首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)

首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

80 55 装修阶段 8095 85 禁止施工 55 施工阶段 运输内容 车辆类型 声级 /dB(A) 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要设备 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 90 8085 75 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 13 项目建成后环境影响影响分析 作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。 大气污染源分析 地下车库废气 首创福特纳湾 建有 240 个停车位的停车场，地下车库面积 4820 平方米，层高约 米。 停车场设有两个进出口。 车库内的废气排放高度为 米，排气量约 7000 立方米 /h 天然气燃烧废气 居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为 立方米 /h，平均燃气量为 立方米 /h， 996 户居民共用天然气 2420200 立方米。 水污染源分析 拟建项目的水污染源主要是生活污水。 按人均每 天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。 污水类 型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。 公众参与 环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。 公众参与的对象为人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。 劳动安全与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中 存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 劳动安全卫生 1．危害因素和危害程度分析 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。 （ 1） 有毒有害物品的危害。 分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类， 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 14 毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。 分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业 性疾病的可能。 （ 2） 危险性作业危害。 分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。 2．安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有： （ 1） 在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。 （ 2） 对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 （ 3） 对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。 煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全 措施方案。 （ 4） 对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。 消防设施 消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 1．火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。 2．调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模、 装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。 3．消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 15 4 投资估算、资金筹措与 财务分析 投资估算 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量 根据技术经济指标表看到 本建设项目总占地面积约 10 万平方米，总建筑面积接近 13万平方米（其中公建面积约 万平方米），总户数 996 户，地下停车场 万平方米， 绿化面积近 万平方米，容积率。 该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为： （ 1） 拆迁安置费： 项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为： ： 200 户居民每户 13 万元计算共计 2600 万人民币。 ：以每平方米 200 元计算，共拆除房屋面积 2800 平方米共计 56 万人民币。 ：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和 2%计算，共计 万人民币。 (2)土地批租费： 主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计 400 万人民币。 项目的供水、雨，污水排放、供热 、供电、以及供气方面的配置情况如下： ：本项目上水从附近一条 DN1000mm 上水管线干线引入。 ，污水排放：就进排入 XXX已建成的污水管线。 ：拟从 XXX 新敷设的供热干线接入。 ：拟采用双路供电，变压器容量为 8000 千伏安。 ： 引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。 目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 ：道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率 45%。 根据概算定额指标，确定单位工程造价 根据开发项目的工程量可得： 表 51 总投资估算汇总表 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 16 Table 51 with total investment of estimating summary form 序号 项目费用名称 金额（万元） 1 土地开发费 2 建筑工程费 3 安装工程费 4 其他投资费 5 项目管理费 6 不可遇见费 7 建 设期利息 8 总投资 表 52 开发项目固定资产投资估算表 Table 52 development project investment in fixed assets estimate table 融资方案 首创福特纳湾 建设项目 中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。 从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。 只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。 工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。 固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买 工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。 随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。 因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。 序号 项目费用名称 金额（万元） 1 土地开发费 2 建设工程费 建筑工程费 安装工程费 3 其他投资费 4 项目管理费 5 不可预见费 6 建设期利息 7 项目投资总额 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 17 资金的渠道与方式 签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。 因此要注意从以下几个方面去筹措资金： 1. 筹措和利用自有资金 3000 万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部 分自有资金。 主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。 2．用银行贷款 万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。 本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。 经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷 款后本公司有能力还款。 本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。 从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。 抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。 影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险 3. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。 预计房屋预售金可达 万元。 编制资金流动计划，确定资金的需求额 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 18 表 53 资金流动计划表 Table 53 Cash flow schedule 序号 项目 建 设 期 2020 2020 2020 2020 小计 1 投资 分年计划 35% 35% 30% 100% 建设投资 建设期利息 小计 2 资金筹措 自有资金 3000 3000 贷款 销售款收入 资金的任用和管理 随着施工准备、施工生产、竣工验收。 缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。 结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题： 主要包括以下几个方面 （ 1） 由于资金的时间价值形成的利息。 （ 2） 注意风险的 影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。 （ 3） 当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。 （ 4） 银行借款的成本率。 具体优化方法如下： （ 1） 分期分年度办理银行保函和保险费。 （ 2） 将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。 （ 3） 根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。 （ 4） 材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。 （ 5） 向分包商转移资金压力。 天津首创西青王村福特纳湾 项目可行性研究报告 19 ，减缓垫资周转压力，提高资金效益。 （详见附表 1 12） 表 54 风险因素和风险程度分析表 Table 54 Risk factors and risk degree analysis tables 序 号 风险因素名称 风 险 程 度 灾难性 严重性 较 大 一 般 1 市场风险 ▲ 2 资源 ▲ 3 技术 ▲ 4 工程 ▲ 5 资金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部协作条件 ▲ 设项目法人项目财 务评价 财务评价大致可分为 3 个步骤： 第一步，进行财务基础资料预测。 编制财务评价的辅助报表。 通过项目的市场调查预测分析和技术与投资方案分析，确定产品方案和合理的生产规模，选择生产工艺方案、设备方案、工程技术方案、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划等，据此进行财务预测，获得项目投资、生产成本、营业收入和利润等一系列财务基础资料。 第二步，编制和评估财务评价的基本报表。 将上述辅助报表中的基础资料进行汇总，编制出 现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表和借款还本付息估算表 等 5 类主要财务基本报表，并对这些报表进行分析评估。 第三步，计算财务评价的 各项指标，分析项目的财务可行性。 利用各基本报表可直接计算出一系列财务评价的指标，包括反映项目的 盈利能力、偿债。