旧城改造项目商业计划书(编辑修改稿)

旧城改造项目商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

、老城片区、东北部工业片区（产业集聚区）、西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区”。 ******土地市场预测，根据《******中心城区总体规划》（20102030），预测******城区2015年人口13万人， 2030年23万人。 目前，******。 根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子－－中国全面小康社会居住目标研究》，为小康社会定义了城镇人均居住面积为35平方米。 新增城市人口住宅需求＝新增城市人口人均居住面积＝35＝189万平方米现有建成区居民住房平均面积增加需求＝现有城市人口增加指标＝（35平方米－）＝＝新增城市人口住宅需求＋现有建成区居民住房平均面积增加需求＝。 ******城区居住用地需求：；：。 ，约占新增居住用地总需求的21%左右。 本项目位于******主城区的商业区与老城区交界处，地块地理位置得天独厚，区位条件非常突出，土地出让前景非常良好。 本项目采用基准地价系数修正法、成本逼近法分别评估土地使用权出让价格，并参考邻近地块土地价格，赋予两个价格相应的权重，计算出综合价格。 土地基本情况（1）城市规划情况项目位于******城中心地带，隶属城关镇政府管辖。 地块四至为：北临规划东西路，东临南北大街，西临光明路，南临******一中和规划东西路。 县城东西主干道东西大街与兴华路相连横贯该村，古城路贯穿南北。 总占地面积：（）。 其中：规划道路占用面积：（合221亩）。 居住用地面积：（），容积率：—，建筑密度：20%—30%，绿化率大于30%。 按照2的容积率进行测算，可建住宅68万平方米。 行政办公用地：（），容积率：—，建筑密度：20%—30%，绿化率大于35%。 商业用地面积：（），容积率：—，建筑密度：25%—35%，绿化率大于20%。 按照4的容积率进行测算，商业比住宅按2比8予以确定，则商业居住面积12万平方米，住宅居住面积47万平方。 （2）成熟度情况道路：东西大街和古城路从项目中间穿过，项目区四周分别为光明路、东西大街和规划小路。 五通：给水、排水、供电、燃气、通讯等可直接由市政管网引入，不会存在容量限制问题。 场地平整：由项目业主实施，是项目工程建设内容之一。 开发收入采用基准地价试算，结合市场成交样本点预测估算。 ①基准地价法根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价（综合地价，含国有土地出让金）的计算公式为：评估地价＝基准地价（1＋成熟度修正系数＋区域和个别因素修正系数）容积率修正系数年限修正系数期日修正系数经测算，②成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 基本原理是对土地的所有投资，即土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。 基本公式如下：地价=（土地取得费＋土地开发费+税费＋利息＋利润）(1+区位因素修正系数) 土地使用年限修正系数+土地增值收益经综合测算，项目地价为100万元/亩。 ③土地价格预测估算本项目可出让土地主要用于房地产开发，结合市场成交样本点预测项目的价格为100万元/亩。 第五章 市场发展前景分析****市房地产市场分析⑴****市房地产市场现状****房地产市场现状呈以下特点：①房价稳步上扬。 ****仅去年一年，房价上涨大约在500元/平方米左右。 究其原因，一是我市房地产需求以刚性需求为主，投机性以及投资性需求对市场影响甚小，加上****诸县居民及中原油田下属厂区职工加速向城区及油田总部区域聚拢，造成了市场供给满足不了市场需求的状况，加快了房价的上涨。 再者，土地市场实行招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上也提升了建设用地的价格。 三是随着居民收入水平的提高，人们对居住空间有了更高的要求，档次的提升也拉动了房价的上升。 四是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本。 五是建筑材料和人工费用的增加。 ②住房类型丰富，质量提高。 ****房地产产品类型呈现多形态共同发展的局面，坡地建筑、花园洋房以及22层以下的高层住宅成为市场主流。 无论是在城区还是油田区域，小高层、高层住宅是今后城市住宅发展的趋势，也是人居品质物业进入新时代的标志。 ③****虽然地处三省交界处，但与周边城市相比，****缺乏外来经济和外向型经济，即缺乏外来投资和外向型出口，而且每年的流动人口较少，所以外部经济对****经济的影响程度较低，****经济的发展主要依靠本地经济的惯性作用，没有大起大落。 ④从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。 从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从业者都有着旺盛的需求和一定的购买力。 随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。 经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。 ⑤从市场客群来看，商品房购买力主要分布在2540岁人群之间，3050岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。 ⑵****房地产市场发展趋势新的经济适用房、廉租住房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，并将分流客户；紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。 市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。 由此分析，****市未来房地产市场的发展趋势为：①以普通商品房、限价商品房和经济适用房为主流的房屋供应多元化的趋势将进一步加快。 ②客户群的两极分化将进一步加剧：那些购买意愿强烈的中下等收入客户群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客户群的购买意愿又不十分明显。 ③未来35年内，****房地产价值体系不会有大的改变。 房产价格会继续升高。 但是幅度会逐步降低。 如果没有大的社会变革，突出的经济现象发生，****的房产价格增长幅度会在3年内达到一个顶峰状态，进而保持在一个稳定的区域内。 ④目前是整个油田总部区域的房价高于市区。 商业中心周边房价高于文化中心、政治中心周边房价。 学校附近房价高于医院附近。 车站附近房价高于一般区域。 ****的城市发展空间是向西北方向，因此，城区西北部的房价会逐步走高。 项目主要客户群包括：城区客户和高端收入阶层，包括各行业的经商人士，这些人相对事业比较成功，也都有追求生活享受的愿望，他们希望能够居住在高档的住宅里，希望能够得到别人的尊重，能够在都市里有自己的一席之地；政府机构官员和公务员是每个城市的中产阶级，他们工作稳定，收入丰厚、购买实力强。 再者，****市近几年的经济发展较为迅速，但整体经济水平仍处于省内城市的中等水平，经济能力的提升，为房地产提供了一定的发展空间。 ****市居民的消费水平在省内城市处于中上等水平，消费行为比较超前，****市的物价水平较高，尤其是生活用品，增加了生活成本。 ****市对市政建设的越来越重视，使****市固定资产投资加大，同时带动了房地产投资的发展。 为发挥资源和区位优势，提升城市的区域经济地位，增强城市的辐射带动能力，******城市发展目标为：把******区建设成工业强盛、商贸旅游业繁荣、环境优美、交通便捷、文化内涵丰富，地方特色突出的宜居、宜业的商贸、园林型城市。 城区实现“两组团、五片区”的组团式总体空间结构。 两组团指的是中心组团和西部组团；中心城区由现有的主城区连片发展而成，西部组团为依托近德固乡发展的西部新区组团。 “五片区”指的是中心组团区的“中心商业片区、老城片区、东北部工业片区（产业集聚区）、西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区”。 ******房地产市场分析近几年，******房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。 ，312套，开工建设经济适用房2万平方米。 进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。 2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。 从市场需求分析的结果来看，南乐整体地产市场发展体现出以下几种特征：市场由低单价向低总价转变；户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展；建筑类型供应出现转变；大面积开发项目增多；受建筑供应的影响，市场接受的传统思想将会受到严峻挑战；相关政策法规进一步完善；产品定价将会与家庭收更进一步的接近，也就是市场价格将有一到两年的自然盘点。 项目涉及的旧城改造和城中村改造区域均位于******城的中心位置，配套设施齐全，区位优势明显。 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）指出：积极推进旧住宅区综合整治。 对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。 要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中要求：强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。 《河南省十二五规划》提出：城镇居民居住条件明显改善，五年新建保障性住房28万套，完成棚户区改造937万平方米。 ******则提出到2017年前全面完成 “城中村”地块改造建设工作，“城中村”地区居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。 项目的建设就是为改善******旧城和和********的居住生活条件而提出的，属于旧城改造的范畴，符合国家产业政策。 《城区总体规划》《******中心城区总体规划》中规定的中心商业片区包括**********************************是通过老城区更新改造，建设为功能完善、配套齐全的新居住区。 旧城改造应针对城区居住用地和住宅的现有特征和存在的主要问题，按照保留、更新改造、拆迁置换等多种方式，分门别类采取不同的策略。 其中规划对城区中自发建设的集中区域，应根据城市规划的总体安排，主张分步分片进行改造和置换，充分发挥城市土地的使用效率。 项目位于中心商业片区和老城片区，建筑物老旧，已不能城市发展的需要，需要更新改造。 因此项目的建设符合《城区总体规划》。 项目总占地面积：（）。 其中：规划道路占用面积：（合221亩）。 居住用地面积：（），容积率：—，建筑密度：20%—30%，绿化率大于30%。 按照2的容积率进行测算，可建住宅68万平方米。 商业用地面积：（），容积率：—，建筑密度：25%—35%，绿化率大于20%。 按照4的容积率进行测算，商业比住宅按2比8予以确定，则商业居住面积12万平方米，住宅居住面积47万平方。 ，其中：、商业设施建筑面积12万平方米、。 ，以保证社会稳定。 第六章 项目建设内容介绍******位于河南省东北部，豫、鲁、冀三省交界处，东临山东省莘县，西连河北省魏县，南依清丰县，北与河北省大名县接壤。 ******交通条件优越，大（庆）广（州）高速公路，南（乐）林（州）高速公路穿越县域，G106线、省道安（阳）济（南）公路在县城交汇通过，形成大“十”字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。 县城西至安阳市82公里，东到鲁西重镇聊城市90公里，南距石油工业基地****市40公里。 气候******属暖温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱风沙多，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长，冬季寒冷雨雪少。 主风向为东南风，176。 C,℃，℃，平均活动积温（≥10℃）℃，全年无霜期215天。 水文地质地下水为******的主要水资源，工农业生产主要依靠地下水，全县多年平均地下水补给量为8770万m3，%，是地下水最重要的补给来源，%，%。 目前******工农业生产用水基本上都是浅层水，深度在60～80m左右。 地下水埋深在12——35m。 地表水资源主要依靠河川径流，马颊河是******主要的一条引黄河道即第一条濮清南干渠。 ******，地表水是通过第一条濮清南进行引黄。 地形地貌******境第三纪底板埋深1500~3500米之间。 第三纪以后至今一般为陆象沉积，整个地表由约1000米厚的黄土复盖，处在渤海凹陷的西南部。 县境东部是东（平）濮（阳）凹陷西北部的仰起端，西部为内黄隆起。 境内有海河水系的卫河、马颊河、徒骇河3条河流通过。 由于地壳内部运动的作用，境内出现5条断裂层，明显的有3条：一条近德固断裂层，属原压性正断层，近南北经向构造，倾向西，与东濮凹陷近于平行，从清丰县的大屯、大流东部入******境，经近德固至西崇疃，长50公里。 二为杨村断层，属原压性正断层，走向北北东，倾向北北西，从清丰县高堡东部入境，经杨村东部，长30公里。 三是大清断层，属压性正断层，走向北北东，倾向南东。 从长垣、****南部经清丰县仙庄入境，过大清向北逐渐尖灭。 地震等级根据现行的“中国地震动参数区划图（GB183062001）”的规定，，地震烈度为7度区，建筑物抗震设计应按地震基本烈度Ⅷ度地设防。 根据政府制订的政策，项目实施后可享受：、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供。