房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避(编辑修改稿)

房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避(编辑修改稿)内容摘要：

得房屋各方面条件符合客户要求，价格 优势 也可以增强企业的市场竞争力。 建房方式筹划法  合作建房方式。 一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。 房地产开发企业应充分利用该项政策。 比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。 一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。  在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。 建房方式筹划法  确定合适的利息扣除方式  财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 5％扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10％扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。 灵活运用优惠政策法  房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。  如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。 因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。 比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。 但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。 比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。 灵活运用优惠政策法  个人自有住房转让筹划  由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。 如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。 显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。 合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。 灵活运用优惠政策法  利用加计扣除进行税务筹划  从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。 当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。 不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。 如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。 灵活运用优惠政策法  个人自有住房转让筹划  房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。 根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。 灵活运用优惠政策法  财政部、国家税务总局财税宇（ 95） 48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计 20％的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算 土地 增值税时不允许扣除代收费用。 代收费用计价筹划法  在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 代收费用计价筹划法  土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。 由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。  某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。 销售甲房取得收入 250万元，允许扣除项目金额为 200万元；销售乙房取得收入 400万元，允许扣除项目金额为 100万元。  分开核算 甲房产增值率 =（ 250200） 247。 200 100%=25% 应纳土地增值税 =（ 250200） 30%=15 乙房产增值率 =（ 400100） 247。 100 100%=300% 应纳土地增值税 =（ 400100） 60%100 35%=145 甲、乙房产应纳土地增值税合计 =15+145=160 成本核算对象筹划法  合并核算 收入总额 =250+400=650 扣除项目金额 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 300 100%=117% 应纳土地增值税 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。 成本核算对象筹划法  甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价 1000万元，已提折旧 200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格 1100万元，该房屋成新率 6成。 企业转让该房产时发生评估费用。 应纳税额计算如下： 应纳营业税＝ 1200 5%＝ 60（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（万元） 应纳印花税（产权转移书据）＝ 1200 ‰ ＝ （万元） 股权转让筹划法 应纳土地增值税计算： ①房产评估价格 =1100 60%=660（万元）； ②扣除项目金额合计 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（万元）； ③增值额 =1200730=470（万元）； ④增值率 =470247。 730 100%=%； ⑤应纳税额 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （万元） 应纳所得税＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（万元） 应纳税额合计＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （万元） 股权转让筹划法 ㊣ 采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。 假设乙公司是由股东 A、B组建的有限责任公司，股东 A、 B所占股份比例为 60%∶40%。 投资前，乙公司资本总额为 2020万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的 30%。 股权转让筹划法 甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资 8000000 累计折旧 2020000 贷：固定资产 10000000 乙公司应确认甲企业实收资本为： 2020 30%/(130%)=（万元），账务处理为： 借：固定资产 12020000 贷：实收资本－甲公司 8571400 资本公积－资本溢价 3428600 股权转让筹划法 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的 30%的股份按比例转让给乙公司原股东 A和 B，其中转让给 A股东 18%，转让给 B股东 12%。 甲公司账务处理为： 借：银行存款 12020000 贷：长期股权投资 8000000 投资收益 4000000 乙公司账务处理为： 借：实收资本－－甲公司 8571400 贷：实收资本－ A 5142840(8571400 60%) 实收资本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司应纳企业所得税＝ 400 33%＝ 132（万元） 节省税收： － 132＝ 股权转让筹划法  某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。 开发成本 20亿元，售价28亿元。 按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约 亿元（计算过程略）。 ㊣先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。 股权转让筹划法  设立一控股子公司“某某大酒店”。 某某大酒店拥有法人资格，独立核算。  某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。  固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。 房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。  股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 股权转让筹划法 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 纳税人及纳税义务解析与纳税筹划 税率变化解析及纳税筹划 应税收入解析与纳税筹划 成本费用税前扣除解析与纳税筹划 资产的税务处理及纳税筹划 税收优惠政策解析与纳税筹划 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 新企业所得税法讲解 内容提要： 基本要求 总体框架 主要内容 基本要求： • “ 五统一 ” ： 一、统一税法并适用于所有内外资企业 实行法人所得税 ,划分居民企业和非居民企业。 二、统一并适当降低税率 税率 25%（小型微利 20%，高新企业 15%）。 三、统一并规范税前扣除范围和标准 放宽内资企业扣除标准。 四、统一并规范税收优惠政策 产业优惠为主，区域优惠为辅。 五、统一并规范税收征管要求 • “ 两过渡 ” ： 一、对新税法公布前已经批准设立、享受企业所得税低税率和定期减免税优惠的老企业，给予过渡性照顾。 二、对法律设臵的发展对外经济合作和技术交流的特定地区内，以及国务院已规定执行上述地区特殊政策的地区内新设立的国家需要重点扶持的高新技术企业，给予过渡性税收优惠。 总体框架 新法八章 60条，条例八章 133条 第一章：总则 （法 4条，条例 8条） 主要规定一些原则问题，包括：纳税人范围、纳税人种类划分、应纳税的所得范围、法定税率等基本概念。 第二章：应纳税所得额（法 17条，条例 66条） 本章是关于企业所得税的计税依据，是核心部分。 条例分为四节：一般规定、收入、扣除、资产的税务处理。 第三章：应纳税额（法 3条，条例 5条） 本章明确规定了企业所得税应纳税额的具体计算方法。 内容虽然不多，但它是核心内容之一。 第四章：税收优惠（法 12条，条例 21条） 本章对统一后的企业所得税优惠政策进行了重新调整，将过去的以区域优惠为主的格局调整为以产业优惠为主、区域优惠为辅的新格局。 以原内外资企业所得税相比 ，新法及条例在优惠范围、优惠方式上有了较大的调整。 有扩大、保留、替代和取消。 第五章：源泉扣缴（法 4条，条例 6条） 本章是关于预提所得税源泉扣缴方面的规定。 适用于非居民企业在中国境内未设机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的征收管理。 第六章：特别纳税调整（法 8条，条例 16条） 本章对关联交易的税收处理以及其他反避税措施作出规定，是反避税的全面立法，对成本分摊、预约定价、提供资料、受控外国公司、资本弱化、一般反避税条款以及反避税罚则作了比较详细的规定。 第七章：征收管理（法 8条，条例 7条） 本章是关于企业所得税的征收管理的特别规定，比如纳税地点、汇总缴纳、纳税年度、纳税方式等问题优先适用本章规定，其次适用 《征管法 》 的规定。 第八章：附则（法 4条，条例 3条） 本章主要规定了新法实施后的过渡措施、税收协定优先、授权国务院制定实施条例、废止老法与税法施行时间等内容。 主要内容 纳税人 税率 应纳。