零售信贷风险政策培训(编辑修改稿)

零售信贷风险政策培训(编辑修改稿)内容摘要：

商铺 厂房及其他 3年 5年 贷款期限与抵押物楼龄之和：商铺最长不超过 45年（含）；住房、写字楼及其他最长不超过 30年（含）。 27 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 五、抵押率上限 ： 客户 层级 房产抵押方式下最大经营性贷款额 最高净值抵押率 MAX LTV（区分抵押物） 住房（含联排别墅） 独栋别墅 商住房 商用房 厂房 及其他 A 2020万元 100% 80% 80% 70% 60% B 1000万元 90% 75% 75% 60% 55% C 800万元 85% 70% 70% 55% 50% D 400万元 70% 60% 60% 不介入 E 200万元 60% 不介入 不接受 0 不介入 *集中性风险调节：贷款金额超 1000万元 （ 含 ） 的 ， 最高净值抵押率 （ MAX LTV） 扣减 10％ LTV按评估认定净值计算 最小授信金额为 15万元 28 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 六、不接受的抵押物 ： 未成年人名下的房产； 单套建筑面积少于 40平米且我行对该房屋的认定价值少于 20万元 ； 非独立物理分割的产权式商场铺 （ 摊 ） 位 、 条柜； 形式为售后包租 、 返本销售或分割拆零销售的：公寓式酒店 、 分时度假酒店 、 酒店式办公楼 、 产权式百货商场或产权商铺； 小产权房 、 军产房 、 无产权房 、 违规违章房产； 正处于法律纠纷之中的房产； 所有权 、 使用权不明或存在争议的房产； 属于拆迁公告范围之内的房产； 公司名下的抵押物 ； 期房。 29 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 七、出账模式 ： 模式一：办妥抵押登记手续后出帐； 模式二：凭抵押登记回执出帐。 （该模式无担保情况下仅限优质客户，一般情况下需追加担保） 30 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 八、贷款用途的有关要求 ： 贷款用途应用于借款人相关的经营，并有明确项目。 应提供购销合同、订单等证明材料， 不得发放无明确指定用途的单笔贷款。 借款原因包括 添置固定资产、扩大生产经营规模的流动资金需求、临时性财务周转（存货或应收账款占用资金）。 不得用于委托贷款或转借第三方，不得作为质押、保证金或购买理财产品变相质押。 不得用于股本权益性投资。 31 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 九、借款人收入流水的测算方法 ： 能提供 审计过的财务报表 的，以审计过的财务报表中的 净利润 来认定为借款人当年收入，并可平摊后认定月收入； 不能提供审计过的财务报表的，以银行流水中的 收入项与利润率的乘积 认定为借款人收入，一般而言，利润率以 510%作为经验值，特殊行业的利润率可按照行业实际进行认定； 无论是期供类或是非期供类贷款，均应采取上述方式对借款人收入流水进行认定。 32 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 十、客户经理尽职调查的有关要求 ： 严格执行贷款 面谈 制度，合同等重要法律文件必须 面签。 涉及企业主或企业实际控制人的，应调查企业上年度财务报表和最近三个月财务报表、近期纳税申报表、基本账户近三个月对账单、法人代表和实际控制人的个人征信记录、购销渠道及竞争优势等。 调查不得委托第三方完成。 33 第五部分 个人经营性贷款 政策解读 十一、风险提示： 借款人所经营企业同时在我行办理公司信贷业务的，必须按 “统一授信” 原则按合计授信金额分析借款人还款能力，并根据客户还款能力和授信风险程度确定授信条件。 单一借款人个人经营性贷款金额不超过借款人家庭净资产的 80%。 期供类贷款全部负债的月总债务支出 /月收入应不高于 55%，即DTI≤55%；非期供类贷款的贷款金额应不高于借款人年经营收入的 50%。 合同贷款期限一年以上的，必须采取按月（或双周）等额本息法或等额本金法，或按月付息、每年还本不少于 10%的分期还款法（该还款方式下贷款期限不超过 5年）。 合同贷款期限一年及以下的，可以采用 按月付息、到期一次还本 的还款方式。 “不指定楼盘”按揭贷款中以其他房产为抵押、贷款“受托支付”真正用于“购房”的贷款业务，和“ e卡易贷” POS刷卡“定向支付”模式下用于经营的个人经营性贷款不适用本办法。 34 一、抵押物地理位置要求 ： 商品住房、商住房和商用房要求位于 武汉 7个主城区和东湖高新、沌口 2个经济开发区 ，地段较好、交通便利、周边配套完善。 联排、独栋别墅要求位于 武汉 7个主城区、东湖高新、沌口 2个经济开发区以及东西湖、江夏、黄陂 3个郊区 ，由知名开发商开发，地段较好、周边配套完善。 厂房要求位于 武汉 7个主城区、东湖高新、沌口 2个经济开发区 以及 东西湖、江夏、黄陂、蔡甸、新洲、汉南 6个郊区 ，交通便利。 第六部分 风险普适性原则解读 35 二、抵押物使用年限的要求： 抵押物的已使用年限（从竣工日期开始计算）最长不得超过 20年，其中房改房的房龄上限不超过 15年。 原则上贷款期限与房屋竣工年限之和不超过 45年，不超过抵押物土地使用权到期日之前 5年。 三、贷款期限的要求： 贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过 70周岁。 对于 60周岁（含）以上的借款人，贷款期限与借款人实际。