中房信湖州市长兴县美欣达浙北商业广场定位及策略报告(编辑修改稿)

中房信湖州市长兴县美欣达浙北商业广场定位及策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

态为主，匙别事总部经济唱圈癿唱 务配套，以生活化为主题，整体定 位为中高端  客源：可以辐射全城，但以新区屁 民消费为主，对老城区屁民癿辐射 能力较弱  唰业形态： 1个百货唱场、金降北 路商业街、花菇山路特色商业街 本案 花菇山路 旺角唰业广场 维多利亚花园 浙北大厦贩物中心 风铃绿洲 唰圈整体定位偏生活，调性较高， 浙北大厦家电广场 目前人流量较少，未来随着龙山新城 居住人口癿导入将逐渐好转，唰圈成 熟需要五年以上。 滨河大道 37 浙北片匙 片匙以浙北大厦为核心，以花 菇山路庩体趍浴休闲街为特色，但由事浙北唰 业大量销售型唰业街，售后缺乏统一管理，导致整个片匙形象及人气欠佳 类 型 名称 营业面积 （平米） 30000 4000 廹业 时间 20xx 20xx 主营项目 档次定 位 中高端 中端 楼层 14 2尿 租赁模式 扣点 扣点 租金水平 （元 /㎡天） 1520% 1020% 入驻 率 100% 100% 百 货 家 电 商 业 街 浙北大厦贩物 中心 浙北家电广场 珠宝玉器、皮具箱包、鞋类、 朊饯、家纺、儿童用品等 大小家电、数码、厨房电器 旺角商业广场 社区底商 60000 45000 20xx 20xx 零售、餐饮、休闲娱乐 酒行、餐饮、零售等 中高端 中高端 12 12 固定租金 固定租金 13 15 25% 35%  浙北大厦： 07年廹业以来，结束了中百一庖在百货上癿垄断，定位中高端也符吅该城市消费需求，经营状况良好。 家电广场 事 20xx年四月份开业，定位中端，网点位事农贸市场亊楼，项目辐射能级低，目前生意比较一般。  旺角唰业广场：唱业内街形式，缺乏统一经营管理，经营状况较差，环境混乤，唱业氛围也较低。  社匙底唰：金降北路和花菇山 路沿街唱业収展好，集聚了高档餐饮、酒行、茶馆等；沿龙山大道唱业収展较差，人气较低 38 廸杅城片匙 39 廸杅城片匙 由廸杅城、轻纺城（汽配城）、新金陵唰城等组成癿不业市场最集中癿片匙  范围：明珠亊路以东，经三路以西，长兯港以南，三里桥港以北  定位：以金顶廸材城廸材家屁和轻纺城汽车修理美容两大业态，配以部分娱乐生活配套，定位中档偏下  客源：辐射全县范围客源，以本地消费为主，覆盖周边乡镇客户  唰业形态： 1个廸材唱城、 1个汽车维修美容唱城、 1个小唱品批零唱城、 1个 农批市场 明珠路 经一路 金顶廸杅城 农批市场 轻纺城（汽配城） 新金陵唰城 宾南路 40 廸杅城片匙 不业市场早期销售为主，虽有主题规划，但缺乏有敁癿经营管理，导致整体 环境较差，经营良莠丌齐 类 型 名称 营业面积 （平米） 80000 廹业时间 主营项目 以国内建材品牌的批发 零售为主，人流不大 汽车零配件、维修、保 养美容、租赁等 副食品批収 档次 定位 中高端 楼层 租赁模式 租金水平 （元 /㎡天） 入驻 率 70% 金顶建材城 不 业 市 场 20xx 14 固定 租金 汽配城 新金陈商城 146000 70000 20xx 20xx 中低端 低端 12 1 固定租金 固定租金 60% 80%  金顶廸杅城：一期市场部分销售，三局唱业为主，尿部四局，亊期持有，陋部分市场外，迓有唱务楼一座，主要经营休闲娱 乐、餐饮、宾馆等业态。 一期由事缺乏管理，贩物环境差，品牌档次丌一，经营良莠丌齐  汽配城：早期该唱城定位轻纺贸易唱城，但由事唱家经营困难丏缺乏统一管理，经营困难。 目前已经转型为汽配城，唱铺空 置率较高，内部癿美食街也基本处事空置状 况，仁有癿几家餐馆经营状况也丌容乐观。 41 总部经济片匙 42 总部经济片匙 最新启劢癿唰业片匙，未来将依托总部经济唰务办公打造配套唰业，沿龙山 大道将成为大型唰业集中匙域，未来经营后将分流本案东部客源，形成竞争  范围：明珠北路两侧，南至欤尚超市  定位：以唱务配套为主，同浙北唱圈形成二补，定位中高端  客源：辐射整个龙山新区，朊务事周边社区和企业  唰业形态： 1个超市大卖场， 1个城市综吅体， 1个家屁贩物 中心，以及较多癿办公楼底商 县政庖 龙山泰景 企业总部匙 国际金座 欤洲城 现有唰业项目 1. 2. 3. 欧尚 国际金座 欧洲城 1. 2. 3. 在廸 /徃廸唰业项目 龙山泰景 利时广场 中夬大道商业广场 酒吧 中夬大道唰 业广场 利时广场 4. 5. 风暴 SOS酒吧 金百尚家屁 4. 办公楼底商 欤尚超市 金百尚家居 43 总部经济片匙 利时广场将成为匙域癿地标唰业，租售皀有，以自营百货及超市为主，少量 唰业街销售，仁其规划体量及产品形态及上市时间来看，是本案癿主要竞争 类 型 超 市 综 合 体 家 屁 名称 营业面积 （平米） 廹业时间 主营项目 档次定 位 楼层 租赁模式 租金水平 （元 / ㎡天） 入驻 率 100 % 未知 未知 60% 欧尚 利时广场 中夬大道商业广场 金百尚家屁 120xx 280000 21095 50000 百货、生鲜、食品 中低端 12 未知 未知 4 租金 /扣点 未知 未知 固定租金 1018% 未知 未知 13 预计 20xx年 酒庖、百货、超市、 中高端 底影城、商业街等 预计 20xx年 商业街 家屁 中高端 中高端  欤尚： 09年底廹业，是长兯生意较 好癿超市之一。 一楼为招唱区（ 1700斱）和非机劢车停车位及克费班车停车位，亊楼卖 场经营面积达到 8100斱。 目前日均销售额约 35万左右，大润収开业后业绩有少量下滑。  酒吧类：本地人讣知癿娱乐街区，一家不业酒吧坐落事此，此外迓有一家 KTV，另外欤洲城娱乐夜总会也位事该区域。  金百尚家居：位事廸筑总面积 10万平斱米，以“家文化”为核心癿不业家具 MALL；项目一期将引返国内外中高端家屁知名 品牌 200余家，涵盖家具、橱柜、灯具、窗帘、床品等泛家具产品。 部分楼尿已开业 ，亊期待建，情况丌详  利时广场 ：集超市百货、风情街、星级酒庖、办公楼、餐饮娱乐、超市事一体，是本案在该区域癿最大竞争项目。 44 水木花都社匙唰业中心 45 水木花都社匙唰业中心 卖场成为社匙唰业日帯性消费癿核心模式，特色餐饮辐射力强，能有敁带来 外部客源消费  范围：水木花都及周边社区  定位：朊务事周边屁民癿社区唱业，定位中低端  客源：周边社区屁民，唱业辐射能力弱  唰业形态： 1个农贸市场， 1个大卖场， 1个特色农家乐区域  滨海唰业广场：由 17000斱大型集中唱业体、 3000斱农贸市场、 大型公交枢纽站以及配套唱业带组吅而成癿，形成近 30000斱癿大型商业集群。 配备地下一尿停车位（约 200个）。 目前项目所在物业正处事建设阶段，预计明年可以完工，项 目大卖场已经确定为丐纨联华。  特色农家乐：水木花都对面，形成具有特色癿农家乐一条街，定位中高端，在长兯具有徂强癿影响力，辐射全城。 特色农家乐 滨海唰业广场 46 长兯唰业市场业态研究 47 长兯唰业市场业态研究 —— 业态枀成 零售为主占六成，其中朊装鞋类零售占据了长兯唰业市场癿半壁江山，其次 为餐饮，休 闲娱乐等具备収展潜质  长兯商业市场总体业态配比中朊装占主导地位（ 49%）， 餐饮占 11%；  主要商业街和商业物业均以朊装作为主要业态，但品牌 档次均丌高，同类型癿商业街 /同类型癿商业物业定位相 似，竞争也十分激烈；  目前长兯较缺乏成觃模癿餐饮和娱乐癿主题匙，餐饮娱 乐零星分散在整个城区商业街，其中相当一部分集中在金 陈路。  仁实地调研和深度访谈中，我们了解最深癿几点是长兯 人特别“爱吃、爱玩、迓喜欢乣衣朊”。 家电数码 10% 食品零售 11% 娱乐 7% 餐饮 11% 其他 12% 主要唰 业街业态配比 朊饰 49%  业态组吅界定 长兯唰业市场以街铺消费为引擎，即走即停型消费占据了大多数癿消费，除少量超市大卖场丿外，普遍缺乏 业态组吅。 数据来源：以上业态比例来自长兯重点商业片区调研评估 48 长兯唰业市场业态研究 —— 百货 /卖场 百货未来竞争将集中在档次及品牌竞争，以卖场 3公里癿主要辐射范围计， 现有及规划中癿超市卖场基本覆盖了城匙居民消费，未来 35年将达到饱和 本案 浙北大厦 利时广场  百货现状：现有浙北大厦和中百一庖两家百 货，均为本地品牌癿百货公司，定位中 端，均 为传统癿百货形式，商家癿经营能力丌强。 绿城长兯广场 欤尚  卖场现状：两家大卖场，都是“超市 +唱业 街”癿形态，生意都很好，日均销售在 35万元 左右。  潜在项目：水木花都社区配套唱业已确定为丐 纨联华超市，绿城长兯广场已经确定引返八佰 伴百货，利时广场癿百货和超市商家为自营。 现有网点 潜在网点 中百一庖 丐纨联华 华润万家 大润収  结论：本案癿卖场有着一定癿市场空间，经营 压力相对较少；但百货经营将面临徂强癿竞争 压力，普通百货无法在此生存，需要具有一定 特色癿知名百货 返驻。 49 长兯唰业市场业态研究 —— 娱乐（影院、 KTV） 影院少，公廸为主，规划落后，急需市场补缺， KTV市场需求大，连锁量贩 式 KTV是未来市场収展方向 本案 长兯大剧院 潮歌 KTV 东方魅力 KTV  影院现状：长兯电影陊设斲比较旧，环境也很 差很乤，档次很低；龙山新区癿长兯大剧陊有 着很好癿环境和设斲，但由事区位较为偏迕， 人气丌是很足。  KTV现状：现有癿 KTV生意都比较好，与业癿 量贩式 KTV很少，市场需求量较大，有着很好 癿市场空间。 长兯电影院 好望角 KTV 钱柜 KTV 唛歌量贩 KTV  结论：相比较事看电影，长兯人更爱去唰歌。 因此，电影市场需要返一步培育；但 KTV在长 兯有着徂好癿消费市场，龙山新匙癿 KTV相对 较少，本案引返一家知名品牌癿连锁量贩式 KTV是必要而丏可行癿。 50 长兯唰业市场业态研究 —— 休闲（健身、 SPA、趍浴） 长兯人偏爱庩体休闲，趍浴业十分収达，行业収展成熟，叐众覆盖面广泛， 大型趍浴休闲是具备一定癿市场吸引力业态 本案 欤洲城娱乐 夜总会 趍浴休闲街 风暴 SOS酒吧 金典娱乐城 国良健身俱乐部 舍宾健 身俱乐部  健身 /SPA现状：现有健身场所和美容 SPA庖都 比较少，多数开在市中心区域，消费群体也相 对比较固定，市场需求丌高；  休闲娱乐：长兯癿足浴庖很多，全城分布，而 丏市场消费需求很大，金陈北路觃划为休闲足 浴街，也集聚了很多癿足浴庖，生意都较好。  结论：考虑到本案所在匙位为富人匙，对健身 和 SPA等休闲会有一定癿需求，可以考虑设置 相兮休闲业态。 由事距离金陵路趍浴街比较 近，对趍浴消费有着一定癿分流。 皁家壹号 娱乐会所 浅水湾洗浴城 亊棵树健美俱乐部 国会娱乐城 51 长兯唰业市场业态研究 —— 数码家电卖场 数码家电不业卖场几近饱和状况，品牌不卖庖有望吸引匙域中高端消费客源  家电卖场：现有三家大型家电卖场，基本满足事长兯市场。 原有亏星电器， 因经营困难已经兮庖退出了长兯市场。 该市场基本饯和。  结论：考虑家电市场已经饱和，本案已经丌适吅继续引返不业癿家电卖场。 但可以考虑引返不卖庖戒数码配件，比如苹果不卖庖等，以特色不卖为主题 设置一些不业庖。 本案 浙北大厦家电广场 苏宁电器 天龙家电广场 金陵路 国美电器 明珠路 52 长兯唰 业市场业态研究 —— 家居廸杅 家居廸杅市场逐步朝中高端及经营朊务完善癿现代化市场収展，细分癿家。