黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房置业的非常多。 这些购房者买房绝大部分 是用于投资，用于自居的比较少 ,在黄江镇深圳人买楼完全用于自居的只占 10%。 深圳投资商购房一般选择 2房 2厅和 2房 1厅的户型，面积多在 7090 ㎡ ，也有选择 3 房 1 厅、 3 房 2 厅的，面积在90130 ㎡。 台湾、香港投资者： ⑴、台湾投资者： 黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 13 在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资也比较高，一般年薪都在几十万。 台资企业中 80%的管理人员在黄 江镇是购有产业的，他们购房置业有两个目的，一个是住得舒适，能拥有自己独立的空间；另一个是做投资用，用来出租或者自己住一段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居的目的，又可达到投资的性质 ,他们 选购房型主要以面积在 90 ㎡左右的 2 房 2 厅和面积在 130 ㎡ 左右的 3 房 2 厅为主。 ⑵、香港投资者： 香港人早在 1995 年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。 但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，一个是出租给黄江镇的外来人员，包括在 黄江工作的台湾和香港工作人员。 另外是用来转售，主要转手给香港的客户，他们一般选择那些升值潜力大、环境优美、朝南向、通风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。 所选购的房型一般为面积在 130 ㎡ 左右的 3 房 2 厅和面积在 90 ㎡ 左右的 2 房 2 厅。 也有 1 房 1 厅的，但是买 1 房 1 厅的一般是香港的年轻人。 外地投资者： 据市场调研 对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇投资购房的另一大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 14 江镇办有企业、公司或从事商业经营活动，一般属 于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，一般利用手中剩余的资金投资房地产。 90%的人所购房屋是用来出租，也有 10%左右的投资者是用于转手出售的，选购房型一般为 2房 2厅或 3房 2 厅，面积多在 90130㎡。 浙江温州投资者： 浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在一线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就有一支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概 40 多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取 差价 ， 浙江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在棕榈泉、 富康花园、宝湖山庄三个楼盘， 选购房型多以 80— 90㎡ 的 2 房和 120140㎡ 的 3房为主。 第二大类：自居购房： 在黄江镇购房的另一大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类： 本地居民 : 黄江镇以前是一个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，一般都拥有自己的土地。 在改革开放后，一些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的多起来。 尤其是 1992 年邓小平南巡讲话后，涌入 黄江的外地人黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 15 突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房一下子供不应求。 有商业经营头脑的本地人意识到这是一条发家致富、赚钱的好机会。 于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。 同时也可以给自己住居。 在 2020 年以前黄江镇本地人一般是不大买房地产公司开发的商品房的。 但是，在 2020 年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的一个主体。 黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种： （ 1）、改善居住条件： 以前虽然自己建有农民住房， 但是卫生条件差、又不安全。 最主要的是本地人在收取 10 多年的租金后，手中都有比较充裕的资金，另外，在黄江人中有一种相互攀比的心态。 在上述几种因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。 这类购房者年龄一般比较大，在 40 岁以上， 这类人群一般是两代或两代以上的人同居，家庭人口一般在 3口以上，所以所购房的面积比较大， 所选购的住房多是 3 房 2厅、 3 房 1厅、面积一般在 110130 ㎡ 左右的户型，还有部分人购买面积在 200 ㎡ 左右的错层复式。 另外，本地人购买大面积的还有一个原因，他们本身有比较多的剩余资金，再 加上相互之间攀比心态。 但也有部分本地人只购买 2房 1厅、 2房 2厅或 1房 1厅的，这类人群主要是子女长大成人独立出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小的户型购买。 也有子女为孝顺父母，给黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 16 父母买的。 他们选择面积一般在 70— 90 ㎡ 的 2 房 1 厅、 2 房 2厅的户型。 （ 2）、子女独立型： 本地人的子女在长大成人开始谈对象、找朋友，临近结婚登记时，一般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。 如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。 他们年轻、思想活跃、喜欢交往，对居住的外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求的是室 内的舒适、色彩的明快，这类人选择的房子一般为 2房1 厅，面积一般在 80 ㎡ 左右。 条件比较差的买或租 1 房的，面积一般在 4060 ㎡。 （ 3）、农民与本地公务人员： 黄江镇政府准备大规模的兴建农民公寓，以 1600 元左右的成本价卖给当地农民。 因此，当地收入比较低的农民，可能会选择购买农民公寓。 但是，作为政府公务人员一般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们的身份。 黄江镇的政府官员一般在宝湖山庄置业，购置的主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买的住房房型一般以 90 ㎡ 左右的 2 房2 厅和 120多 ㎡ 的 3 房 2 厅的为主。 香港居民 现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。 在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 17 业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作的，这些人一般选择在工作地购置物业，黄江受常平和樟木头的带动，香港人在此购置产业的非常多。 最有趣的是黄江的房地产最早是由香港人带动发展起来的，在 2020 年以前，黄江的购房者主要是香港客户。 据易安居地产、 众合地产、阳光地产、港源湾地产介绍： 1998年建起来的 锦绣花园，其住户 70%是香港人；康湖山庄住户 90%以上 也是香港人。 在黄江镇购房自居的香港人可以分为以下几种： ⑴ 、 休闲度假型： 香港的工作、生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏、高压力的工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。 于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。 黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要的是，黄江的房价非常便宜，据我们的调研资料显示：目前黄江镇高尚住宅区如 棕榈泉均价 7000 元 ∕㎡ 、 中惠金士柏山均价 5000元 ∕㎡ 、 中惠 珺 庭的均价才 5700多元 ∕㎡ ，其它楼盘如南峰玫瑰园 3800元 ∕㎡ 、假日 豪庭 3800元 ∕㎡ 、康湖山庄 17 期 2700元 ∕㎡。 与深圳的房价差异非常大。 而 从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要一个小时左右，从香港、深圳到黄江来往的巴士非常多，交通十分便利，每到周未的时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情、享受天伦之乐。 香港没有实行计划生育政策，一个夫妻一般有 23 个小孩，所以，他们黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 18 选购房屋一般为 3 房 2 厅或 2 房 2 厅，面积一般在 90 ㎡ 140㎡。 ⑵、为女朋友购房型： 现在在大陆就业的香港年轻人非常多，他们在黄江或广州、东莞工作。 由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳、广州、东莞的房价比较贵，而黄江的房价相对便宜。 所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江置业。 这类人群购置的物业一般为 2房 2厅，面积多在 7090 ㎡。 也有买 1房的，面积在 4050 ㎡ ，但是，买这类房子的人比例相对比较少，不足 10%。 ⑶ 、安度晚年型： 黄江的物价比较便宜，由开发商开发的楼盘物业管理比较规范，一般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。 香港人与黄江人又属于同一个语系，生活习性也非常接近。 因此，在香港年纪比较大的人，尤其是中下层的市民，他们经 济能力有限，在深圳、香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜、又比较近的黄江购房安度晚年，选购房型一般为 2房 2厅、 3房 2厅和 4房 2厅的或复式的，面积在 80—— 200 ㎡ 不等的大户型。 台湾居民 台湾的房价尤其是台北的房价与北京的房价一样节节攀升，在全世界是排在前几位的。 近 20 年来，中国的经济迅猛发展，黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 19 大陆的经济和生活水平大有后来居上之势。 台湾与大陆的差距越来越少，尤其处在珠江三角洲的东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作的台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江的房价差距大，而他们在黄江有一个比较稳定的工作 ，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房置业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，一起生活。 不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。 凡是在黄江做生意的老板 一般 都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买一套房子的都是用于自居，两套房子以上的就有做投资用的。 台湾人买房，主要集中在 棕榈泉，所购房型主要以 90 ㎡ 左右的 2 房 2 厅，或 130 ㎡ 左右的 3 房 2厅，而台湾老板级人物则买 4 房 2 厅 140 多 ㎡ 以上的住房。 深圳居民 深圳人在黄江置业完全用于自居的比例比较少，大约在深圳在黄江购房人的 20%左右 ，房型多以 2 房 2 厅、 3 房 2 厅为主，面积一般在 70120 ㎡。 外来务工人员 : 黄江镇全镇的工矿企业大概有 500 家，主要以电子厂、鞋厂为主，上 1000 人规模的企业比较少，在外资的内地来的管理人员的工资比较高，待遇比较好，公司一般为他们解决住宿问题，有的配有单身的住房。 而对一些小型的私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，一般为他们配有专门的单身住房。 黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施建设项目 可行性研究报告 20 在黄江镇的外资企业中，月工资收入超过 50006000元的员工，大概有 40%的在黄江镇购房置业，自居并兼做投资；另外，工资比较高的服 务行业如太子酒店、裕元花园酒店、金怡酒店等也有 10%的人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山、 富康花园合租一个套间。 其它工资低于 4000 元的员工，基本上没有人在黄江购房置业的。 这也许是他们的工资比较低、工作的稳定性不好的缘故。 而一些小型私营企业的员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去的想法，不愿意在外置业。 另外，黄江的房屋租金比较低，在一个非常规范的花园里， 2房1 厅的住房才 1000 多元，而外面农民房更便宜， 2 房 1 厅 90 ㎡的才 300400 元。 所以，绝大部分普 通工人都选择租房。 二、各类购房人群的比例： 通过调研和对调研资料的分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房的主力户型和每个楼盘的住居群体等进行了初步的统计。 黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下： 表一：黄江镇房地产市场购房人员比例分布 购房目的 购房人群 所占比例 购买的主力户型 投 资 （ 53%） 本地投资者 10% ⑴、 2 房 2厅、 2房 1厅，面积： 7090 ㎡ ； ⑵、 3 房 2厅、 3房 1厅，面积： 80130㎡ ； ⑶、 1 房 1厅， 4050㎡ ； 深圳投资者 20% ⑴、 2 房 2厅、 2房 1厅，面积： 7090 ㎡ ； ⑵、 3 房 2厅、 3房 1厅，面积： 90。