商业地产可行性研究实际操作精简版(编辑修改稿)

商业地产可行性研究实际操作精简版(编辑修改稿)内容摘要：

规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。 （详见表三）；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为 649 元 /点。 （ 6）规划许可证办理程序图（见程序图三） （ 7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。 第三小节 施工许可证的取得 一、概述 申领建设工程施工许可证 ,是在办理《建筑工程规划许可证》后 ,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序 ,该证是申办开工的必备文件。 在市建委办理报建证后 ,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准 ，核发施工许可证。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留 言。 二、实施程序 （一）项目报建 ：济南市建设委员会 ： ① 计委批准的当年投资计划； ② 市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书； ③ 工程建设项目报建申请表。 ： ① 到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。 ② 持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得《工程建设项目报建证》。 ： 1 个工作日。 ：《报建证》工本费： 10 元。 （二）济南市建筑市场需办理的手续 、监理招投标 （ 1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责） （ 2）申报资料： ① 计委计划批文； ② 市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书； ③ 建设用地规划许可证； ④ 建筑工程规划许可证； ⑤ 报建证； ⑥ 施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、《安全资格证书》等证件； ⑦ 从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。 （ 3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工 程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照《招投标法》的有关规定，在市招标办登记备案。 备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。 （ 4）办结时限： ① 审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；② 评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长； ③ 审查合同，在收到送审文本后三日内完成。 （ 5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费 ,中标价的‰ ；招标公证费， 2020 元 /中标单位。 （ 6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。 、劳保、质量监督、交易信息手续 造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。 办结时限， 1 个工作日。 其标准分别为： （ 1）质量监督费 ‰ （ 2）造价 管理费 ‰ （ 3）交易信息费 ‰ 以上费用的计算基数是：建筑面积 *收费基数（收费基数的标准参见济建工字[2020]第 16 号文，详见附录五） （ 5）劳保统筹费 该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的 26‰。 工程造价 3000 万元以内的须一次缴清， 3000 万元李萧萧的个人主页 需要文档请给我留 言。 以上首次须缴付 50%以上，分期缓交不超过两次。 （三）施工许可证的办理 ：济南市建设委员会 ： ① 报建证； ② 计委立项批文； ③ 市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图； ④ 施工合同备 案登记表； ⑤ 质监委托书； ⑥ 监理合同鉴证； ⑦ 施工单位安全报监书； ⑧ 总包单位中标通知书； ⑦ 建筑工程质量责任卡； ⑧ 施工许可申请表。 ： ① 开发商领取、填报《济南市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》； ② 将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续； ③ 交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。 ：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5 个工作日内，核发《建设工程施工许可证》 ：在此阶段，需交纳墙体材料 节能费， 10 元 /平方米；散装水泥保证金 元 /吨。 ： ① 施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；② 施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。 7. 施工许可证办理程序图（见程序图四） 第四小节 房屋预售许可证的取得 一、概述 我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。 二、实施程序 ：济南市拆迁管理办公室 ： ① 商品房预售 申报表； ② 土地使用权证书； ③ 按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料； ④ 开发资质等级证书和开发经营许可证； ⑤ 工程施工合同；⑥ 预售商品房分层平面图。 ：拆迁办收到申请后 3 日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。 ，办理预售许可。 ：收到申报表和申报资料后， 7 日内办理完毕。 第五小节 房屋权属证书的取得 一、概述 我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋 行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。 工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。 二、实施程序 ：济南市房产管理局各区房管局 ： ① 营业执照或法人代码证； ② 土地使用权证； ③ 建设用地规划许可证； ④ 建设工程规划许可证； ⑤ 建设工程施工许可证； ⑥ 建设工程（质量）竣工验收证明； ⑦ 房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。 ：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料李萧萧的个人主页 需要文档请给我留 言。 进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中 心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。 房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。 ：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在 5 个工作日内完成所承担环节的工作事项。 对符合规定条件的申报件，权属证书应在 15 个工作日内办理完毕。 ：房屋初始登记费 80 元 /套，住宅平房及别墅按每证 80 元计收。 每增加 一本权属证书加收 10 元，地下室不收取登记费。 如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的 %计取交易手续费。 第六小节 两书制度 房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 《住宅质量保证书》的内容： ； ； 3.保修期； ；。 《住宅使用说明书》的内容 ： 、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； ； 、装饰注意事项； 、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明； 、窗类型，使用注意事项； ； 、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明； ； 中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“ 两书 ” 的交付时间为：商品房交付的时间； 起计算； 1998 年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。 第三节 与市政设施的接驳 一、概述 房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。 此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并说明。 二、实施程序 1. 与自来水设施的接驳 （ 1）承办部门：济南市自来 水公司 （ 2）申报资料： ① 用水申请报告； ② 总平面图； ③ 施工现场周边地形图。 （ 3）申办程序： ① 用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续； ② 申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜； ③ 签订协议并缴纳自来水增容费、勘察设计费。 ④ 等待工程公司安排施工。 （ 4）办结时限：执行双方协议的有关规定。 （ 5）收费标准：用于销售的房屋所用水表按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。 详见附李萧萧的个人主页 需要文档请给我留 言。 表三；勘察费 50 元 /表；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接 水工程造价的 %；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。 （ 6）应注意的事项： ① 开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费； ②批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请； ③ 对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表； ④ 由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理； ⑤对进户总水表及表井，用户有责任进行保护。 （管道煤气）系统的接驳 （ 1） 承办部门：济南市管道煤气公司 （ 2）申报资料： ① 申请开户书； ② 标准层 1： 100 平面图、剖面图； ③1 ： 500地形图及用气建筑 2 个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。 （ 3）申办程序： ① 申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续； ② 完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计； ③ 工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务； ④ 工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。 （ 4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。 （ 5）收费标准：开户费： 1980 元 /户，另外还有总额约为 50 元 /户的点火通气费和保险费。 此费用通过协商可减免。 （ 1）承办部门：济南市供电局 （ 2）申报资料： ① 项目的立项批文； ② 有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等； ③ 按市供电局规定的格式填写的用电申请。 （ 3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。 签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。 （ 4）办结时限： 供电企业对已受理的用电申请，确定供 电方案，在下列期限内正式书面通知用户：①居民用户最长不超过五天；②低压电力用户最长不超过十天；③高压单电源用户最长不超过一个月；④高压双电源用户最长不超过二个月。 若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。 用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。 （ 5）收费标准： 新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。 2020 年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见《供电行业信息》第 182 期，中国电力 企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。 （ 6）应注意的事项： ① 新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目； ② 供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。 高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案李萧萧的个人主页 需要文档请给我留 言。 的有效期为三个月，逾期注销。 用户遇有 特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手续。 但延长时间不得超过前款规定期限。 （ 1）承办部门：济南市热电公司各区分支机构 （ 2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。 （ 3）申办程序： ① 提出申请报告； ② 经热电公司同意后，与热电公司签订协议。 （ 4）办结时限：视协议谈判情况而定。 （ 5）收费标准：采暖开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计， 110元。