中通领尚城项目可行性研究__毕业设计(编辑修改稿)

中通领尚城项目可行性研究__毕业设计(编辑修改稿)内容摘要：

........... 54 利润总额及所得税 ......................................................................... 55 盈利能力分析 .................................................................................................. 55 损益表与静态盈利能力 ................................................................ 55 项目财务现金流量表与动态盈利能力 ..................................... 55 资本金现金流量表与动态盈利能力 .......................................... 56 盈亏平衡分析 ............................................................................................... 56 敏感性分析 .................................................................................................... 57 内部收益率对建设投资的敏感性分析 ..................................... 58 10结论及建议 ................................................................................................................. 59 结论 ............................................................................................................... 59 开发建议 ...................................................................................................... 60 致谢 .................................................................................................................................. 60 参考文献 .......................................................................................................................... 61 附录 .................................................................................................................................. 61 附录二：调查问卷 .......................................................................................................... 61 附录三：财务评价报表 .................................................................................................. 65 第 1 页 1 总论 项目概况 项目开发商简介 此项目开发商是聊城中通房地产开发有限公司。 聊城中通房地产开发有限公司（以下简称公司）是中通汽车工业集团下属的股份制有限公司，公司成立于 20xx 年 5 月 8 日， 20xx 年 5 月 18 日由聊城市工商行政管理局颁发营业执照，注册资金 20xx 万元。 公司具有三级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营，辅营业务有楼宇机电配套设备管理与养护、服装加工及开发小区的社区服务（有专项审批的除外）。 公司从包括计划、预算、财务在内的内部管理到房地产开发过程中的报建、开发、销售、服务等实行有序运作、管理制度到位、经营管理规范。 中通汽车工业集团是我市重点国有企业，资金雄厚， 人员素质高，主导产品中通客车适销对路。 在市政府及各有关单位的大力支持下，集团公司得到了迅速发展，为适应不断变化的市场需求，集团公司决定向多元发展。 为此，集团公司抽出大量资金及一批素质高的人员，组建了中通房地产开发公司。 中通房地产开发公司成立之初，就本着高标准，高起点的原则，果断地与具有丰富开发经验的时代发展（香港）有限公司合作，实施对中通时代豪园项目的开发建设。 经过合作双方的强强联合，中通时代豪园成为聊城首屈一指的楼盘。 同时，也使南方超前的开发理念和先进的管理经验与当地的现状得到了很好的融合。 经过几年的运 作，公司派出的人员得到了很好的锻炼，在项目即将结束时可马上充实到中通房地产开发公司，进行以后的开发建设，凭借合作双方雄厚的资金实力，中通时代豪园项目实现了高档建筑、高档园林、齐备的配套设施同步完成，以现房的形式交付给业主，使业主买的放心，住的舒心。 在对外合作的同时，公司还以 改善集团内部职工住房条件 为目标， 高品位、低价格地开发建设了育新街 1 13， 厂西 13，厂北 1418，鲁化路 1921等多栋住宅楼和办公楼，面积达 12万平方米， 职工普遍反映良好。 “注重质量、打造精品、用户至上、诚信为本”是公司的企业精神。 “以质量求生存、以管理求效益、以信誉求发展”是公司的经营宗旨。 多年来，公司狠抓工程建设质防灾科技学院毕业设计 第 2 页 量，从施工队伍的选择、原材料的进场质量到工程管理人员的素质形成了一整套的管理模式，使得竣工工程合格率 100%，优良率始终在 95%以上。 在总结多年经验的基础上，公司优化内部结构，缩短开发周期，可大大降低了开发成本，使所建设的商品房真正物有所值。 在南方先进理念的影响下，公司更加认识到小区环境，物业管理的重要性。 通过优质、美观的园林，使业主住的舒心；配以先进、严密的物 业管理，使业主住的放心。 项目简介 中通领尚城位于聊城冠县，西临红旗路，东、南分别临接工业路和团结路，北侧为清泉河南岸景观带，建设用地 62727 ㎡，总建筑面积 202504 ㎡，居住区总建筑面积为 166768 ㎡，其中住宅建筑 140500 ㎡，公建总面积 26268 ㎡，容积率 ，建筑密度%，绿化率 30%。 商住区资金由聊城中通房地产开发有限公司自筹。 报告编制单位 编制单位：聊城市水利勘察设计院 资质等级：乙级 证书编号： 11820xx0029 发证单位：中华人民共和国发展和改革委 员会 项目提出背景 随着我国经济和社会的快速发展城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。 城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设，必然引起房地产业的高速增长，城市旧城开发改造也是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居住的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标，我国把加快城市化建设，促进小城镇发展，提高人民居住水平列入了国民经济和社会发展“十一五”规划纲要。 在国家明确提出将住宅建设培育成为心得经济增长点，并在政策上予以适当倾斜的前提下， 冠县的房地产业也进入了发展的快车道。 冠县拉开了延伸城市框架、做大中心城区底盘的序幕。 他们多方筹资 8000 余万元，对东环路、北环路、红旗北路等路段进行拓宽改造，在展现城市形象主窗口的同时，使城区面积迅速延伸。 如今，冠县城区“三纵四横一环”的城市发展框架初步形成。 冠县同时还对老城区实施了分步改造。 此前，城市环境改善一直停留在“城中造绿，防灾科技学院毕业设计 第 3 页 城中建园”的阶段，如今，冠县人提出了更高的要求：把整个县城变成一座花园。 他们先后对红旗路、冠宜春路、振兴路、工业路等路段实施拓宽改造，编制完成了清泉河改造规划、振兴路两侧修建 性规划等十项规划。 就当前冠县房地产发展情况而言，其配套设施和相关政策已日趋完善，掀开了大规模城镇建设的新篇章。 近年来，冠县政府在城镇建设上，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，着力在精细上下功夫，在优化环境、提高品位上下功夫，逐步实现与中心城市一体化发展。 本项目定位于高档住宅区，充分依托用地的地缘优势，通过规划设计、住宅户型、建筑品质、园林景观和商业配套的精心设计，打造优质的高端住宅小区，树立地方市场的产品标杆，合理设计沿街商业及城市沿街景观，塑造大气的、具有优美天际线的城市沿街界面，完善和提升项目 所出区域的城市功能，为冠县的城市建设发挥积极作用。 符合国家和地方相关的产业政策要求 近几年，随着我国经济和社会的快速发展，改善城镇居民的住房条件，提高外来务工人员的居住条件，是一个城市发展的重要组成部分。 国家对于城镇房地产开发也出台了一系列政策，重点发展中低价位，中等套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 本项目建设均采用中等户型，符合国家对于城镇房地产的要求。 此外，山东省政府不断出台改善外来务工人员居住条件的政策，指导各地政府将长期在城镇就业与生活的农民工居住问题纳入城镇住宅建设发展规划，对集中建设面向外来务工人员出售的集体宿舍项目予以支持，加强对外来务工人员生产生活环境的疾病预防。 另外，山东省人民政府在工作报告中指出：“加快城镇化建设是我国小康目标的重要组成部分，是城镇居民最为关心的热点问题之一，是事关改革、发展和稳定的全局，是政府的一项重要职责。 ” 因此，本项目的建设符合国家加快城镇建设促进经济发展的政策要求，有利于促进成真的建设发展，提高城镇居民住宅水平。 是冠县发展建设的需要 随着冠县经济、社会的迅速发展，县城人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩防灾科技学院毕业设计 第 4 页 大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。 县城以工业区的建设为契机，带动周围乡村的发展，进行城市形象的更新，增强竞争力，疏散县城中心的人口密度，使冠县经济又一个更好的发展。 从冠县总体规划的角度出发，实施本项目既符合冠县城市规划的思路要求，又对推进城区的平稳、快速发展起到了良好的作 用。 项目的实施，将会解决城区务工人员和周边居民的住房紧张局面，有利于社会稳定和经济的发展。 符合冠县大力推进城镇化建设的目标 中通领尚城位于聊城冠县，西临红旗路，东、南分别临接工业路和团结路，北侧为清泉河南岸景观带。 从规划地段现状用地情况看，其周边的道路、通讯、水、电、暖等城市基础设施配套均已到位。 近几年，冠县加大了招商引资力度，加大了城市建设步伐，全面改造老城区，大力建设新城区，城市配套设施和相关政策已日趋完善，掀开了大规模城市建设的新篇章。 冠县政府为改变城市建设落后及“脏、乱、差”的 局面，树立城市形象，在走城市化、工业化、产业化、风景化经济发展新路子的格局下，下决心实施旧城改造，提出大力实施综合开发工程，发展现代化城市功能，改善市民的居住环境与条件的要求，按照《聊城市城市总体规划》要求，开发建设中通•领尚城工程，以造福于冠县人民，改善城区人民的居住环境。 以上因素为聊城中通房地产开发有限公司进行中通领 尚 城开发建设铺垫了先决条件。 同时，中通•领尚城的开发建设将为解决来哦城市城区居民住房困难问题，加快旧城改造步伐，改善市容市貌，促进冠县经济的发展，做出突出的贡献，实现政府和企业的双赢 的目的，加快了 冠县 城市建设的步伐。 可以合理布局住宅结构，改善居民的生活质量 小区建成后，将以全新的姿态献给冠县人民，小区内绿化合理，布局严谨，形成集居住、商业为一体的舒适、优美、安静的高档次，高标准、高品位的一个新的社区居住小区，将为冠县城区建设增加一个新的亮点，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，繁荣小区周边物业，创造更多的就业机会，提升冠县城市档次和品味，打造出一个具有完善生活配套设施，低密度低容积率的绿色精品住宅、商业小区。 综上所述，该项目的建设与国家现行产业政策和经济发展规 划是相符的，有利于合理布局住宅结构，改善居民的生活质量。 防灾科技学院毕业设计 第 5 页 ①项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件，及对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件； ②可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件； ③国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规； ④根据项目需要进行调查和收集的基础设计资料。 技术经济指标 技术指标 表 11 商品住宅区 用地面积 62727 ㎡ 总建筑面积 202504 ㎡ 计容建筑面积 166768 ㎡ 住宅 140500 ㎡ 商业 23728 ㎡ 会所 1521 ㎡ 社区服务用房 488 ㎡ 居委会 231 ㎡ 物业。