胜浦金苑邻居中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)

胜浦金苑邻居中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好；二是没有亮点的商 业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象的地标性建筑；三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。 和周边的 城镇 相比，有不小的差距。 经营结构不合理 主要体现在三个方面： 一是业态结构 ，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为 %、 %、 %，而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为 %、 %、%， 这三类业态 比重过低。 二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少， 300M178。 以下商业网点占89%， 1000 M178。 以上的网点仅占 %。 三是层次结构，胜浦的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级 酒店 和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。 文体设施不足 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 16 目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。 现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。 （二）产业政策 作为苏州工业园区下辖镇之一，享受国家给予苏州工业园区的所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理、现代、超前特性。 目前胜浦镇政府正在 积极 通过 支持国有载体参与 商业重点项目的建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目的市场占比和调控能力。 镇政府 根据经济发展、市场供求变化，适时调整商业网点布局规划， 使之更符合胜浦商业发展的实际情况。 把 政策扶持作为推动商业 发展的一项重要措施，积极引进重点业态、重点品 牌，提升商业的层次与水平。 本项目地处镇中心，发展前景乐观。 通过对周边商业业态的整合，做好 科学的 规划， 合理的 功能定位， 建设成区域性商业服务中心。 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 17 第四部分 市场分析 一、 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 项目周边商圈布局 胜浦镇主要商业网点 分布在 中胜路和新胜路 ，该区域聚集了主要商业 设施 ，已建成 商业面积 11 万 M178。 振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场 定位为服务周边的社区商业 ，商业面积 2 万 M178。 兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场 ，商业面积 万 M178。 ，主要服务吴胜路南侧居民。 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 18 现场 实景照片 ： 项目周边 现有商业规模 规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力的新型商用物业形态 以及 有 知名度的品牌店屈指可数。 56 万 M178。 的第三层级产 品在该区域尚属空白。 和周边的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。 名称 面积（M 178。 ） 物业类型 完工时间嘉瑞商业广场 20,000 纯商业 2020年吴淞商业广场 15,000 纯商业 2020年新盛广场 16,000 纯商业 2020年邻居中心( 老金苑) 12,000 纯商业 1998年嘉馨苑 12,000 纯商业 2020年农贸市场 9,000 纯商业 2020年新胜社区商业 10,000 纯商业 2020年盛景华庭 10,000 沿街商铺 2020年华园春天 10,000 沿街商铺 2020年胜浦宾馆 8,000 宾馆 1999年金融商贸大楼 1,000 写字楼（银行） 2020年华园四季 12,000 沿街商铺 2020年东景公寓 10,000 沿街商铺 2020年建屋博客 9,000 沿街商铺 2020年载体信息总面积（M 178。 ）分类已建成商业载体胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 19 各种商业业态 分布状况 ： 现有商业特点： （ 1） 业态单一 ， 目前胜浦商业多以生活配套设施为主， 层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。 （ 2） 档次低 ， 商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。 （ 3） 三产发展程度 为 园区最低 ， 从胜浦镇第三产业从业人员占产业总人员的比例看，娄葑镇比例为 ，唯亭镇比例为 ，胜浦镇比例为 ，胜浦镇的三产发展程度是园区最低，具有 较大发展空间。 二、 所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查 项目周边商 业用房 租售情况 业态 数量饭店 小吃点 咖啡店16 家 56 家 1 家KTV 足浴 浴场 网吧 游戏机房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家宾馆 小型旅馆1 家 12 家台球 书店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手机卖场 服装鞋帽 小饰品 化妆品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家办公用品 五金建材 家具 床上用品 小家电 电脑 自行车 鲜花店 眼镜店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家 1 家 2 家 3 家干洗店 维修 照相馆 话吧 打字复印 房屋中介 职业中介 药店 美容美体 美发4 家 14 家 3 家 2 家 6 家 6 家 5 家 9 家 2 家 18 家移动营业厅 电信营业厅2 家 1 家农业银行 建设银行 邮政储蓄1 家 1 家 1 家 1 家4 家宾馆住宿13 家餐饮 73 家休闲娱乐21 家东吴农村商业银行文体 3 家零售 225 家服务 69 家通讯 3 家银行胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 20 序号 空间范围 项目 项目地址 体量（ M178。 ） 销售均价（元 /M178。 ） 租赁均价(元 /月 *M178。 ) 1 100M内 东景公寓 （沿街 商铺 ） 中兴路与兴浦路交界口 11,000 75 2 盛景华庭 （沿街 商铺 ） 中胜路与兴浦路交界 10,000 8,000 60 3 500M内 新胜亿嘉福商业街 新胜路与新江路交界 18,000 9,000 75 4 胜浦商贸市场 新胜路与新江路交界 9,150 75 5 金融商贸大楼 （写字楼） 新胜路与兴浦路交界 1,000 70 6 医院旁 （沿街 商铺 ） 中胜路与通江路交界 707 38 7 新盛商业广场 中盛路与兴浦路交界 18,000 8,000 60 8 1000M内 嘉馨苑商铺 新胜路与通江路交界 12,000 41 9 瑞翔商业广场 振胜路与通江路交界 20,464 7,800 10 10 建屋胜天地 通江路与新胜路交界 11,000 9,000 38 11 新盛花园旁商铺 吴胜路与新江路交界 9,700 100 12 吴淞商业广场 吴胜路与兴浦路交界 15,000 7,000 30 小计： 136,021 8,133 56 胜浦镇早期建成的商业因形象差、档次低 、销售价格提升 较慢，随近两年新建商业的产品提升，商业价格 涨幅较快， 新建成的瑞信小区已 突破 1 万 /M178。 公司 依据 多年来积累的开发建设、运营管理经验，将 本项目打造成为胜浦最大的、功能齐全的、业态丰富的、符合市场发展方向的中档偏上的 区域性商业 中心。 项目周边酒店 销售情况 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 21 序号 等级 项目 房间数 价格区间 （ 元 ） 折扣价格 （ 元 ） 折中价格 (元 ) 位置 1 三星 国合假日酒店 55 398498 278348 313 ２ KM内 2 普通 八月哩商务宾馆 26 228388 110200 155 3 世家假日酒店 258358 168210 189 4 丽景宾馆 198238 150190 170 5 金盛旅馆 19 128158 100120 110 6 四星 嘉怡酒店 150 688888 298498 398 3KM外 均价 注： 胜浦周边 部分代表性酒店价格表 （ 1） 2KM 内 除国合假日酒店（即胜浦宾馆）外均为小型旅社，其中 700800 M178。 的旅社 3 家，床位 2035 个； 100500 平方的 10 家。 国合假日酒店有 6,000 M178。 ， 80 个床位，正在装修，今年 5 月对外营业。 （ 2）这些小型旅社总体经营情况尚好，年均入住率 50%80%，是胜浦目前 商业 业态中最好的一类业态。 胜浦的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。 这 些 旅社，都不是连锁经营，没有一家品牌连锁酒店。 公司 可以利用邻里假日酒店连锁品牌， 以弥补胜浦中高档酒店不足的缺陷，以适应和 满足胜浦中外企业对外商务接待的需求。 项目周边住宅 情况 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 22 三、市场价格预测 周边价格参照 商业 写字楼 酒店 租赁均价 （元 /月 M178。 ） 销售均价 （元 /M178。 ） 租赁均价 （元 /月 M178。 ） 销售均价 （元 /M178。 ） 均价 （元） 调研结果 56 8,100 2040 6,500 220 建议可拟定价格 60 10,000 30 8,000 200 注：目前胜浦无商业办公房，故数据来自周边 (斜塘 )商业办公房。 序号 离项目距离 住宅 总套数 总人数 交房日期 销售均价 （元） 1 50M 盛景华庭 480 1,680 2020 6,000 2 25M 东景公寓 439 1,500 2020 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 园东新村 1,367 5,023 2020 5,800 5 500M 新盛花园 1,086 4,282 2020 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2020 5,800 7 700M 星胜客 681 2,000 2020 6,700 8 800M 吴淞新村 1,195 5,151 2020 6,200 小计 8,080 26,630 6,175 胜浦金苑邻居中心项目 可行性研究报告 23 第五部分 项目 优劣势分析 一、地块特征分析 项目区位分析 项目交通 、人流 分析 项目 周边有金苑、园东、东景公寓、丽景华庭等多个小区环绕。 项目东至：动迁房 —— 园东新村，人流聚集，无商业；项目南至：隔中胜路为东景公寓，沿街有大量底商，有一定的商业氛围；项目西至：隔兴浦路为金苑新村，老社区，入住率很高，部分底商；项目北至：金苑新村，人流集中，无商业。 项目 地块处于镇区中心位置， 按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。 项目 地块周边路网密集，东边的兴浦路是胜浦的南北主干道，离苏胜路仅300M，离现代大道 3KM；南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区；地块周边有五路公交车。