经营管理精讲模拟试卷(编辑修改稿)

经营管理精讲模拟试卷(编辑修改稿)内容摘要：

物业的价值高。 27．关于毛租金乘数的表述，不正确的是（ ） A．毛租金乘数，又称为“租售比价” B．毛租金乘数法能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累积 C．毛租金乘数 =物业价值 /毛租金 D．毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异 答案： D 解析： P117118， D 不正确。 毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 也就是说，毛租金乘数不像报酬资本化法或净收益乘数法需要测算净收益那样，在测算净收益时需要统计潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、运营费用等，每一个变量在统计的时候都 会引起误差。 毛租金乘数法的缺点是：①忽略了物业租金以外的收入；②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。 28. 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了 8 年。 该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。 则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。 答案： B 29．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常不包括（ ）。 A．价格结 构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 答案： A 解析： P127，从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构，不含价格结构。 30．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。 A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押 答案： C 解析： P128 中间，新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。 31．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标 的是（ ）。 D. 失业率 答案： B 解析： A 空置量属于市场供给指标， C 平均建设周期也属于市场供给指标，失业率属于需求指标。 32．介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（ ） A．年度计划 B．短期计划 C．中短期计划 D．长期计划 答案： C 解析： P145，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。 年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合 同有效期为周期，通常为 3～ 5 年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。 33．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ） A．业主的态度 B．物业管理人员的态度 C．双方的约定 D．物业服务水平 答案： A 解析： P150 下面。 34．财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A．收入计划 B．支出计划 C．收益估算 D．预算计划 答案： D 解析： P149 页下面。 财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。 预算是物业管理中经营计划的核心 ，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。 35．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（ ） A．意愿租赁 B．私房租赁 C．定期租赁 D．自动延期租赁 答案： A 解析： P157 页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。 这一页中下部，自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。 36．吸引租户的主要策略不包括（ ） A．强调租金低廉 B．宣传手段 C．租约条款优惠 D．现场看楼 答案： A 解析： P164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。 一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。 37．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ） A．物业出租经营成本 B．业主希望的投资回报率 C．同类型物业的市场供求关系 D．出租策略 答案： C 解析： P163 页底部，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低 主要取决于同类型物业的市场供求关系。 租金方案还会受到出租策略的影响。 38．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。 A．出租方 B．承租方 C．转租方 D．双方当事人在合同中约定 答案： D 解析： P171 下面，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 39．即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ） A．固定成本 B．变动成本 C．混合成本 D．差异成本 答案： C 解析： P185 页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指 的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。 40．非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。 A．辅助材料 B．燃料 C．动力 D．原材料购买成本 答案： D 解析： P185， D 原材料购买成本属于比例成本，即所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用。 41．（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。 A．物业增值率 B．业主满意率 C．维修及时率 D．房屋完好率 答案： A 解析： P205 页中下部，考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标 ，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。 其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标。 42．某物业管理企业，年人工工资总额为 369600 元，则福利基金为（ ）元。 A． 7392 B． 73920 C． 51744 D． 5544 答案： C 解析： P188 页，福利基金为人工工资的 14%，所以，福利基金为 369600 14%=51744 元。 43．以下关于投标工作说法错误的是（ ） A．招标文件是投标方编制投标书的依据 B．投标书最重要的内容是物业管理服 务费用的测算 C．封送标书时一般是正本 1 份，副本 2 份 D．物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种 答案： B 解析： P225 页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。 44．雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（ ） A．附加医疗费保险 B．附加雇员个人财产保险 C．附加第三者责任险 D．附加公众责任保险 答案： C 解析： P239 中下部。 45．以下关于雇主责任保险赔偿额度的说法错误的是（ ） A．死亡：最高赔偿额度按保单规定办理 B．永久丧失全部工作能力，按 保单规定的最高赔偿额度给付 C．暂时丧失工作能力 10 天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付 D．保险人总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额 答案： C 解析： P239 页上面，暂时丧失工作能力 5 天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。 46．风险的（ ）是保险人能够经营保险的基础。 A．负面性 B．可测性 C．不确定性 D．可控性 答案： B 解析： P227 页下面，风险具有三个特征：负面性、不确定性和可测性，其中，可测性是保险人能够经营保险的基础。 47．按风险影响的程度和范围划分，风险可分为（ ） A．纯粹风险与投机风险 B．财产风险、责任风险及人身风险 C．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险 D．基本风险与特殊风险 答案： D 解析： P228 页下面， A 纯粹风险与投机风险，是按损失的性质来划分的； B 财产风险、责任风险及人身风险，是按。