土地价格理论及应用(编辑修改稿)

土地价格理论及应用(编辑修改稿)内容摘要：

正常生产条件下未来有限年期土地纯收益的资本化。 这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符。 基准地价作用 政府宏观调控和管理地价的依据 引导投资决策 ，促进土地有效利用的手段； 国家征税和税制改革的依据 市场交易价及清产核资价等的依据 政府根据管理需要，评估的 具体宗地 在公开市场和正常经营管理条件下 某一期日 的土地使用权价格。 其作用：  确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；  标定地价是国家行使优先购买权的依据；  划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准。  核定地产增值，征收土地增值税的标准。  企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标准。  编制地价指数 （二）标定地价 指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。 主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格 （三）交易地价 土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价 (包括货币和实物 )。 土地使用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。 招标、拍卖和挂牌地价是通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场代表性，较能体现土地的真实价值。 协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。 由于这种方式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映土地的市场价值。 土地使用权转让价格 土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。 转让市场中主体对客体的选择余地较大，交换较为自由，市场竞争更为充分。 转让价格是一种正常的市场价格。 土地租赁价格 土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。 目前 ， 我国的土地租赁行为较为普遍。 有国家以所有者身份直接出租土地行为 ， 也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。 租赁价格一般由租赁双方自主确定 ， 是一种较为正常的市场价格。 地役权价格 地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。 通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。 通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利，如管道通过权、架线通过权。 (四 ) 其他价格形式 其他价格形式主要有课税价格 、 抵押价格等形式。 课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。 这种价格可以是交易价格 ， 也可以是评估价格和申报价格。 我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外 ， 还没有以地价为标的的课税税种。 因此 ， 还没有专用的课税价格。 抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。 目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。 二 、 中国土地价格管理制度 （一）建立土地估价制度 自 20世纪 80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。 现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等， 农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。 通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。 二 、中国土地价格管理制度 （二）建立估价机构和估价人员的资格认证制度 开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。 为了确保土地估价结果的科学性，管理机关要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。 目前，中国土地估价机构分 A级、准 A级和 B级三类，对不同类型的估价机构的设立标准和从业范围进行了严格的规定。 估价人员必须在相当学历的基础上参加专业考试，合格者经注册方可从事估价工作。 二 、 中国土地价格管理制度 （三）建立基准地价和标定地价定期公布制度 《 中华人民共和国房地产管理法 》 规定，基准地价和标定地价要定期公布。 基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。 为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。 二 、 中国土地价格管理制度 （四）建立地价监测体系 为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，自 1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。 通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部即可及时制定相应的地价管理政策；同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。 目前，全国主要大城市正在国土资源部的帮助下，建立本市的地价监测系统。 二 、 中国土地价格管理制度 （五）建立土地供应计划制度和土地储备制度 为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。 各级政府根据全国土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合当地经济发展的实际和土地资源的禀赋，制定并公布年度土地供应计划，实施调控土地市场的土地储备制度。 二 、 中国土地价格管理制度 （六）建立土地交易最低限价制度 《 城市房地产管理法 》 及相关法律法规规定 ， 土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价 ，否则 ， 政府有优先购买的权力。 （ 七 ） 建立土地增值税制度 为了规范土地及房地产市场的交易秩序 ， 抑制土地投机 ， 国家自 1994年 1月开始对转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人开征土地增值税。 土地增值税实行四级超额累进税率 ，最低税率为 30%， 最高税率为 60%。 土地增值税的实行有效地抑制了土地价格的过快上涨。 三 西方发达国家的土地价格管理 美国 建立土地估价制度 对地价进行控制 政府可通过正当的法律程序征收土地，用于公共使用，并进行公平补偿 逐步建立完善的土地信息管理系统 订立土地市场交易的准入标准 日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定 《 国土利用计划法 》 德国 成立土地估价委员会 政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度 土地价格的内涵及特点 土地价格的影响因素 土地价格评估的原则和方法 中国的土地价格体系 中国的土地价格管理制度 思考题 第十七章 土地税收 第一节 税收制度概论 第二节 土地税收概论 第三节 中国土地税制 一、税收的概念和特性 二、税收制度及构成要素 税收制度概论 概念 税收 ：是国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移。 本质 ：是国家凭借政治权利，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 税收的特性 税收的本质决定了它具有以下三个特性： （ 1）强制性 （ 2）无偿性 （ 3）固定性 三个性质相互联系，不可分割 税收制度 ： 是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，。