深圳东海岸商业街定位策划报告(编辑修改稿)

深圳东海岸商业街定位策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

前仅有八路公共巴士 103A路：石夏南 ―― 小梅沙 103B路：下沙村 ―― 小梅沙 208A路：布吉 ―― 大梅沙 360 路：银湖汽车站 ―― 南澳 364 路：福田车站 ―― 大鹏 380A路：坑梓 ―― 小梅沙 380B路：龙华汽车站 ―― 小梅沙 443 路：火车站 ―― 小梅沙 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 市场调查部分要点总结 现有住宅规模 567254㎡ ， 2667套。 现有酒店套房 1443套，年平均入住率约 55%。 大梅沙正在营业的商业面积大约 14200 ㎡ ，同时还有一些零散分布在村落里的小商店。 大梅沙片区商业总体档次不高，中高及高档消费场所偏少，未能满足中高及高档消费。 盐田食街经营特色以海鲜为主，总营业面积约 15000 ㎡ ，消费客户群多为游客及市内消费者，通常拥有自己的交通工具。 大梅沙旅游人数年客流量超过 400万人次，日均约 13000人次，重大节假日高峰期达到 10万人次。 大梅沙旅客自驾车辆每日平均约 6001000辆，重大节假日高峰期可超过 2020辆。 深盐快速通道 将于 2020年正式开通， 西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路。 . 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 调查主题：东海岸商业街消费意向调查 调查目的：通过对大梅沙游客的调查，了解游客的消费需求， 为东海岸商业街的商业规划及市场定位奠定基础。 调查对象：大梅沙游客 调查地点：大梅沙海滨公园 调查时间： 2020年 9月 30日 调查形式：现场问卷调查 调查方法：随机拦访调查 样本数量： 50份 问卷调查分析摘要 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 用餐后直接回去30%直接回去38%其他活动11%用餐后去酒吧15%沙滩通宵过夜6%问题一，在大梅沙游玩之后将如何安排活动。 调查得出，直接回去的占总样本量的 38%，用餐后直接回去占了 30%，用餐后去酒吧的占了 15%，后两者合计为 45%，超过直接回去的比例，表明多数游客游玩后多会在附近就餐。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题二，游客所使用交通工具的不同与其游玩之后的活动安排的相互关系。 %%%%%%%%%%附近用餐后回去 直接回去 沙滩通宵过夜 用餐后去酒吧 其他活动公共巴士私家车调查得出，绝大部分乘坐私家车的游客都会在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。 由此表明，我们的目标客户应着重锁定这部分盛坐私家车的游客。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题三，游客对大梅沙的商业需求。 调查得出：选择特色餐饮的客户占所访问客户量的 38%，休闲运动占 31%，娱乐酒吧占 27%，其它合计占 4%。 以上表明在大梅沙附近特色餐饮、娱乐酒吧、休闲运动是最需求的商业。 特色餐饮38%休闲运动31%娱乐酒吧27%儿童游乐及其他0%精品服饰4%第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题四，游客对东海岸商业街的意向程度。 肯定会31%可能会44%不会10%看情况15%调查得出：如果东海岸商业街是 一条以极具特色餐饮为主，集娱乐酒吧、休闲运动、茶馆棋牌、精品服饰、儿童游乐及服饰为一体的特色商业街 ，肯定会去的占 31%，可能会去的占 44%，二者合计占了四分之三，而不会去的比例只有 10%。 以上表明游客对东海岸商业街的兴趣非常高。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题五，游客对东海岸商业街的意向程度与其使用交通工具的相互关系。 调查得出：乘坐私家车的游客对本项目的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。 %%%%公共巴士 % % % %私家车 % % % %不会 看情况 可能会 肯定会第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题六，游客对东海岸商业街的意向消费项目。 调查得出：特色餐饮的消费意向最高，占了 39%；其次为休闲运动，占了 31%；再次为酒吧和茶馆，比例分别为 6%和 8%。 以上表明特色餐饮可能是我们以后商业定位的主要目标方向。 39%31%6%8%4%6% 2%4%特色餐饮休闲运动酒吧茶馆棋牌KTV精品服饰儿童游乐及服饰其他第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题七，游客在东海岸商业街的拟定预算人均单次消费标准。 调查得出：人均单次消费标准 101150元的占了 29%， 4170元的占了23%， 71100元的占了 21%， 2140元占了 15%，其它消费区间所占比例均在 10%以下。 以上表明预算人均单次消费标准分布在 41150元之间。 %%%%%20元以下 2140元 4170元 71100元 101150元 151200元 201300元 300元以上第二部分 项目分析 万科东海岸商业街 一、基本资料 二、优势分析 三、劣势分析 四、发展机会 五、面临威胁 第二部分项目分析 万科东海岸商业街 基本概况 建筑用地面积 建筑覆盖率 小于等于 15％ 建筑容积率 小于等于 总建筑面积：约 21万平方米 其中：居住 （ 包括住宅 、 公寓 、 别墅 ） ： 19万平方米 ， 共约 2020户。 商业街对外部分约 6800平方米 ， 共 26间铺位；会所俱乐部 （ 室内 ） 约3687平方米 ， 共 11间铺位。 本项目位于深圳市盐田区大梅沙片区西北，介。