海城芭东地产运营管理初步构思(编辑修改稿)

海城芭东地产运营管理初步构思(编辑修改稿)内容摘要：

• ，近 40㎡ 横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 • 超过 20㎡ 的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 • 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 • 卫生间洗卫分离，互不干扰 • 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 • 附带观景露台 错层 顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅 • 建筑面积： ㎡ 跃层四室两厅三卫 • 上层 —— 豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房 主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 坡屋顶，低于 壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 顶层双向 “ 观景天窗 ” ，近收阳光与惬意 • 下层 —— ，三间卧室、三间卫生间 层高达 3米，辟有 6米共享空间，空间宽敞明亮 客厅与观景露台相通，便于干燥通风 附带超大观景露台 露台 主人区 露台 露台 宽厅花园洋房户型设计建议 层数 户型立体结构 户型平面结构 户型面积 户型设计要点 一层 平层 /错层 四室两厅双卫 150平米 超大面宽客厅、南向私家花园入户、阳光房、错层 二层 平层 /错层 三室两厅双卫 140平米 超大面宽客厅、南向露台入户、错层 三层 平层 /错层 三室两厅双卫 130平米 超大面宽客厅、露台、错层 四层 复式 四室两厅三卫 180平米 超大面宽客厅、露台、豪华主人区 建议本项目采用水晶城宽厅洋房户型设计指标。 户型设计核心要素： 超大面宽横厅 +洋房基本情趣空间（私家花园 +露台） 水晶城户型指标 超大面宽横厅是宽厅花园洋房区别普通洋房的核心要素 130平米 3室 2厅 2卫 宽厅花园洋房 130平米 3室 2厅 2卫 普通花园洋房 餐厅 客厅 餐厅 客厅 短进深 大进深 大面宽将降低建筑的保温性能，建议宽厅花园洋房选用保温性能较好的建筑材料 标杆型产品户型建议 联排产品别墅化 原则 ： “ 看齐独栋 ” 的空间构成 “ 有天有地 ” 的充分表达 设计要点 ： 私家花园、局部挑空、地下室、大露台 错层 /夹层、内天井、阁楼、入户庭院 联排 户型建议 •180220㎡ 联排产品户型设计建议 •窄面宽、大进深，面宽可考虑 、 、 、 •注意建筑中部采光，建议采用中部设置共享空间， 天窗采光或在中部设置内庭院 •首层考虑独立的佣人房或储藏间，大面积户型的首层在可能的情况下考虑增加一个卧房，方便老人居住 •注意辅助空间设计，如：中西厨分离，干湿分离等 •四联到六联 •层数：地上二层或三层，地下一层（半地下） •面积：主力户型地上面积 200220平米，少量可作 180190平米，端头户型可以做到 240260平米，半地下室面积 5060平方米 设计要点 基本指标 必选动作 —— 私家花园（赠送）、局部挑空、大露台（赠送）、地下室（赠送） 可选动作 —— 错层、夹层、阁楼 、天井内庭院、入户庭院、入户门楼 设计补充 私家花园 ——院落生活，凸显居住空间的私密性和尊贵感 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映  院墙可采用植物 +栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私 制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线， 保证庭院空间的私密 对于首次别墅置业者，挑空处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受 联排别墅客厅面积有限，客厅局部挑空 后能明显提高客厅的开敞度。 ，充分体现了别墅空间感； 顶部大面积的采光窗，阳光通透，采光效果好。 局部挑空 ——增加室内空间感和立体感 大面积的阳光露台，吹吹风、晒晒太阳，与大自然亲密接触。 大露台 ——人与自然亲密的空间 半地下室 ——丰富生活空间 半地下室采光窗口 室内车库入口 通向半地下室的天井 地下室除了可以安排为储藏室、洗衣房、佣人房等附属功能空间外，也可以设计为视听室、健身房等特色功能空间，体现独特而尊贵的居住感受。 地下室层高低于 ，不计入建筑面积 进入半地下室还可结合庭院做出天井 采用半地下室设计，首层抬高后，可用作室内车库 错层 ——增加客厅高度和空间层次感  采用错层可以增加室内空间的层次感，同时也能增加联排客厅的高度，提高空间感和舒适度 客厅 错层 联排别墅错层设计 夹层 ——充分利用内部立体空间，在覆盖率不变的情况下，提高局部容积率 •充分利用建筑高度，在夹层布置每个功能空间；虽然每个功能空间面积不大，但是通过立体空间的转换，营造了多空间的别墅感，从一定程度上解决了小面宽/大进深的压抑感问题，同时提高了局部容积率 • 56联的较大联数，也起到提高容积率的作用 阁楼 ——结合建筑立面风格 不是所有的产品都可以做出阁楼空间，需要结合产品的建筑风格和立面效果。 坡屋顶的建筑立面可以有阁楼空间。 天井内庭院 ——兼具功能意义和情景价值 顶层平面 天井 剖面 天井的设置保证大进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院，通过巧妙的空间处理，内庭可以成为极具情趣的家庭起居中心 入户庭院 ——室内外空间的过渡 首层 入户庭院 入户门楼 ——增添专属领地的私密感 入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感 风情商业街开发建议 案例 万科城 ——极具特色的现代风格商业街  万科城的 T型商业街通过立面、统一符号、建筑小品等多种方式体现现代式的风格。  通过立面上色彩的强烈对比以及材质的变化，提高了商业街立面的可视性。  通过统一的符号标识来体现商业街一致的风格。  通过遍布商业街的机器人、抽象符号等多种建筑小品来提高商业街的趣味性和丰富性。 色彩对比 符号统一 抽象符号 机器人模特 7000平米风情商业街 1 3000平米售楼处 启动区商业设施排布示意 商 业 建 筑 人 行 通 道 情 趣 绿 化 规划路 • 将人行道布置在商铺门前区域，用绿化和室外商业场地形成半内街，使人流汇集，增加街区的人气。 • 全部利用路边停车位停车，避免车辆出入影响商业氛围。 • 商铺面积均销售，后期经营业态无法确定，建筑设计时需考虑某些业态的特殊需求（餐饮的烟道、风道等），尽量使每个商铺可以经营各种业态。 商业街意向 商业配套 建筑小品 建筑小品 商业业态选择建议 商业配套 业态选择原则： 满足日常生活需求； 有一定档次，利于展示； 美发店 便利店 精品店 餐厅 洗衣店 商业氛围的营造 启动区商业街的营销意义大于其实际的功能意义，因此应着重考虑其展示作用，把重点放在商业氛围营造上。 1—— 商业街空间模糊化、休闲化 2—— “ 景观细节化 ” 增加风情体验 3—— 特色化的统一符号烘托商业氛围 4—— 形象生动的展示方案 商业配套 •室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于把整个街区的商业氛围连成一体 •满足人流驻足，布置适量的 休闲座椅与店铺座椅 •商业街 内街局部放大为若干小广场 ，配合户外的卖场、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围， 购物之外亦是交往、放松之所。 商业室内空间的延展，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间 1—— 商业街空间模糊化、休闲化 街道内的点式绿化 风情商业街两边可增加绿化，设置一些座椅、凉亭、花坛、小品等设施，增加商业街的休闲气氛 商业街绿化及异域风情的小品建筑点缀其中，展现社区亲和力 2—— “ 景观细节化 ” 增加风情体验 商铺门口的绿化 统一设计的店铺招牌 统一的商业街设施 统一的建筑细部和标识 3—— 特色化的统一符号烘托商业氛围 4—— 形象生动的展示方案 通过大量的建筑小品、立面色彩的强烈对比、立面材质的变化、商业标识符号的突出、海报的张贴等多种手法对商业街进行展示。 张贴海报 材质、色彩对比 商业符号突出表现 建筑小品 特色学校开发建议 案例 引入 知名教育配套省实验小学  引入的省实验小学由开发商投入建设，建成后移交政府管理。  学校在学区划分上只将本项目所在区域划入，因此只有小区业主的子女可以入学。 教育配套 关于学校位置 ：项目地块南侧 关于学校规模 ：一般名校的规模都大于国家的指标，按 24个班的初中加 24个班的小学来算，占地近 80亩。 城市普通中小学校校舍建筑面积指标表 项目名称 基 本 指 标 12班 18班 24班 27班 30班 36班 45班 完全 小学 面积合计 5382 6714 8464 — 9689 — — 生均面积 — — — 初级 中学 面积合计 6802 9084 11734 — 13542 — — 生均面积 — — — 高级 中学 面积合计 — 9287 11959 — 13775 15897 — 生均面积 — — — 学校建设的具体投入和要求需要根据引进学校的不同而 量身定做。 学校是社区对外的重要展示面，与社区风格统一的折中欧式建筑尽显社区档次 教育配套 学校建筑由于对产品本身的限制性小，给设计师留有充分的发挥空间，通常可以将建筑风格淋漓展示。 社区的配套学校将代表社区形象和档次，成为社区一道美丽的风景。 高耸的钟楼不仅成为学校的标志，更界定了社区的领域感 教育配套 钟楼是欧洲学校建筑的标志物，高耸的钟楼突显项目欧式风格，同时建立区域领域感。 “芭东国际会员俱乐部”，包括 A商务和 B居家休闲双会所配套，实行会员制，业主为当然会员，面向海城市及周边城市，新会员应有二个会员介绍方能入会。 会所功能建议 A商务功能会所 功 能 内容 商务中心 商务服务、设备出租 第三空间 商务工作间、网吧、 大小会谈室 多功能厅 小型酒会、招待会、 会议 雪茄廊 雪茄休息厅 餐吧 商务餐、酒吧、咖啡 厅 休息室 大堂、贵宾休息室、 候客室 B休闲功能会所 功 能 内容 儿童天地 儿童游戏、英语角、才艺廊、 艺术教室 阅览室 书刊、杂志阅览 健康站 室内恒温泳池、健身房、愈加、乒乓球、台球、桑拿室、水疗中心、推拿诊室 美丽屋 美容、美发、美体 多功能娱乐中心 音像室、家庭 PARTY、儿童剧场 娱乐园 棋牌室、多功能室、 “社区之眼” ——景观主题的集大成展示 布局在社区水脊索和功能轴的交点上，全面体现景观化社区特色： ——具有冲击力的建筑外形，给人深刻的印象 ——结合水景体系，体现滨水建筑丰富的室内外空间 ——宜中宜西的高品位室内装修，体现开发实力和追求 会所 河畔新城会所 室内篮球场 室内恒温泳池 室内羽毛球场 室内乒乓球场 屋顶网球场 面积及个数 1600余平米 2个标准篮球场 1300余平米 8条标准泳道 9个标准羽毛球场与篮球用地兼用 1100余平方米 21张标准乒乓球台 1100余平米 2个标准网球场 物业管理建议 物业管理特色 引进国际知名品牌物业管理公司或顾问； 如戴德粱行、第一太平戴维斯、仲量联行、高丽国际、世邦魏理仕、中海等 以先进的管理技术，突出品牌； 提供真正管家服务，体现本项目的服务风格； 体现国际管理特色：严格的管理制度，严谨的工作作风； 突出项目风格：功能安排、礼仪程序、工服式样、特定式服务； 结合东方式人情管理。 建议提供服务 联合服务中心：代理代办函件、包裹邮寄、铁路航空货运及票务服务； 家 政 服 务 ：钟点工室内清洁、接送儿童上下学、保姆服务、缝纫和其他便民服务；。