我国当前商品房价格过高的事实与原因分析本科毕业论文(编辑修改稿)

我国当前商品房价格过高的事实与原因分析本科毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

来看，至少能从两个方面来理解：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性，收益性和价格波动性； 二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置，但实际上，这是一个问题的两个方面 角度不同而已。 在葛瑛、王慧娟的《房地产金融属性的表现及经济含义 :以美国房地产市场为例》一文中，有关这方面的论述，我国市场可以参考。 投资需求是投资者将房地产作为一种长期坚持的投资渠道的需求。 商品房市场经过多年的发展，基于部分居民财富飞速上涨的事实，以及已经有许多居民拥 有满足 8 自身居住需要的住房的前提下，商品房作为金融产品的属性开始慢慢显现出来，在预期良好的前提下，具有巨大的投资升值的空间，于是陆续有拥有富余资金的普通居民处于投资升值等考虑（非投机行为）购买第二套或者第三套商品房，扩充商品房市场的需求。 投资需求者对商品房的需求是相对稳定的，他们对高昂的商品房价格的支持作用是长期存在的，而且可以预见的是，在我国资本市场还不够发达、投资渠道较为狭隘的前提下，商品房市场还将继续吸引投资性需求。 但是，投资需求不会对价格上涨起到太大作用，而是会对当前价格的维持起到很大作用。 这里要强 调投资与投机的不同之处，投资者往往将商品房长期持有，达到为自己富余的资金保值增值的目的，从市场来看，投资者往往购买的数量有限，而我们眼中的投机者则不会，几套，甚至整栋楼的购买（注意，这其中的资金来源要依赖于财务杠杆的支持），这部分需求是我们必须警惕的。 低利率时代商品房市场严重的投机需求。 投机需求是依赖财务杠杆而发生的，通过短期买卖房屋来获利的需求。 投机需求最关注的是短期内商品房价格的涨落，前些年，商业银行的商品房的贷款利率与贷款条件都比较低，使得商品房的投机成本很低，客观山给投机者创造了有利条件，投机 者得以冲高商品房价格。 从国际局势看，受全球经济的影响，尤其是美国和日本长期维持较低的利率水平， 低利率引发信贷消费增多，贷款者所付出的财务成本降低。 低利率引发信贷消费增多，大量热钱（包括国内的和国外的）流向我国房地产市场，导致投机行为严重泛滥。 在国家这一轮调控之前，众多专家学者都在担心“热钱”的问题。 在这里要注意两点：第一，投资投机需求的不断扩大，与当前我国社会的贫富差距有着巨大的关系。 据社科院发布的 2020 年《社会蓝皮书》中指出， 2020 年我国人均 GDP 预计超过 4000 美元，已经进入中等收入国家行列。 从这 里可以看出，中国并不缺钱。 在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在 左右。 按照国际通常标准，基尼系数在 以下为最佳的平均状态，在 ～ 之间为正常状态，超过 为警戒状态，达到 则属于危险状态。 我们看到中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象，由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商 9 品房以赚取差价。 由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可 观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高； 第二，极低的住房持有成本。 根据房地产价值原理，住房的支出由购买的费用和持有的费用组成。 商品房市场的购买费用主要由购买价格决定。 商品房持有成本， 简单的来说是指：房屋的折旧、物业管理及维护费用、使用费用，贷款，以及正在试点的房产税。 我国的贷款政策在很长一段时间内，对于首次买房的刚性需求者与投资投机需求者一视同仁，这导致投资投资的成本降低，引致投资投机需求激增，刺激商品房价格不理性上涨。 我觉得房产税将是未来探 讨商品房价格的关键因素，它会让房屋失去作为投资品的属性， 就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。 只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。 （二）从供给方面分析 ： 在商品房市场中，作为供给一方的开发商发生的变化，包括由于建造成本的持续上涨，供给结构的不合理，追求并且能够获得高利润的事实存在，开发商不规范的市场操作行为等情况使得近些年的商品房市场价格不断上涨，并处于非常高的位置。 土 地价格增长过快与高利润的追求。 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。 土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。 可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。 土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥 着重要的作用。 中央政府对于地方的考察基本上还是“唯 GDP 论”： GDP 高，地方政府的绩效则高； GDP 低，地方政府的绩效则差。 因此地方政府为了创造更高的 GDP 和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。 根据国土资源部数据显示， 2020 年土地平均出让价格 10 416 元每平方米， 2020 年则为 1885 元每平方米，而这只是全国均价。 这两年地价之高相当恐怖，许多出现 5000 元到 8000 元，甚至出现了 10000 元以上的情况。 近些年，地方土地出让部门出让土地的价格实在是令人咋舌，这一点从不断涌现的“地王”便可见，也可知竞争好地块的激烈，也在客观使土地出让价格只会变高。 当前的事实是，地价在商品房价格中所占额度最大，同时弹性也是最大的。 中国国情是，商品房市场必备原料 ——土地，来自于国家并且由政府控制，所以地方政府在其中扮演了重要角色他们从供给一方推高了地价以至房价。 中国人民银行原副行长吴晓灵女士指出，在目前的土地供应制度、地方政府税收制度以及房地产方面的财政金融政策，是造就房地产价格不正常的根本因素。 李景国先生认为，地 方政府经营“城市的行为”导致了房价的上升。 而在同时每平米的建设成本也在飞速上升，而在同时开发商为了保证利润必然不断抬高房价。 供给结构的严重不合理。 我国商品房市场的发展时间非常短暂，还远远谈不上成熟。 据有关学者分析，住房供应结构中 经济 适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引 发商品房市场供求关系的失衡。 当前居民居住状况下，一方面我国拥有极高的住房私有化率（约为 80%，高于美国及欧洲国家），一方面是商品房市场中存在偏高的房价收入比。 这意味着，高收入阶层比收入较低者率先进入商品房市场，而广大的中低收入者，还尚未成为商品房市场的重点照顾的对象。 清华大学房地产研究所的对中国几个重要城市的调查显示， 70%的商品房是由 30%收入最高的人群购买的。 这或许也能解释为什么当前“商品房市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。 开发商的趋利动机使他们过多开发利润巨大的高档住宅，进而导致 商品房价格走高的现象，而忽略市场上拥有最多购买人群的低档住房，甚至 90㎡一下的户型数量非常少，而这户型正是年轻购房者以及低收入人群的购买对象。 对市场的预期（从供给角度分析）以及其开发商不规范的市场操作行为。 开发商作为商品房市场的供给一方，其对房地产市场未来价格的预期以及对购房者预期作出的反应，在市场中的操作行为等对房地产价格起着巨大的作用。 从开发商角度看，如果其对未来商品房价格上涨的预期强烈，会产生两种倾向。 一方面，为了逐利，开发商竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升；另 11 一方面，既然房价预期 看涨，开发商就会拿地后过一段时间在开发，或者建房后不销售等手段以期获得更大利润。 这对房地产价格高涨有推波助澜的作用。 在商品房市场上，不可否认的是，存在严重的信息不对称现象，作为供给者的开发商拥有的信息数量远超过购房者，信息不对称使得购房者对市场缺乏准确的判断，于是开发商也利用这一点采取不规范的操作行为，如哄抬房价，销控（又称饥饿销售法），制造假象达到迷惑购房者的目的。 这些行为的存在直接抬高了商品房价格，造成商品房价格过高的事实。 流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格。 根据中国人民银行的数据显示，1998 年 12 月我国的广义货币 M2 为 亿元，到 2020 年 12 月已经激增至 亿元，年均增长率 %左右，同时从 M2 说的 M1 差额逐步扩大的情况中可以看出，我国大量资金以企业定期存款与居民储蓄的方式积压于银行中，并未真正参与到实体经济的运行，说明我国流动性过剩的问题。 虽然这期间我国经济保持了高速增长，但是 M2 的增速仍然远大于经济增速。 到 2020 年底时，我国的 M2 已经达到 GDP 的 倍，已经产生严重不平衡。 根据宏观经济学的观点，此时充裕的流动性滋生出了资产的泡沫，使得资产价格不能真实反映 其价值和需求量。 于是商品房价格不可避免的存在一定程度的泡沫。 再者 07 年至今我国的 CPI，除了 09 年下降外都维持在 %运行， 11 年 7 月份更是涨幅惊人，再次突破 6%，高涨的 CPI 对本已走高的商品房价格有着推动作用。 （三）原因综述 综合前文所述，我们可以说，正是由于多种因素的作用形成商品房市场严重不 12 合理的供求关系，导致商品房市场价格的不合理上涨，导致现在价格过高的现象产生。 当然，前文只是从事实层面上分析商品房市场的供求关系，其实，许多因素归根结底可以归结为政策的层面上，如信贷政策的层次性不够明显，不够完 善让投机者有机可乘，社会保障制度的不健全以及保障房制度本身的缺陷和落实不到位，房地产市场的监管部门没有对开发商的市场行为进行有效地规范，现行的土地的“招拍挂”的制度完全以价格为标杆对商品房市场有消极影响等等。 当然，我们也看到政府部门也积极地对商品房过高的价格进行调节和控制，努力抑制商品房价格的过快上涨。 当然，利用纯粹的行政性的手段如限购和限价政策也不是作为市场经济的参与者所乐意看到的。 我想在房产税试点期间，这只是一种过渡或者是辅助手段，未来房产税的实行一定会对整个商品房市场产生深远影响。 四、结论 从以上的 分析中我们可以认为，我国当前商品房价格过高的是由多种因素所导致的，但是我认为大体上可以分为市场本身中影响需求方与供给方的直接因素，通过政府政策、社会制度、经济环境等影响供求的间接因素两大类。 我也试图从这些方面提出一点对策。 （一）完善善差异性的住房供给结构，让不同的人群都能有合适自己的需求的商品房可买。 保障房对于低收入者的重要性不言而喻，但是对地方政府短期的利好却没那么大，所以众多的地方政府对此都不够重视。 针对这一情况， 根据住建部的消息， 2020 年全国保障房在建的工程量将达到约 1800 万套，在继续抓开工的 同时，将突出抓建成量。 在新开工 700 万套目标的基础上，已经明确 2020 年基本建成保障房 500 万套以上，竣工量不低于 2020 年，让低收入家庭早日住进保障房。 而普通的 70— 120 ㎡的商品房，则是巨大多数购房者首选，应该引导市场加大这部分的供应。 （二）抑制货币泡沫，执行严格的货币政策，保持严格的货币纪律。 一般情况下，只要是以通货膨胀为目标的货币体系的国家就不会出现房地产泡沫。 原因是，房地产等资产是通货膨胀的对冲工具。 在通货膨胀高企的国家，人们会选择购入房产来抵挡通货膨胀的压力。 原因在前文已有叙述，不再赘。