武汉后湖花园完整可行性研究报告(编辑修改稿)

武汉后湖花园完整可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

武汉市房地产市场展望（亿房 2020年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。 因此 2020年也是武汉市房地产发展的重要一年。 1． 2020年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到 100亿 ，住宅竣工面积达 500 万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。 2020 年开发主要集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。 2． 2020年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 3．继续加强经济适用住房的建设，并在 2020年武汉市将建立起经济适用房的审核机制。 经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象 的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。 4． 2020年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。 将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。 5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。 推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。 同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 7．积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 另据专家预测， 2020年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。 支持软升的主要有以下因素，首先是 多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬， 2020 年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。 另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如 2020年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消 化，提高市场价格起到积极作用。 （《长江日报》 2020’ 9） (三 )有利投资经济形势成因分析（亿房 （一） 国家宏观经济的影响 截止 11 月份，我国经济保持 %的高速增长。 是亚洲金融危机以来表现最好的一年。 主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值 2171亿元，比上年同月增长 %，继续保持比较快的增长势头。 111 月累计完成工业增加值 21327亿元，比上年同期增长 %。 国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济 已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。 11 月份工业产品销售率为 %,比上年同月提高 ，与上月产销率基本持平。 111 月累计，工业产品销售率为 %,比上年同期提高。 前 11 个月累计出口交货值比上年同期增长 %，仍保持了快速增长的势头。 11 月份全国居民消费价格总水平比上月上涨 ％，比去年同月上涨%， 111 月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 %。 其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨 %和 %。 （二） 武汉市 经济发展势头良好 今年以来，武汉市 GDP 一直保持 10%以上的增长率，因 GDP 增长带来的财政收入增长额约为 13亿元左右。 10月份，全市国有工业及年销售收入 500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 %。 各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。 国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值 亿元、 亿元、 亿元和 亿元，比上年同期增长%、 %、 %和 %； 1－ 10月份 ，全市完成固定资产投资 ， 比上年同期增长 %。 其中基本建设完成投资 亿元，增长 %；更新改造完成 亿元，增长 %；房地产完成 ，增长 %。 消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。 对外贸易 10月份实现外贸出口 3451万美元，比上年同期增长 %，保持较高的增长幅度。 截止 11 月底，全市国有工业企业总产值同比增长 %，产品销售收入增长 ，实现利税增长 %，实现利润总额由去年同期的负 2亿元到今年盈利 ，亏损企业的亏损额由去年同期 的。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11 月，空置面积分类指数值为 点，明显低于去年同期。 今年前 11 个月，商品房空置面积的增长速度为 %，当月净增空置面积 169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。 截至 11 月，全国商品房平均销售价格为每平方米 2091元，同比增长 %，是下半年以来的最高增幅。 其中，商品住宅销售价格为每平方米 1962元，比前 10个月增加 47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投 资增长速度。 今年前 11 个月，全国完成房地产开发投资 ，同比增长 %，增幅比去年同期提高 ，房地产开发投资占固定资产投资比重达 %。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。 前 11 个月，全国累计土地开发面积 5337万平方米，同比增长%。 （三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为 5亿元，超过政府 ，公积金使用 ，截止今年，公积金历年累计归集额为 22 亿元。 另外，商业银行住房贷款的程 序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的 生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。 下图表是江岸区 2020年的房地产价格和指数： 江岸区价格 江岸区指数 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020 年第四季度江岸区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区的房地产价格水平在武汉市 是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。 位于高雄路的国信城园林小区， 1998 年 5 月开盘，目前已属尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的现房价格出售了 4500平方米，销售业绩较好。 后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。 这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。 这一地区在未来升值的可能性较大。 位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为 1886元 /平方米，低于江岸区的均价，本季度销售了。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地 理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：净用地面积 公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有 2020 人左右）；还有成片的采地和零星的湖面分布 在地块周围。 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊 ，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中 调查。 1． 地形地貌状况（详见附图地形地貌图） 2． 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图） 3． 局部放大图（详见附图局部放大图） 附图说明 自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于后湖乡。 后湖乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到 500米。 附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。 社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交 通不便利，沿线只有716一路公交。 地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。 水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线（新建小区除外）。 路边附近有 23个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。 石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。 没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。 人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。 另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。 同时有黄陂等附近区县的居民。 他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿 路地带和石桥村大概有 23千人。 居民的房屋大体为23层，比较简陋。 经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有 10001500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。 另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如武汉新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。 此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有 60户，约 250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。 对村大队而言，收入主要以“卖地”为主（该村的集体地约 400 亩），收入该居民发放补助，基本上每户居民为 40005000 元 /年。 该村交通不发达，小学，中学都比较远。 居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。 工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。 雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约 400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。 自然环境：沿线区域自然风 景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。 沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成）。 周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。 社会环境：该区域位于江岸区边缘。 纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交车。 给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。 经济环境：该区 域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍。