襄阳市某住宅商业综合地产可研报告(编辑修改稿)

襄阳市某住宅商业综合地产可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

2020年我市城镇可支配收入为 14756元／人 襄阳市的实际房价情况，更接近上表按照 13%的预测结果。 襄阳市委市政府提出的，到 2020 年末市区人口达到 200 万目标，需要大量的商品房供应，按每年新增15 万人计，每年需新增商品住房面积 400 万方，现有数据表明，现阶段的商品房销售城区还占着 %的绝对数，随着外来人口的增加，目前每年商品房竣工只有200 万方，跟日益加快的城市化进程还有一些差距。 三 、樊城区地块所在区域情况介绍 功能定位： 区域性商业商务和市级公共服务主体功能区 ， 以都市文 化为特色，集休闲、居住、旅游为一体的高品质的综合社区 2. 土地使用规划图 8888 地产 可行性研究报告 第 15 页 共 43 页 樊城区规划布局 规划实施后 形成新城综合服务组团、传统商业街区组团、滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者通过新城商业界面延伸带 、滨水公共岸线、老城商业界面延伸带组成三足鼎立的樊城区市级综合服务组群。 8888 地产 可行性研究报告 第 16 页 共 43 页 道路交通规划 第三节 目标市场及销售预测 8888 地产 可行性研究报告 第 17 页 共 43 页 一、项目情况 “ 888888地产 ” 项目 占地面积 ，规划 建筑容积率 ，绿化率 40%，总建筑面积 778914平方米。 二 、市场定位 （一）宏观环境分析 襄阳 作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配，有着较大的发展潜力。 襄阳 作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心 ,交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区的人口向其聚集 庞大的人口基数，成为为购房置业主要群体。 随着“省域副中心城市”战略实施的发展，以及 襄阳 市经济发展加速 ,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是 襄阳 市外 来人口的主力军。 襄阳 市 GDP 增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地产发展奠定经济基础。 第一产业比重较低，第二 、三产业发达，共同支撑国民经济发展的局面。 襄阳 城乡居民收入均有较快的增长，居民消费购买能力逐步提升。 8888 地产 可行性研究报告 第 18 页 共 43 页 随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的影响， 襄阳 市总体消费能力逐年提升。 金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄阳 市全市经济社会发展支持力愈来愈强。 襄阳 市居民家庭存款余额逐渐递增， 襄阳 市居民消费潜力不断增强 襄阳 作为湖北省的副中心城市 ,区位优势明显 ,交通便利 ,是 以汽车产业为支柱的工业性城市 ,也是中西部地区的物流中转中心 ,工商业发展基础良好 ,发展后劲较强。 襄阳 近年来国民经济快速发展 ,居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。 襄阳 近年来房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。 但是同时存在另一现象， 襄阳 家庭内人口规模趋于下降 ,家庭个数逐渐增加 ,催生了部分刚性的住房需求 . （二） 市场 定位 项目整体市场定位为：集会所、商业、休闲、教育于一体的 襄阳 市复合型高尚 住宅 区。 根 据对项目周 边环境及物业市场的调查分析，将项目 住宅 定位为 中 高档次， 项目地块沿 **路、 ***路、 * 8888 地产 可行性研究报告 第 19 页 共 43 页 路设施临街多层商业，局部高层。 定位依据： 第一，住宅定位为中高档。 本案紧邻汉江三桥（在建， 2020年通车），三面为城市主干道，地理位置优越。 便利的交通，可以免除交通堵塞的烦恼，为城市有车一族提供了绝好的居住地。 由于面积较大（ 400 余亩），可以将绿化、景观等做到尽善尽美，满足成功人士的需求。 第二，商业定位为大型购物 地产 、专业市场、和 集合娱乐、餐饮的复合型美食街。 三 、市场定价 项目周边开发或在建楼盘情况 金环御江苑楼盘为 5800元 /㎡， 艺苑观天下楼盘为 5400元 /㎡ 根据低开高走 及周边楼盘售价对比 的定价原则， 8888 地产 可行性研究报告 第 20 页 共 43 页 对于“ 888888地产 ” 项目 销售定价如下： 住宅第一阶段销售期销售起价为 5300 元 /平方米，随着楼盘主体建筑工程的完工，市场对前期推出的楼盘经过一段时间认可和消化后，第二阶段的销售随即开始，第二阶段销售起价拟定为 5500元 /平方米 （注：本文测算时全部按 5500计算）。 周边商业底层在 10000元 左右 ，长虹路繁华地段一般在 4万元以上。 考虑到 本案商业 的地段情况， 一层按10000元估算。 四 、销售销售对象 产品主要针对对于居住环境有一定要求客群。 根据年龄、职业、收入、购房心理等分为高端客群 、 大众客群 和城市就近工作人员三 部分。 （ 1）高端客群职业结构主要为：私企、外企、个体等管理经营人士、其他高收入人群及投资客户； 高端客群年龄结构主要为： 35— 50岁。 高端客群购房特点主要为：事业有所成就，年收入一般在 10 万元以上，比较稳定，大多数是第二、第三次置业，有自己的房子，置业用途主要是寻找与身份相匹配的居所或者为孩子准备和投资。 （ 2）大众客群职业结构主要为： 市区 居民、企事业人员、机关单位人员、自由 、个体职业者等； 8888 地产 可行性研究报告 第 21 页 共 43 页 大众客群年龄结构主要为： 22— 30岁、 45 岁以上 大众客群购房特点主要为：事业的起步阶段，年收入一般在 2— 8万元；他们大部份已经或准备结婚，也许已经有了孩子，第一次置业自住为主；或者 襄阳 老市民二次换房需要，舒适性追求。 五 、销售策略： 总体原则： （ 1）因项目为 襄阳 市 一流城市品位楼盘，所以先利用高品质、 适当 价位产品抢占高端市场所造成的市场影响力，树立 楼 盘形象，成为市场的引领者的位置； （ 2）服务 大众消费客群，以较合适的价格策略主力销售多层公寓产品，切合项目 市场定位，以景观和物管及配套的差异 化优势占据市场主导力量，营造 高档 型楼盘的社会正面影响力； （ 3）因为本项目产品类型具有一定跨度，销售时间要参照各种产品的竞争力和进入市场的具体时间进行错位销售，拉开与其他楼盘的差距，按工程进度分批推出； （ 4）分批次以稳定的价格推盘，采用多批次、小批量的推盘原则，逐步占领市场，形成持续热销场面。 88888 地产 可行性研究报告 第三章 项目开发条件与建设方案 第一节 项目现状概况 一、地理位置 项目位于樊城区 **路与 **路之间 ，为 临近 市中心繁华地段，项目所在地商业林立，交通便利，市政配套齐全， 有着较好的自然环境和交通条件。 二、土地权属类别及占地 面积 “ 888888地产 ”项目总占地面积 284488平方米。 总建筑面积 778914平方米。 项目用地以出让方式取得土地使用权。 第二节 项目建设条件 一、经济社会条件 随着 襄阳 市 经济的蓬勃发展， 城区 建设、小城镇建设的大力推进，给 襄阳 市 房地产业注入了强大的活力，房地产业由“慢牛”变为“快马”，成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。 在这种情况下，在 襄阳市 投资建设“ 888888地产 ”住宅小区项目，以 规模的开发、引进 成熟的设计及营销方式来提升 襄阳 市 房地产市场的发展水平。 8888 地产 可行性研究报告 第 23 页 共 43 页 二、地质地貌条件 根据周边建 筑现状分析 ，本地块适合开发房地产。 三、环境条件 本项目位于 襄阳 市樊城区 ， 商业繁华，市政配套齐全。 四、交通状况 本项目交通便捷，区位交通优越，交通方便。 第三节 建设方案 一、 项目设计主题和开发理念 在建筑设计上，以江景为导向，考量襄阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。 在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主 营造高品位、高质量的居住氛围。 项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的江岸生活。 在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规 8888 地产 可行性研究报告 第 24 页 共 43 页 划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。 小区绿化率达 40%，按照绿化品种分区。 “ 碧波绿荷，鸟语花香，古树葱郁，绿草茵茵，呼吸着扑面而来带着森林气息的清新空气，沿着曲折蜿蜒的小路 „„” 小区周边楼群环绕，与城市道路自然隔离，融都市 的繁华热闹和自然的宁静幽雅于一体。 二、 项目总体规划方案 规划设计原则 ① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； ② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；。