风景区凤凰岭旅游设施一期项目可行性研究报告(编辑修改稿)

风景区凤凰岭旅游设施一期项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

到：用 地范围内的 “ 三通 ” （通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。 各种市政基础设施管线接至规划红线外。 13 第三章 投资环境 3． 1 海淀区经济介绍 海淀区以高科技、高知识含量为特色。 无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。 中关村高科技园区、上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。 3． 2 海淀区大西山风景旅游区现状分析 自然风光和民俗旅游 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠 湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。 海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。 丰富的商业资源 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。 现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。 优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。 周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地 科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将 14 对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是 IT 成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。 商圈环境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 丰富的旅游资源 海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观 光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 3． 3 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。 功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。 配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配套设施 没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位 15 数量有限。 海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展 旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织 —— 商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。 海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。 3． 4 项目建设的必要性分析 从海淀区旅游配 套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。 结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。 另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。 16 第四章 市场分析 4． 1 总体宏观经济分析 中国经济在过去的 二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的 %。 中国的零售业也在两位数的增长，与 12年前相比，翻了四倍多。 这样的发展速度将会在短期到中期内存在。 与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到 4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。 这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。 排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。 中国的都市人口数量也 已开始增长，每年大约估计有 800 至 900万人移居到城市。 同时，农村的总人口量也在持续增长。 北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。 改革开放以后特别是 “ 十五 ” 时期，中共北京市委、市政府大力发展 首都经济。 循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。 近年来北京的经济保持了高速增长的趋势， 2020年 2020 年 GDP 年均增长速度达到 %， GDP 年增 长率高于国家平 17 均水平，服务业和高新技术产业增长迅速， 2020 年奥运会将进一步拉动北京的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。 2020 年，北京 GDP 总量为 亿元，比上年增长%，连续六年保持二位数的增长。 人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到 元，四年平均实际增长幅度达到%。 4． 2 土地市场分析 从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析： １、土地供应总量将会进一步得到控 制 从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。 从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。 土地价 格的上涨，将降低土地市场需求。 在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡， 18 土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。 地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。 制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。 与此同时，由于政 府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。 再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。 因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。 4． 3 旅游市场分析 05年全市接待入境旅游者 万人次，比上年增长 15%。 其中，外国人 万人次，增长 %；港、澳、台同胞 万人次，增 长 %。 全市旅游外汇收入 亿美元，增长 %。 全年出境旅游者达 万人次，增长 %。 全年接待国内旅游者 亿人次，增长 %。 国内旅游收入 1300 亿元，增长 %。 “ 十五 ” 期间，全市共接待入境旅游者 1460 万人次，旅游外汇收入累计达到 148 19 亿美元，分别比 “ 九五 ” 时期增长 %和 %。 共接待国内旅游者 亿人次，实现旅游收入 亿元，分别比 “ 九五 ” 时期增长 %和 倍。 不单是北京， 05 年全国的旅游业都在飞速发展。 我国入境旅游人数达 ，出 境旅游者达 3100 万人次，旅游总收入达 7680亿元。 入境过夜旅游人数达 4680 万人次，国内旅游人数达 12 亿人次。 在旅游业总收入中，国内旅游收入达 5286 亿元，国际旅游收入达到293 亿元。 预计， 06 年入境旅游人数将前所未有地达到 亿人次，比去年增长 8%。 其中入境过夜人数达到 5180 万人次，外国人 2290 万人次，国际旅游收入达到 336 亿美元。 05年旅客运输总量 60839 万人，比上年增长 %。 其中，铁路5778 万人，增长 %；公路 51925 万人，增长 %；民航 3136 万人，增长 10%。 “十 五 ”期间，客运总量累计达到 亿人，比 “九五 ”时期增长 倍。 北京作为中华人民共和国的首都，是一座有 3000 多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。 它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。 作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对北京的经济有着重大的贡献。 宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。 在北京城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。 天安门广场是世界最大的城市 20 中央广场。 北京的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。 在中国31 个 省、自治区、直辖市中，北京是第二大旅游胜地。 2020 年，北京接待的海外游客达到 2,857,872 人次，比上一年增长了 ％。 其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。 旅游业外汇收入总计达 亿美元，比上一年增长了 ％。 这一年中，北京也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了 8％，旅游收入达 亿元，比上一年增长了 29％。 最近几年来京出差的人员比例在快速增长。 外地游客平均在京停留时间为 天，重游率为 %。 外地游客职业分布情况如下图所示： （数据来源： 2020 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版） 表 3－ 1： 2020 年来京的不同职业的旅游者所占百分比 职业 其他省游客百分比 当地游客百分比 政府公务员 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公务员 企业管理人员 技术人员 销售人员 工人 军人 农民 退休人员 学生 其它图 3－ 1： 外地游客职业分布情况图 21 企业管理人员 技术工 服务销售人员 工人 军人 农民 退休人员 学生 其他 表 3－ 2： 2020 年国内游客参观北京的分类百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜访亲戚朋友 公务 会议 看病 宗教 文化体育 其他 来京的目的有从事文化科技交流（ 天）和宗教活动（ 天）；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。 下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商务 医疗 拜访亲友 参加会议 观光 22 （数据来源： 2020 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版） 北京市旅游业发展前景 “ 十五 ” 期间至 2020 年北京市旅游业发展的前景 根据《北京市旅游发展总体规划》对 2020 年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局几个区县的意见，我们对 2020 年旅游发展前景的描绘大体如下： 1．北京的城市建设将有一个极 达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京 城市景观。 北京的基础设施建设将在今后 20 年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、 占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻。