首汽大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)

首汽大厦项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

保持一定的发展速度，走势平稳。 投资主体数量变化不大但每个企业投资进一步增加 从开发规模上看， 1999 年上半年末全市在建开发项目开发规模１０亿元以上的房地产企业５９家，较上年增加８家，总投资１７９２亿元，较上年增加２6９亿元，平均每个企业总投资由上年的 亿元上升到３０．４亿元；共完成投资６４．７亿元 ，同比增长１２．９％，占房地产投资的比重为４７．９％。 从实际完成投资上看，上半年全市完成投资亿元以上的房地产企业 26 家，较上年增加２家，完成投资 亿元，较上年增长 %，本市房地产投资的比重为 ％，上升了 个百分点。 在 26 个企业中，内资企业 13 家，完成投资 亿元；港澳台及外商投资企业 13 家，完成投资 亿元。 投资主体的相对集中，在一定程度上带全动了全市房地产投资的增长，也有利于具有一定规模的公司上规模、上水平，规范管理，创造品牌效应，有益于避免房地产开发一盘散沙，遍地开 花和无序发展的弊端。 但政府有关部亦应提前考虑一批重大项目竣工后，如果没有大项目补充对年末乃至明年房地产投资规模及走势产生的影响。 商品住宅投资占全市房地产投资的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投资 亿元，同比增长 ％，增幅上升 个百分点。 商品住宅投资占全市房地产投资的比重为 52%，较上年增长 个百分点。 与投资上升相适应，全市同期商品住宅开复工面积达 万平方米，增长 ％，其中本年报开工 万平方米，增长 ％。 22 商品住宅投资上升，开复工面积增加， 一方面是受宏观政策导向影响；另一方面，作为企业经营者面对较激烈的市场竞争仍投入如此大量的资金，说明其对末来市场的预期较高。 三、 项目经营前景分析 地点分析 该项目用地建设地点位于北京市西城区，项目建设用地东距二环路 1 公里；南距月坛南街 公里；西距钓鱼台国宾馆 1 公里；北距阜外大街 1 公里。 用地附近有包括 2 1 65 路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。 项目附近基本没有工业生产等空气污染源，绿化条件和空气质量良好，是开发面向国内买家高档写字楼和住宅的适宜地点。 需求与供给情况分 析 本项目所处的月坛北街和三里河地区为国家行政机关和经济指挥机构集中的地区，附近散布着国家计委、财政部、中国科学院、国家国内贸易局，区域环境优美，人口较为密集，市政基础设施完善，商业发达，万方商场、京克窿超级市场、赛特购物中心、复兴商业城、长安商场等各大商场距项目用地咫尺之遥，项目占地西面为玉渊潭公园，东面为月坛公园和月坛体育馆，且周围地区有多家宾馆、饭店，服务设施较为完备。 从地理位置上看本项目为北京市房地产开发销售的黄金地段之一，用地周围交通、教育、商业设施齐全，地理条件十分优越。 经营前景分 析 由于本项目所在的地理位置优越，该地区已成为北京市房地产开发的热点地区，周围地区已建有北京金融街、万通广场、国宾花园、钓鱼台宾馆等商住项 23 目，形成了良好的投资环境，十分适宜建设高级写字楼、住宅和商业设施。 根据上述分析，我们认为本项目自然、地理、交通条件都十分优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。 24 第七章 投资估算和资金来源 一、 投资估算 根据项目初步规划方案，结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政策规定，本项目的建设投资包括土地地价、前期工程费、建安工程费及向政府缴纳 的各种税费等。 现就有关投资分项说明如下： 征地、拆迁费和土地出让金 根据国家和北京市有关规定，本项目所占用地应按国家和北京市政府有关部门规定办理土地有偿出让手续。 地价包括土地有偿出让金，市政配套费及四源费。 由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。 同时规划该项目用地存在拆迁问题，也要支付一定的费用。 经参考临近同类开发用地的价格水平，本报告暂按共需缴纳 7200 万元人民币估算。 前期工程费 包括三通一平、土地勘探、建筑规划设计等费用，按 380 万元估算。 建安工程费 根据初步估算，项目建建安 工程费共需投资 10100 万元。 设计施工管理税费 这部分费用包括施工执照费、预算检查费、投招标管理费、质量监督费、竣工图费、建材发展基金等，累计约 300 万元。 25 市政公用设施费 根据初步估算市政公用设施费共计 200 万元。 筹建期管理费和销售费用 由于该项目在筹建期内将进行预售，需要支出的筹建期管理费和销售费用预计为 450 万元。 开办费和不可预见费 计划项目筹建期内开办费、不可预见费计划为 378 万元。 通过以上分析，归纳出本项目的总投资估算为 19， 000 万元人民币，具体情况如下表： 项目投资估算表 单位：人民币万元 序号 项目 金额 1 征地、拆迁费和土地出让金 7， 200 2 前期工程费 380 3 建安工程费 10， 100 4 设计施工费 300 5 市政公用设施费 200 6 筹建期管理费和销售费 450 7 开办费和不可预见费 370 合计 19， 000 以上投资估算应在项目规划、设计批准后再做详细测算。 26 二、 资金来源 本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位北京市首汽房地产开发公司自筹解决。 27 第八章 建设方式和建设进度 一、 建设方式 为把本项目建设成为北京市一流的高档写字楼和住宅楼工程，本项目拟聘请国内著名设计师进行方案规划及初步设计，由国内建筑设计院进行施工图设计，同时机电设施、内装修及营业设备均由具有多年经验的顾问提供咨询服务。 项目的建设施工将按照北京市有关工程招标的规定，以国内竞争招标的方式，选择国内的建筑施工企业组织施工。 为保证工程质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有名望、 有资质、管理规范的工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检查工作。 二、 建设进度 计划项目建设期为 3 年，力争在 2020 年 10 月前建成，具体计划如下： 2020 年 11 月前 1） 完成项目可行性报告的编制和报批工作； 2） 完成规划方案的调整和报批工作。 2020 年 12 月前 1） 与有关部门协调，制定市政配套方案； 2） 办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证； 28 3） 进行拆迁工作，完成三通一平； 4） 进行地质勘探和工程各项前期准备工作； 5） 完成工程的施工图设计； 6） 选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设； 2020 年 3 月前 1） 办理商品房预售许可证； 2） 完成项目销售推广策划，开始预售工作； 2020 年 10 月前 1） 进行建安工程施工，包括基础工程和结构工程建设； 2） 随工程进度进行设备安装、调试、验收； 3） 建筑物的内外装饰、装修 4） 配套进行环境和绿化工程； 5） 随工程进度进行维修停车楼的设备采购、安装； 2020 年 10 月前 1） 进行项目竣工验收工作； 2） 完成市政配套和绿化等室外工程； 3） 完成物业管理前期筹备工作； 4）项目全面竣工交付使用。 29 第九章 项目财务分析 一、 基本经济参数 营业收入 本项目营业收入来源于写字楼和公寓销售收入 及商务公寓租金收入等项内容。 1） 写字楼和公寓销售收入 预计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设竣工后完成全部销售工作。 在项目建设期中 2020 年可完成销售全部建筑面积的 30%左右，2020 年将完成销售建筑面积的 40%左右，其余将在 2020 年 12 月之前全部售完。 由于本项目建成后能够提供优越的地理位置和优美的商住条件，预计写字楼和公寓平均售价在每平方米 12， 000 元左右，具体每年销售收入情况预测如下表所示： 写字楼和公寓销售收入估算表 单位：人民币万元 年份 2020 2020 2020 合计销售面积 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120销售单价 11000 11000 12020 销售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 项目的商务公寓将用于出租经营，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入约为 2834 万元。 30 营业收入汇总表 单位：人民币万元 项目 \年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 写字楼公寓销售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 其他收入 200 200 200 200 200 200 200 合计 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 经营成本和费用 1）企业管理费 该项目建成后的企业管理费包括建设期行政费用、维修养护费、折旧和摊销等各项费用支出。 （每年具体费用支出见下表） （ 1） 建设期行政费用 指项目建设期内发生的各种行政事务费用，如业务招待费、办公费等。 按每年40 万元测算。 （ 2） 维修养护费 指机电设备及物业设施的日常维护、维修、保养费用，按每年 50 万元计算。 （ 3） 折旧和摊 销 折旧和摊销主要是指项目开发建设单位自留用房用于租给物业管理公司和 31 商业设施租赁者建筑面积的折旧和摊销及开办费和不可预见费等多项费用摊销。 具体情况如下表所示： 年折旧与摊销表 单位：万元 项目 应分摊总投资额 分摊比例 折旧年限（年） 20202020年每年计提 20202020年每年计提 出租房屋建设费用 1000 20 50 20 20 筹备期管理费和销售费用 450 20 3 150 0 开办费和不可预见费 370 20 10 37 37 合计 1820 207 57 上述各项合并形成企业管理费用表，列示如下： 企业管理费用表 单位：人民币万元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202040 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2）营业税 本项目的营业税分两种税率上缴，其中 20202020 年由于经营房地产销售，营业税按照营业额的 5%上缴， 2020 年以后的经营活动按营业额的 3%上缴。 具体情况列表显示如下： 32 营业税金明细表 单位：人民币万元 项目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合计房地产销售营业额 14230 18973 15523 48726税率 房地产销售税金 712 949 776 2922其他业务营业额 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238税率 其他业务税金 91 91 91 91 91 91 91 637合计 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 现将营业成本 和费用汇总如下： 年经营成本和费用汇总表 单位：人民币万元 项目 \ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020企业管理费用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107营业税 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合计 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得税及其他税金 按照我国相关法律规定，该项目应缴纳的税项包括营业税、所得税等，其中所得税为利润的 33%，其余税项列入企业管理费中。 盈余公积金和资本公积金 盈余公积金按税后利润的 5%计提。 资本公积金按税后利润的。