北京顺义葛代子村绿湖山庄別墅区房产开发商业计划书(编辑修改稿)

北京顺义葛代子村绿湖山庄別墅区房产开发商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

4)我们要建设一个绿色 ,环保 ,低碳 ,亲水 , 鸟语花香 , 绿荫覆盖 , 湖溪环绕的花园式生态社区。 为此一旦我们与崇囯庄合作成功 , 我们马上成立一个设计公司作具体的建筑规划设计与景观设计 , 为加强社区管理与保持生态环境 , 宜居环境建立封闭社区。 未来物业服务很重要 ,我们要成立一个专业的物业公司，主要负责验收收房、交房、管房、维修、绿化、服务、保安、保洁、环境卫生。 物业公司自负盈亏，用湖景 ， 烧烤区及垂钓园等增加收入，办理入住流程及方案。 会所物业要设卫生间、餐厅、浴室、居室。 室外活动项目有：垂钓、漂流、攀岩、跑马、秋千、踩水球、森林慢步、假山瀑布、荷花水景、亭桥水溪、花草石径。 小区具有绿色 园林生态功能 ,满足小区总体布局各层次对绿化的要求，从中心花园到宅间绿地，层次分明，步步有景。 保证长年见绿，力求四季有花。 以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。 特别将江南的柳、桃、竹、梅、荷等植物充分运用，多种树，少栽草。 总体上，小区园林景观由六大部分组成，中心景观区、中心活动区、生 态景观区、江南文化展示区、商业休闲区；形象景观区。 六大功能分区各自功能：中心景观区，此处为综合性的景观区，含“生态、雕塑（小品）等；中心活动区，此处为激发人们参与性，为运动休闲、邻里交流等；生态景观区，结合江南文化的特性，特意种植一片适合本地生长的中国部分名江南观赏性的植被，与旁边的休闲区自然结合在一起，形成很好的休闲环境，增添了江南生活的意境；形象景观区，即各入口处景观，以浓缩的江南山水12 12 为展示点；生活休闲区，即会所部分，设茶艺室、棋牌康乐室、阅览室等；商业休闲区，即富有文化特色的社区商业街； 4) 在社区有 智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。 成为一个安全 , 智能化的新社区。 能否实现社会主义新农村的理想要靠当地乡镇政府的大力支持与协助 , 希望双方抓住这次合作共赢的好机遇 , 为老百姓作些实实在在的好事情 , 早日改变九王庄的旧面貌。 通过双方努力一定能实现温总理强调倡导的。 建设社会主义新农村，不仅关系到农业、农村的发展和农民的富裕，而且关系到实现国家的长治久安和民族的伟大 复兴。 必须站在全局的高度，把建设社会主义新农村作为我们在现代化进程中的一项重要历史使命，使之成为全党全社会的共同认识和共同行动。 葛代子村 700 亩地 新农村攺造计划表 201 1 6 18 建管办方 案 容积率每亩建筑面积建筑面积700 亩建筑 面积分配层高绿化率绿地面积每亩销售额对 应总计销售额700 亩销售额每亩利 润 对应利润700 亩利润等指标( 新区 )43% 建独栋住宅楼。 ___________14% ( 原住 ) 民居楼100 亩地新区单体住宅楼。 0 . 6 7 5666 0. 675 = 450 平米一亩三栋毎栋 15 0平米300 亩 450= 9 万平米1 3 . 5万平米二层6 6 . 2% 3万平米7000 元450 = 315 万315 万 300= 亿( 300 亩 ) 5 亿( 30 0亩 )3880450= 174. 6 万300 万=5 .238 亿元 ( 30 0亩 )600 亩销售额为 5亿利润 为 9亿利润率%新区共 建 万平米共 220 户 / 约780 人( 村分 40% 为 亿 , 卫达分 60% 为 2亿。 50% 为 亿 )一拆迁住宅楼0 . 7 0666 =4 6 平米100 亩 =4 686 0平米100 亩地 建4686 0平米2 层6 4 . 8% 7万平米毎亩建安成 本4069 元468 . 6=190 万成 本 7亿( 20 0亩 )( 新区 )43% 建联体住宅楼新区连排住宅楼 666 X 1. 35= 90 0 平米300 亩X 900= 16 万平米27 万平米2 层3 3 % 8 万平米6000 元900 = 540 万540 万 300= 亿( 300 亩 )16. 2 亿( 30 0亩 )2880 900=259. 2 万元300 259 . 2 万 =7. 776 亿元( 300 亩 )公共建筑用房 3% 666X =1 00 0 平米20 亩X 1000 =2 万平米2020 0平米2 3层2 5 %3320平米总 计700 亩地47. 18 6万平 米( 新 区42. 5 万 )24. 35 9万平米 5亿13. 014 亿－ 2 万 3120( 公建 ) = 12. 3 9亿1 2 . 3 9 亿 （三）总体规划建议 规划布局基本原则 （ 1）与城市规划体系合理衔接； （ 2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好； 13 13 （ 3）分期中分组团开发策略； （ 4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。 （ 5）注重社区轮廓线的节奏与韵律设计； （ 6）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。 建筑风格 ：以现代风格为主，可采用一些欧陆的风格元素。 建筑外立面设计：外立面应以“厚重、沉稳”为设计理念。 别墅区域：应该划分出独立的区域，因为购买别墅和普通住宅的人群不同，物业服务和物业费不同，这样更便于物业服务。 一、 户型设计 （一） 户型面积及比例 户型面积及比例的总体考虑崇囯庄项目是村产权房为一次性付款，不能够贷款按揭，并且从定位客户群来说属于中等收入人群，虽然房屋的单价相对较低，但还是应该控制房屋的总体价格，以便于更好的销售，实现资金的回笼。 如果通过前期销售反馈证明市场有更大面积户型的需求，可以在下一阶段增大 户型面积，以适应市场的需求。 (一 )独栋别墅：共 900 栋 单套面积：建筑面积 8090 平米（绿地面积同样）占 3% ，约 27 栋左右。 2.、 单套建筑面积 200300 平米占 7% （绿地面积同样） 63 栋以内。 3.、 单套面积： 90180 平米 占 85%， 765 栋（ 120160 平米占其中的 80%） 4.、三合院，四合院占 5%（最南头） 45 栋， 一般为单栋为主，全部朝南向阳，坡屋顶， *要求 10 种以上户型及风格建筑，如法式，德式，俄式，美式，日式，意式等。 每种风格建筑要求设计最少 4 种不同面积户型。 每间房， 厅带宽带，电视，电话。 (二 )联排别墅。 共 1200 栋 建五种不同风格的二层联排别墅 1200栋，每亩地共建 900平米。 每亩地建。 每栋平均 257平米 , 型式 1)一种住三户，每户 110 平米左右；三室一厅；占 20%左右 2)一种住二户，一户 220 平米，四室二厅，一户 110 平米；三室一厅；占 10%左右 3)一种住二户，各 165 平米；三室一厅；占 20%左右 4)一种住四户，一户 110 平米，三室一厅；另三户为 平米；二室一厅；占 20%左右 5)住五户，四户 55 平米，二室一厅；一户 110 平米；三室一厅。 占 30%左右 联排容积率 ；绿化率 33%；共建 270000 平米 （二） 单元户型基本设计建议 基本原则：动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。 14 14 客厅：客厅的开间应在 — 5 米之间，进深与开间之比不宜超过 ，否则也将在因过于狭长影响使用。 主卧：主卧尽量远离入户门、远离客厅。 三居户型，主卧带卫生间面积应比公共卫生间大，功能也应更完备 —— 在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按 摩浴缸、桑拿、梳妆间等。 餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。 卫生间：复合型卫生间设计，做到干湿分开，将卫生间功能空间进行细化，分为浴、便、洗三个区域，可相互独立，也可根据使用者要求将其中两个功能合而为一充分考虑洗衣机、热水器、排风扇、电吹风的管道、线路和插座。 排水横管下距楼地面的净高不小于 且不应影响门窗的开启。 应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部，施工时要注意浴缸底部一定要做防水层。 大户型主卫生间宜洗、 浴分间设。 暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。 卫生间应从门口向地漏找坡度，地漏应设在室内最低端。 卫生间结构宜沉板 50－ 100MM，未降板的卫生间应设门槛。 卫生间地漏的排水管应设存水弯，且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。 管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗。 厨房：厨房应尽可能靠近进户门，厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅。 厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利 用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。 住宅厨房面积不应小于 5m2，单排布置设备的厨房净宽不宜小于 ，双排布置时净宽不宜小于。 厨房应设排烟道，应结合烟道设计管道。 阳台：建议采用封闭式双阳台设计， 一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。 当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏，阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空，当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于 1200MM，以保证窗的开启和给水管的设置。 阳台栏板下部应设 100MM 高边梁，阳台栏杆严禁 横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。 顶层阳台应设顶板，阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口，阳台地面应向地漏找坡。 空调机位：空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮），不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置，位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位，空调洞要靠近空调插座并在同一方位。 单元入口：单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为 1500MMx2300MM，且设闭门器，地面找 1％坡坡向门外。 单元入口处走道净宽不应小于 1300MM。 其 它：户内通向所有房间的走道净宽不宜小于 1000MM；当走道长度大于 2020MM 时，应相应加宽至 1100MM。 户内楼梯宽度应注意为净宽，当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于 800MM。 二、 公共配套设施的设计建议 （一） 公共配套设施设计建议 室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。 各种管线：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。 环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、配电、燃气等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。 停车位：把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增多预留合理的空间。 智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、门禁及小区巡逻系15 15 统、有线电视系统、数据传输网络、物业管理系统、紧急求救装置等智能化子系统。 葛代子新村公建规划设计方案建议 一、 公建规划总面积： 1. 室内建筑面积 2 万㎡。 2. 室外建筑面积 2 仟㎡。 二、 公建用途： 室内： 1. 集团办公楼（ 2 层 ） 1000 ㎡。 2. 物业办公楼（ 2 层） 200 ㎡ （物业分散办公区 1200 ㎡） 3. 村委会办公楼 1000 ㎡ 4. 商业店铺 12020 ㎡ 5. 赠送村委会服务设施 2300 ㎡（设施内容祥见后页） 6. 小型度假村 2500 ㎡。 7. 设备机房 1000 ㎡。 室外： 1. 村民活动广场 1000 ㎡。 2. 儿童娱乐中心 400 ㎡。 3. 室外服务设施 600 ㎡。 （祥见后页） 三、 公建位置， 崇国庄后街南侧（祥见图示） 四、 室内建筑基本布局： 1. 集团办公楼与物业楼合并建崇国庄后街与九八路交汇处。