风盐场商品房开发建设项目建议书(编辑修改稿)

风盐场商品房开发建设项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家、山东省制定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要的作用。 虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 9 临着一些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有：全市高新技术产业整体水平有待提升，高端“龙头”项目不多，拥有自主知识 产权的高新技术产业产值比重不高；科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进一步加强和完善；支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距；胶州湾北岸高新区的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高；与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏， 居住、生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不足。 本项目的建设对高新区的发展有很 好的配套作用，能解决一部分园区进驻人口的住房需求。 高新区建设 发展规划 建设现代化全球城市、打造青岛第三代新城。 在产业发展上，承接第三次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的“枢纽”。 在空间发展上，采用“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念，形成“一核、两带、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局 ，正是 《青岛高新技术产业新城区总体规划》的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。 项目的 实施 以 拥湾发展 为契机， 是 将 青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发 展的需要 依据青岛市委、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局， 青岛东风盐场商品房开发建设项目将安置盐区职工宿舍面积 14000平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 10 心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展的需要。 项目的实施可以 提高 青岛 高新区周边居民生活 档次，满足 新区快速增加的人口改善拥有住房的 需要。 一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。 二是 周边区域 存在一个潜在的消费群体， 随着高新区日新月异的快速发展和基础设施的不断投入， 将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。 青岛东风盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适宜的居住条件。 综上所述，本项目建设符合青岛 高新区 规划， 市场需求大，可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要，具有较大的潜在消费群， 对 打造青岛第三代新城 ，实现 青岛盐区建成青岛北部新城区核心区 都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。 青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 11 第 3 章 市场分析 与项目定位 房地产市场分析 总体来看 ,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 从 07 年年底开始 ,中国房地产市场开始调整 ,08 年下行速度开始加快 ,下滑幅度加大 ,房地产价格也随之开始回落。 从区域上看 ,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整 ,接着长三角、华北、中西部也开始调整。 通过区域研究可以发现 :东部地区深度调整。 其中珠三角地区 :全国房价“重灾区” ,今年以来 ,房价已下跌 2040%。 长三角地区 :今年以来 ,成交量巨量萎缩 ,第三季度出现价格拐点。 环渤海地区 :各城市分化 ,北京下跌空间较大 ,沈阳波澜不 惊。 中部地区成交量明显下降 ,房价开始小幅下跌 ,武汉形势比较严峻。 同时低迷市场中 ,依然有四类楼盘实现热销：第一类 ,打折力度较大的知名企业的大盘 ,比如恒大、万科、富力等。 第二类 ,超小户型单身公寓。 第三类 ,近郊经济型房源。 第四类 ,综合类特色产品 ,比如万达开发的综合性商业项目。 今后两年我国房地产市场走势也不乐观： 2020 年房屋成交量同比 2020年出现大幅下滑 ,估计萎缩 34 成 ,但由于全国房价拐点出现在第三季度 ,因此 2020年全年房价同比 2020年 ,依然呈正增长 ,不过涨幅将由 2020年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右。 至于 2020 年 ,全国房屋成交量将依然在低位徘徊 ,全年成交价格比 2020年将会出现负增长。 2020 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 12 2020 年 9月以来 ,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生 ,美国次贷危机进一步深化成金融风暴 ,并迅速波及全球。 在此国际背景下 ,国内经济亦不容乐观 ,第三季度 GDP增幅回落至 9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑 ,45 天内连续三次降息 ,频率之高历史罕见。 11 月中央力度空前出台的“ 4 万亿投资计划” ,吹响了拯救经济的号角。 在国内外经 济形势不容乐观的情况下 ,我国楼市走向更加引人关注。 今年以来 ,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩 ,从第三季度开始 ,房价亦开始下跌。 针对这种情况 ,从 5 月份开始 ,成都、重庆、西安、南京、杭州等 18个城市纷起救市 ,而财政部和央行亦在 10 月 22日出台相关救市措施。 青岛 城市建设新路线 确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城 市空间战略，确立了实施“ 一主三辅多组团 ”拥湾发展的战略构想。 这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达 100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活 400 平方公里的土地。 这对青岛城市发展提供了巨大的空间。 并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四 方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。 新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道， 政策支持主要转向胶州湾畔 ，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。 青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 13 从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区 CBD 和崂山区海景房，主要以高层和写字楼为主。 价格在 1800030000 元 /平方米之间，如东海路 9 号。 市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在 55006500 元 /平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。 经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的卓越蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区的石雀滩板块和安子区区域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。 两个区域的价格并无差异，价格在 45007500元 /平方米之间。 青岛市地处西太 平洋”黄金海岸”的辐射 ,濒临黄海 ,环抱胶州湾 ,青岛市高新技术产业新城区（以下简称青岛市高新区）位于胶州湾底部红岛北侧，辖区范围包括国家批准的市北新产业园、原海玉盐场、原城阳区新材料团地、原东风盐场东半场、东风盐场西半场，总规划面积约 ，一期面积 34K m2，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域，被青岛市委市政府列入“三点布局，一线展开，组团式发展”的重要一极，该区域距前湾港 45Km，距市中心 35Km，距流亭国际机场 10Km，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快 捷，区位优势明显。 、发展目标 青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 14 按照高新技术产业新城区的总体发展目标 ,未来新城应主要承担的城市职能可以概括为以下几个方面 : 以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心； 以湿地、水系为特征的生态安全格局和依托滨海岸线和自然资源形成的青岛北部旅游胜地； 生态宜居、和谐发展的示范城市。 在未来的 2030 年内，胶州湾北部新城区 (即红岛地区 )将发展成为以科技研发、创意产业为核心的全球创新型湾区。 高新技术产业新城区将发展成为东北亚地区重要的科技产业基地和高科技总部汇集中心。 高新区在功能布局上，结合整体发展思路和空间结构，其用地功能将形成相对集中的高端服务业的地区、城市综合生活区、高新技术产业地区和一般产业发展地区。 顺应区域整体空间格局，高新技术产业新城区的空间布局应与周边地区融为一体，按照生态优先的策略，规划胶州湾北部新城区形成一主多辅，生态间隔的“组团式”发展框架，以盐田改造、红岛街道办和出口加工区为基础，形成约 100平方公里的高新技术产业新城区，作为北部新城区的主体。 在外围以河套、上马、棘洪街道办驻地为基础，“细胞状”布局城市组团，各组团与高新技术产业新城区 之间通过快速干道连接，外围的生态绿地通过绿化通道渗透进入高新技术产业新城区，并与其中的生态网络相连。 高新区兼顾地区内独特的资源禀赋和现有发展基础，结合新城区内涵的发展要求，规划打破传统的“内聚式”发展模式，以科技创新发展引擎为青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 15 核心，按照“内外并举”的发展模式，形成“一核、两轴、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局。 依托盐田水系整治和生态安全要求，规划用地布局形成“岛”状特征，以快速交通和生态网络为纽带，串联东部创新岛群、中央科技岛群、西部创智岛群等多个功能岛群，各岛群内组织多个特色鲜明的产业园区。 青岛高新区住宅市场需求分析 住宅市场的新增需求量一般是由以下几个因素决定的： ―― 人口的自然增长 青岛开埠百年，先是形成了以欧陆风格为主的西部老城区，上世纪90年代随着市政府的东迁，又形成了现代化的东部新区。 未来，按照新的规划蓝图，青岛以“生态”和“创新”为发展主题的第三代新城 正 在高新区崛起。 2020 年近期人口规模约 18 万人， 2020 年中期人口规模约30 万人， 2020 年以后远期人口规模约 35 万人。 －－外来人口 青岛市高新区 2020 年近期建设用地规模约 平方公里， 2020年中期建设用地规模约 ， 2020 年以后远期建设用地规模约 平方公里。 高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着 2020年 50亿的饱和性投入，今年年底到明年，高新区核心区 17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进一步加大，青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 16 为普通商品房的开发打下了基础。 随着青岛市 高新区 经济的发展，来青岛市高新区 工作的外来人员大大增加， 预测 其中打算在青岛常住和异地购房 的约有 万人 /年，这部分消费者也成为青岛市 高新区 住宅市场的发展动力之一。 －－住房条件的改善 中国的城市化刚刚走完了一半不到的道路，中国人居住条件的改善将是今后几十年、上百年中国经济发展的重要市场，也将是中国重要的经济增长点。 经济的发展，人民购买力水平的提高，使居民对住房条件提出了更高的要求 ，市民人均住房建筑面积将不断增长。 随着高新区规划建设的高速发展，人口增加，而且是年轻化人口的增加， 房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。 项目周边地理环境优势： 交通 本项目到市政府只需 30分钟车程， 到城阳只需 15分钟，到青岛国际机场只需 15 分钟车程，交通便捷。 环境：周边山、岛、湖、溪，自然风光明媚，景致秀丽，气候清凉宜人。 拦海大堤的建设使环海景观更加壮观。 上学：附近小学有上马小学，初中有城阳六中，高中有城阳三中，教学设备齐全，师资力量较雄厚，声誉较高，教学质量较好 就医：该区医疗条件较好，距离较近，距青岛盐工医院不足 300 米，城阳二医不足 500 米，社区卫生服务站就在小区旁边，可方便居民日常就医问药。 青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研 ） 17 购物：便捷的交通，给居民带来方便，小区紧靠利客来商场，东风小区网点，海鲜交易市场。 项目定位 青岛东风盐场商品房开发建设项目 消费群体：一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。 二是该小区存在一个潜在的消费群体，青岛高新区的建设，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。 三是随着高新区入住企业的增多，周边小卖店、饭店、旅馆、市场等服务设施、服务配套机构增多，使得购房租房需求增多，市场需求攀升，购房升值潜力巨大，项目实施后前景良好，具有较大市场潜力。 项目的改造必须考虑该区域内在 目标 居民的承受能力， 项目 应 以建设低价位、 中小 套型的住宅为主，建筑面积不超过 100平方米，主要安置拆迁后该区域的回迁居民，剩余住房面向 区域内有购房需求的 家庭。