地租理论及其应用(编辑修改稿)

地租理论及其应用(编辑修改稿)内容摘要：

润以级差地租形式交给矿山所有者。 四、资本主义矿山地租和 建筑地段地租  经营矿山同农业一样 ,也要缴纳绝对地租。 形成矿山绝对地租的条件 ,同农业一样 ,也是矿产品的价值高于它的生产价格的差额。 在采矿业中 ,由于不需要购买原料 ,资本的有机构成通常低于社会平均资本构成 ,因而矿产品的价值也就高于它的生产价格。 矿业资本家按价值出卖矿产品 ,就能获得一个超过平均利润的余额 ,并作为绝对地租交给矿山所有者。  在采矿业中 ,某些稀有矿产品也是按着高额的垄断价格出售的 ,因而由垄断价格产生的超额利润 ,也会以垄断地租的形式归矿山所有者占有。 四、资本主义矿山地租和 建筑地段地租 建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。 土地位置对级差地租量起着决定性的影响 建筑地段的绝对地租来源于企业提供的总剩余产品的一部分 垄断地租是建筑地段地租的主体部分 第三节 地租理论在我国的应用 一、社会主义 级差地租 二、社会主义 绝对地租 三、社会主义 城市地租 的特点及其来源 四、社会主义制度下地租范畴的 理论和现实意义 一、社会主义级差地租 社会主义级差地租存在的 条件和原因 社会主义级差地租的 性质与特点 社会主义级差地租的分配与归属 –归属 –分配形式 社会主义级差地租存在的 条件和原因 社会主义制度下仍然存在级差地租形成的客观物质条件（ 下图 ） 社会主义制度下仍然存在级差地租形成的社会经济条件 社会主义级差地租的性质与特点  社会主义级差地租所反映的是在社会主义土地公有制条件下，国家、（企业）集体和个人对超额利润的分配关系  其实质是在社会主义经济中由土地条件优越的企业单位的劳动者创造的超额利润 级差地租的归属  级差地租主要应归土地所有者所有 – 在土地集体所有制条件下 级差地租 Ⅰ 主要归土地所有者集体经济组织 级差地租 Ⅱ 主要应由土地经营者所有 级差地租 Ⅰ 、 Ⅱ 的一部分应归国家所有 – 在土地国有制的条件下 级差地租 Ⅰ 应全部归国家 级差地租 Ⅱ 在租期内主要归土地所有者，但国家也应得一部分 级差地租的分配形式 价格 税收 收费 财政与信贷 二、社会主义绝对地租 社会主义绝对地租存在的条件、来源及原因 – 条件： 农业资本有机构低于社会平均资本有机构成 – 来源： 农业资本有机构成低于工业，农产品价值大于其社会生产价格的差额 – 原因： 土地所有权的垄断，并要求在经济上实现 社会主义绝对地租的 具体形式 社会主义绝对地租的具体形式 土地出让金 租金 土地转让费 土地承包费 土地转包费 土地使用费 三、社会主义城市地租的特点及其来源 城市地租的特点 – 土地位置对级差地租的决定性影响 – 土地所有者对地租量的变化具有完全的被动性 – 垄断地租在许多情况下占有优势 城市地租的来源及数量 四、社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义  地租范畴是实行土地有偿使用的理论依据  地租是加强土地管理的重要经济杠杆  地租是制定农产品价格的重要依据  地租也是制定土地价格的基础 思 考 题 什么是地租。 它与土地租金、土地资本利息有何区别。 资本主义级差地租和绝对地租形成的条件、原因及来源是什么。 社会主义条件下是否存在级差地租和绝对地租。 为什么。 社会主义条件下地租范畴的理论和实际意义是什么。 第十五章 土地价格理论及应用 第一节 土地价格的形成与变动 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理 第一节 土地价格的形成与变动 一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性 一 、土地价格的形成 （二）西方经济学地价形成理论 （一）马克思主义地价形成理论 马克思主义地价形成理论  土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格  土地价格 实质是地租的资本化  土地价格是出租土地的资本化收入 土地价格 =地租 /土地还原利率 4000 = 200 / 5% 以 土地收益理论 和 土地供求理论 为代表 1 土地收益理论  土地收益理论认为 : 土地价格是土地收益即地租的资本化  土地收益指：正常情况下的土地收益； 处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益  土地价格公式： a r 西方经济学地价形成理论 V = 2 土地供求理论 张德粹： “ 土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定 西方经济学地价形成理论 E2 E1 P2 P1 P S L S D1 D2 E2 E0 P2 P1 P L D1 D2 P0 E1 S1 S2 二、土地价格的内涵及特点 1 土地价格的内涵 ：土地收益现值的总和。 是土地未来地租的资本化。 2 土地价格的特点  土地价格是土地的权益价格  土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价  土地价格主要是土地需求所决定的  土地价格呈总体上升趋势  土地价格具有强烈的地域性 三 影响土地价格变动的因素 一般因素 区域因素 个别因素 一般因素 指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况 区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等 四、土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响 第二节 土地价格的评估 一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法 一、土地价格评估的目的与作用  土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。  土地估价有助于土地交易的顺利进行  土地估价有助于企业投资决策  土地估价有助于土地市场的完善  土地估价有助于土地市场管理 二、土地价格评估的原则  合法原则  公平原则  最有效利用原则  替代原则  预期收益原则  供需原则  估价时点原则  保证农民基本生活原则 估价程序 土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。 一般而言，评估一宗土地主要包括明确估价基本事项 ——拟定估价作业方案 ——搜集估价所需资料 ——实地查勘估价对象 ——选定估价方法计算 ——确定估价结果 ——撰写估价报告 ——估价资料归档等基本步骤。 三、土地价格评估的基本方法 （一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法 （六）农地宗地价格评估方法 市场比较法 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法 VD=VB A B D F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正。