花边岭南物业管理方案(编辑修改稿)

花边岭南物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

访 3 次／周； 回 访 处理率： 100％，回访记录 100％。 日 检 项 目 1．装修巡视 2．投诉接待 3．违章检查 4．车辆管理 5．治安 6．清洁 7．绿 化 8．维修 9．机电设备 10．员工宿舍 11．内务巡视。 隆生物业 花边 花边岭南花园 物业管理方案 第 16 页 检 查 内 容 及 处 理 方 法 处 理 方 法 1．记录巡视发现的问题，搜集租客的反馈意见； 2．对巡视中发现的问题，分类进行处理； 1)填写《管理日记表》； 2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修； 3) 即行关闭轻微不合格项； 4)发现违章行为按“违章处理规定”执行； 5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。 周 检 项 目 全面检查 大楼 各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。 处 理 办 法 管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。 考 核 标 准 平时日检、周检、月检按 ISO 管理体系考核标准。 2．机电运行与保养： 大楼 及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0 管理体系《维修保养工作手册》规范运作。 如下表：日常机电设备管理运作 主 要 内 容 维修组 值班：保障 大楼 供水供电、电梯等正常运作并做好记录； 巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录； 秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。 负责机电设施、设备的各项维 修、保养工作，并做好记录； 定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 隆生物业 花边 花边岭南花园 物业管理方案 第 17 页 检 查 项 目 及 处 理 方 法 检 查 项 目 1．低压配电柜 2．干式变压器 3．柴油发电机 4．水泵 5．水池、水箱 6．风机 7．闭路督控系统 8．对讲报警系统 9 火灾报警控制系统 气体自动灭火系统 11 消火栓 12．疏散出口批示灯13 自动喷水灭火系统 14．烟、感系统 15 干粉灭火器。 处理 方法 按照公司 ISO 标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》上报公司工 程维修部。 考 核 标 准 日常周检、月检考核按 ISO 质量标准； 年终考核按国家建设部考核标准 3．日常维修养护： 大楼 及公用设施维修、养护运作按照公司 IS0 管理体系《维修保养工作手册》规范运作。 如下表：维修管理运作 工 作 安 排 机电运行： 24 小时 8： 008： 30 处理申报投诉； 8： 30— 10： 00 跟踪监督； 10： 3012： 00 维修养护； 14： 0015： 30 巡视维修养护； 15： 3017：00 整理记录； 17： 0018： 30 回访。 主 要 工 作 房屋 本体 室内：小修 30 分钟， — 般故障 2 小时，不超过 8 小时，较难故障 3 天内。 48 小时跟踪验证。 楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次， 4— 5 年全面修补刷漆一次 天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。 公共 设施 室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。 道路车场：每天检查 1 遍，随坏随修； 天线：每月检查 l 遍，随坏随修； 明暗沟：每周检查 I 遍，随坏随修； 供水电气：每月细查 1 遍，即坏即修，中大型维修通报公司 修缮 部协作； 楼道灯：每月检查 1 遍，即坏即修。 隆生物业 花边 花边岭南花园 物业管理方案 第 18 页 检查 项目 及处 理方 法 检查 项目 1．地基基础 2．梁柱板主体 3．墙体 4．顶棚 5．楼梯扶手 6．公共门窗 7．隔热层、防水层 8．水箱水池9．天面扶栏 10；消防设施 11．信报箱 12．标识 13．楼板地面砖 14．上下雨污水管 16．道路 17．电缆沟盖板 18．路牙 19．给排水 20．路灯 21．清洁设备 22．娱乐设施。 处理方法 按照公司 ISO 标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。 考核标准 日常周检、月检考核按 ISO 管理体系标准； 年终考核按国家建设部考核标准。 4．治安、消防、车辆管理： 按照公司 ISO 质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。 如下表： 工作 安排 定岗 检查 进出口、停车场： 24 小时； 流动 巡查 消防设施： l 遍／月 大楼 安全、违章行为、车辆停放 24 小时 车辆保管： 24 小时 突发事件： 90— 120 秒，责任保安或车辆管理员到达现场； 学习 训练 训练： 1 次／天； 演练： 1 次／年。 培训：按公司制订的培训计划。 隆生物业 花边 花边岭南花园 物业管理方案 第 19 页 检查项日及处理方法 检查 项目 1．查可疑人员、外来人员； 2．查违章停车、违章装修； 3．查室外施工、搭建情况； 4．查乱摆卖现象； 5．查高空抛物、乱扔垃圾现象； 6．查破坏绿化、占用绿地现象； 7．查漏水、漏电、漏气现象； 8．查房屋 本体设施和公共设施情况。 处理 方法 按照公司 ISO 管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。 考核标准 平时按 ISO 管理体系考核标准； 年终按国家建设部规定的考核标准。 5．清洁保洁管理： 按照公司 ISO 管理体系《环境管理工作手册》规范运作。 如下表： 工 作 安 排 6:00— 7:30 通道清扫； 7:30— 8:00 垃圾清运； 8:00— 9:00 道路清扫； 9:00— 12:00大堂、电梯轿厢清洁； 14:00— 14:30 垃圾清运； 14:3017:00 楼面保洁。 工作 内容 道路清洁 2 次／天；每月用水冲刷一次； 保 洁 12 小时／天； 楼间保洁 清扫 3 遍／周；清洗 2 遍／月； 垃圾清运 清运 2 遍／天；洗车 1 遍／天； 电梯轿厢 保洁 2 次 /天； 通道大堂 每小时拖扫 1 次； 外 墙 清洗 1 次 /年； 消 杀 1 遍／月； 检查 项目 检 查 1．马路、人行道、绿化地、排水沟； 2．停车场、岗亭 ； 3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池； 4．污、雨水井和沙井； 5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具； 6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等； 隆生物业 花边 花边岭南花园 物业管理方案 第 20 页 及处 理办 法 项 目 7．天面； 8．值班室、办公室、卫生间； 1除四害。