涵江市赤港园项目一品新城市场营销策划方案(编辑修改稿)

涵江市赤港园项目一品新城市场营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

，无房顶设计，务必做到直观真实。 外围用玻璃方格包装，模型底座全部贴铝塑板，高 120CM，采用 1： 200比例制作。 户型模型的制作  三、 三维动画制作： 运用三维动画技术，能让顾客更直观地看到项目未来的建筑景观效果及生活情景，给人予遐想的空间，产生对项目美好的憧憬感、归属感，促进销售。  基 调  1）格调表现  繁华、上品、都市、远界、领袖。  2）逻辑脉络  地缘 → 区位 → 总平 → 规划 → 景观 → 建筑 → 配套 → 生活 → 意识形态 三维动画制作  3）反复出现加以心理暗示的词汇、字眼及语句：  繁华商圈暗示： 领阅财富 远界无边 凝聚财富力量，掌握繁华脉搏。 生活因繁华而精彩。  品质人居暗示： 上层人家 尚品生活 三维动画制作  全片结构  本片总长 ，在结构上分片头部分、地理位置、项目全景、建筑规划、园林景观、社区配套、及片尾七部分。  1)片头部分：（ 20秒）  案名、项目简介、主打广告语、销售热线、销售地址。  2) 地理位置：（ 40秒）  三维特技表现项目呈现立体式交通网络优势。 显示本案处于繁荣的福厦路和未来繁荣的无比潜力，充分展示该项目在地理位置及交通上的特点。 项目地平地，堆砌起高楼，商业业态展示，繁华的街景休闲购物人群。 三维动画制作  3)项目全景：（ 50秒）  从喷泉广场、休闲广场和中庭景观的逐个细化展示，过渡到裙楼店面、到会所外围休闲园逐步往上，到高层住宅的顶端，最后以整体外观结尾。  4) 建筑规划（ 45秒）  表现项目裙楼、住宅、中庭、广场的完美衔接。  5) 园林规划（ 40秒）  表现项目亚热带风情园林景观与居住的完美结合，如喷水灵动，花木惹人，艺术雕栏 …… 孩童嬉戏，家人漫步，让人向往。 三维动画制作  6) 社区配套（ 45秒）  表现会所、国际双语幼儿园、地下停车位等，着重突出智能化与商业住宅的分隔封闭式管理。  7) 片尾部分（ 30秒）  案名、主打广告语及售楼热线、地址（语音播出），开发商、代理商、建筑单位、设计单位等用平面展现。 三维动画制作  四、网站建设：  申请域名及空间建立独立网站，并将网页链接到莆田房地产建设信息网及其他相关房地产资讯网站。  网站形象定位：  以 “ 生活因繁华而精彩。 ” 为中心，表现商业繁华的同时展现居住的情趣。  通过网站表现 “ 社区各方面良好的业态组合及相关配套 ” ，给客户一种 “ 上层人家 尚品生活 ” 的主导感。 网站建设  网站要求：  旗帜鲜明：网站 LOGO和网站名称位置醒目，比例适当；  内容清晰：适合普通人的阅读习惯，分类清楚、重点突出、简明扼要；  和谐流畅：色彩过度平稳和谐，以色块对比突出重点，以线条穿插活跃气氛，运用简洁清晰的图片和动态元素以吸引用户的注意力；  富有创意：以恰当鲜活的设计完美地表达出网站的内涵特质。 网站建设  色彩定位：根据企业的定位，体现“三专业”的特点，即专业人员、专业素质、专业服务来确定整个网站的色彩基调，通过冷暖色调的陪衬形成较为理想的色彩构成。 在局部插图的图片合成及构图上，运用适量的对立色调来达到整体色彩的平衡。 文字的色彩与底色互补，从而达到色调明确，层次感强的效果。 网站建设  平面构成：整体构图上，注重形象与空间的关系，在分割和比例上，力求均衡与协调。 静止画面上，运用渐变、重复与对比，创造画面的空间层次感和律动的美感。 适量的FLASH动画横幅使构图更为活跃，动态按钮和活动小图标使页面不至于由于文字的大量铺排而显得呆板。 网站建设  网站内容要求：  公司简介：介绍开发商实力。  企业文化：对开发公司的开发理念，及日常活动的介绍。  区位介绍：介绍项目位置、交通情况。  项目介绍：介绍项目地缘 → 区位 → 总平 → 规划 → 景观 → 建筑 → 配套 → 生活 → 意识形态 网站建设  户型介绍：介绍项目户型特点及优势。  联系我们：联系电话及地址。  动感楼书：楼书电子版链接  主打广告语： 生活因繁华而精彩。 上层人家 尚品生活 网站建设  五、 销售道具及物料准备  A、 整体策略性工作  （ 1）项目企划方案计划  （ 2）项目各阶段计划  ①各阶段工作目标、销售目标、销售计划及相关负责人  ②项目定价及价格表制定（底价表、报价表及动态价格控制）  ③项目销售进度实现控制、项目销售策略制定 销售道具及物料准备  B 、企划设计组准备的销售工具及物料：  （ 1）售楼处装修布置（布置总平图设计、风格的确 认）；  （ 2） VI（标志、围墙、胸卡、名片）设计、广告路牌、报价咨询等制作；  （ 3）主广告语确定、项目海报、项目楼书；  （ 4）户型平面布置图、项目地图；  （ 5）软文、促销计划、开盘计划（公关）、媒体计划。 销售道具及物料准备  C、售楼处布置：  室外：①斜挂三角彩旗 ②罗马旗 ③地毯 ④门面、牌匾（项目名）⑤广告牌（广告语或广告栏） ⑥指示路牌（标明方向）⑦环艺（花树、绿地等）  工地：①围墙广告 ②彩旗 ③条幅 ④广告牌  室内：①音响、饮水机 ② LOGO标志 ③家具（控台、洽谈桌、椅、沙发、茶几、资料柜等） ④电脑（实现上网）、电话（最好为连号） 销售道具及物料准备  D、销售工具 :  ① 销售控制表 ―― 内控 ②经典户型图 ―― 壁挂 ③工程进度表 ―― 壁挂（根据场地）  ④项目中庭效果图 ―― 壁挂 ⑤总平及周边规划图 ―― 壁挂⑥建筑立面效果图 ―― 壁挂 ⑦楼书及海报（包括单体户型等）⑧建筑施工图（全套资料）⑨项目模型（含户型模型、总体沙盘）  ⑩公司展示栏（项目总介绍、项目配套产品及相关活动照片、公司简历等） 销售道具及物料准备  E、团队用品：  各类报表、资料夹、各类证件、（土地使用权证、开工许可证）、统一说辞、价格表、（底价表、报价表、销控表）、销售总览、办公用品（资料夹、涂改液等）  F、个人用品 :  销售手册（含价格表、预约书、客户登记表）、名片、笔（含红笔）、笔记本、便笺、计算器、钉书机、激光笔、制服。 销售道具及物料准备  G、档案管理实现内容：  1） 每周目标、上周完成情况、月排行榜；  2） 每周报表（销控表、销售总览）；  3） 所有客户变更情况汇总（原件及统计）；  4） 所有退房资料；  5） 所有已成交客户资料卡片（每周复印一份）；  6） 每月部门及个人的总结；  7） 促销及宣传计划、总结；  8） 每月培训计划及资料汇集； 销售道具及物料准备  9） 每月市调报告及市场调查资料（周边项目调查资料、广告等）；  10）员工的功过簿、考评资料、建议书等；  11）销售手册、员工花名册（个人资料）；  12）每月广告费用汇总及广告资料总汇（主要为项目有关的报纸广告）；  13）各个阶段的价格表夹（各个时期的价格变动记录）；  14）其它资料综合夹 ―― （房地产政策、法规、户口政策、最新利率、公摊表、销售进度表、建筑面积计算标 销售道具及物料准备  15）与开发商提交的资料集及目录（报告、报表、计划、传真、接收单）；  16）销售资料原件档案夹 ―― （各种户型、表格、文件、图纸等）；  17）照片集（不同时期、售楼处、促销等）；  18）合同签定情况（交款）汇总；  19）销售管理制度、协调制度、规范要求、考核办法等规范性管理内容；  20）认购书、合同等。 销售道具及物料准备  六：销售流程：  一 .组织架构设置：  ① 人员遴选，项目组人员招聘计划与执行；  ② 确定组织架构，确定分工、相关工作负责人；  二 . 销售流程  客户心理程序  A：吸引力（注意力）：目的 —— 销售人员必须吸引客户，让其产生信任并消除对方疑虑。  B：兴趣：目的 —— 让客户对产品感兴趣。  C：挑起客户购买欲望。  D：成交。 销售流程  业务进行程序：  A、寻求客源  1） 方式方法 ： a、短信发布； b、广告吸引； c、接收来电；  2） 目 的 ：寻找目标客户。  B、接待  1） 方式方法： a、指定位置，让客户就座；  b、了解其姓氏； c、聆听、闲聊 —— 以了解客户需求量、购买用途、购买力、决策人。  2) 目 的： 平静客户的紧张心态，消除对方隔阂、让客户产生信任感，成为客户的购房顾问。 销售流程  C、介绍参观  1) 方式方法 ： a、配合销售中心气氛，如：灯箱、模型、海报等，抓住产品的 “ 主要卖点 ” ，不断地重复。 b、明确告知客户的利益所在。  2) 目 的： 通过介绍参观、让客户对产品感兴趣，同时消除购买障碍。  D、选楼  1) 方式方法 ： a、有经验有自信型的客户 —— 让其自主选定 → 鼓励其选择一个自己喜欢最好看的。 销售流程  b、犹豫不决型的客户 —— 引导、帮助其选定。  c、以专家推荐方式，并说明确切的好处、有理有据的阐述。  2) 目 的： 让客户产生占有欲  E、逼订  1) 方式方法： 利用客户心理弱点，以站在客户立场之上为之着想  a、制造竞争 b、贪小便宜 c、现场人员配合营造热销气氛。  2) 目 的 ：促使其尽快成交。 销售流程  F、签约 : 双方签定商品房买志合同，交首付款，并提供银行贷款所需的相关材料。  注意：填单时不可谈及销售或与产品相关的话题，动作熟练、迅速。  G、售后服务跟踪。  H、协助办理交房手续 销售流程 寻找客源 接待客户 签认购书 逼 订 选 房 介绍参观 签 合 同 协助交房 售后服务 未成交原因分析析 总结成功经验 结案总结 销售流程  七、销售人员培训：  制定培训计划，培训内容主要包括为项目基本知识、建筑知识、市场知识、交易知识、销售技巧、忠诚度、销售模拟；  置业顾问礼仪及形象  房地产专业知识  房地产业务流程与销售策略  房地产销售常识 销售人员培训  房地产业务基本技巧 电话技巧 沟通谈判技巧 客户心理分析 实战技巧 谈判普适法则  个人素质和能力培养  各类表格填写及管理制度 销售人员培训  本项目情况介柖、卖点介绍、不利点规避  统一说辞演练  签约及合同监审制度  1 《 认购书 》《 销售合同 》 条文说明  1按揭贷款及制度  1演练、考核 销售人员培训  ◎ 项目信息确认  ① 产品确认：施工图纸（从立面到平面、水电等）、装修配套、设施标准、物管  ② 销售方式、付款比例  ③ 工程进度  ④ 对外销售口径、销控、价格、预约书、面积、。