理 体 制 ，也将过渡到 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 专 业 化 、 社 会 化 、 经 营 型 的 物 业管 理 ， 物 业 管 理 市 场 将 得 到 进 一 步 发 展。 总 之 ， 居 民 成 为 住 房 市 场 的 主 体 ， 促 进 了 住 房 市 场 扩 大 化 ； 住 房价 格 合 理 化 ； 住 房 市 场 运 行 规 范 化 ； 这 一 些 就 是 整 个 房 地 产 市 场 发 展的 总 特 点 和 总 趋 势。 五 、 迎合消费者还是引导消费者 我们应该建立一个对消费者认识的基本思路。 首先应该确认对项目 来 说 谁 是 我 们 的 消 费 者。 谁 是 我 们 的 主 导 消 费 者。 这 个 群 体 处 在 社会 阶 层 的 哪 一 个 层 面 中 ， 他 们 具 有 什 么 样 的 消 费 倾 向 、 居 住 理 念 、 个性 偏 向 、 职 业 特 性 、 年 龄 特 征 、 收 入 状 况 „„。 其 次 ， 无 论 是 迎 合 消 费 者 还 是 引 导 消 费 者 的 最 大 约 束 条 件 是 价格 ， 一 个 特 定 的 消 费 层 能 以 怎 样 的 价 格 在 市 场 购 买 商 品 房 是 既 定 的 ，超 过 他 们 的 购 买 承 受 能 力 他 们 会 放 弃 对 物 业 的 选 择。 这 就 是 说 ， 他 们在 市 场 中 寻 找 的 是 价 格 性 能 比 符 合 他 们 意 志 和 愿 望 的 物 业。 对 开 发 商来 讲 ， 价 格 约 束 直 接 表 现 为 成 本 的 约 束 ， 在 开 发 项 目 中 加 入 新 的 技 术成 分 ， 提 高 物 业 品 质 ， 增 加 环 境 投 入 都 会 直 接 拉 动 成 本 上 升 ， 在 价 格既 定 的 条 件 下 ， 就 会 挤 压 开 发 商 利 润 ， 在 利 润 被 锁 定 的 情 况 下 就 会 推动 价 格 上 升 ， 从 而 偏 离 我 们 最 初 确 认 的 主 导 客 户 群 所 能 承 受 的 价 格 水平。 因 此 ， 品 质 与 成 本 之 间 、 成 本 与 利 润 之 间 ， 消 费 者 意 愿 与 消费者购 买 能 力 之 间 需 要 找 到 一 个 结 合 点 ， 即 满 足 消 费 者 需 求 ， 又 适 合 他 们的 发 展 ， 并 以 物 业 的 独 特 个 性 赢 得 他 们 的 认 同 ， 在 开 发 商 与 购 房 者 的双 赢 战 略 中 谋 求 各 自 的 利 益。 再 次 ，住 宅 产 品 是 一 种 特 殊 的 产 品 ，具 有 消 费 的 耐 久 性 和 投 资 特性 ， 同 时 对 社 区 环 境 有 着 明 确 的 要 求。 这 些 特 性 要 求 住 宅 产 品 应 具 有一 定 的 超 前 性 ， 应 考 虑 时 代 发 展 和 社 会 进 步 ， 应 考 虑 主 导 客 户 群 未 来发 展 的 需 求 ， 应 考 虑 信 息 时 代 的 到 来 给 客 户 居 住 理 念 、 工 作 方 式 、生活方式所带来的变化，这些都决定了住宅产品应具有一定的超前性。 所以引导消费者并不是我们给它一个空中阁楼的东西，而是把潜在的 、模 糊 的 、 非 理 性 的 心 理 需 求 和 物 质 需 求 提 升 出 来 ， 整 合 起 来 ， 形 成 一个 具 有 现 实 意 义 和 理 想 完 美 结 合 的 物 业 产 品。 一 项 好 的 物 业 给 人 的 不仅 仅 是 一 个 消 费 产 品 ， 而 是 给 人 一 个 生 活 方 式 ， 使 空 间 环 境 、 生 态 环境 、 视 觉 环 境 、 文 化 环 境 、 智 能 环 境 满 足 人 的 需 求 和 发 展。 最 后 ，一 个 好 的 物 业 产 品 的 推 出 ，需 要 从 始 至 终 对 市 场 保 持 一 种探 究 和 敬 畏 心 理 ， 不 断 从 市 场 中 ， 通 过 预 先 的 项 目 投 入 产 出 ， 模 拟 分析 、 透 视 项 目 的 风 险。 提 出 规 避 的 方 式。 通 过 规 划 、 景 观 和 建 筑 三 个层 面 上 的 概 念 涉 及 将 项 目 计 划 潜 在 的 最 大 价 值 诱 发 出 来 ， 并 通 过 有 效的 沟 通 赢 得 消 费 者 认 同。 第 三 章 菏泽市 住宅市场分析 第一节菏泽市住宅市场供给分析 今 年 上 半 年 以 来 ， 菏 泽 市 住 宅 市 场 在 国 家 宏 观 经 济 政 策 调 控 下 以及 市 场 规 律 的 影 响 下 ， 得 到 了 平 稳 的 发 展。 下 面 ， 从 供 给 类 别 、 供 给数 量 、 供 给 特 点 三 个 方 面 对 菏 泽 市 住 宅 市 场 供 给 状 况 进 行 分 析 ： 一 、 供给类别 菏 泽 市 的 商 品 房 市 场 的 供 给 从 形 式 上 可 以 大 致 分 为 住 宅 和 商 住 两用 房 两 种。 而 商 品 住 宅 又 可 根 据 档 次 的 高 低 分 为 别 墅 、 公 寓 、 普 通 住宅。 近 年 来 ， 在 国 家 政 策 的 引 导 下 和 市 场 需 求 的 影 响 下 ， 普 通 商 品 住宅 已 经 成 为 房 地 产 开 发 的 重 点。 在 供 给 的 规 模 上 超 过 公 寓 、 别 墅 等 ，成为 住 宅 市 场 上 的 主 力。 二 、 供给总量 根据菏泽市统计局房地产统计月报公布的数字， 2020 年上半年，全 市 房 地 产 开 发 完 成 投 资 亿元（市区 亿 元 ）， 同 比 增 长%，其 中 商 品 住 宅 完 成 投 资 亿 元 ，办 公 其 他 亿 元 ，商 业 亿 元。 全市施工面积：。