“韵水郁都”项目整合营销策划方案(编辑修改稿)

“韵水郁都”项目整合营销策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥 了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。 3．经济开发 规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。 4．人文内涵 通过景观以营造使小区赋予厚重的文化内涵。 5．科技生活 强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步， e 生活不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化 配备为此提供基础。 6．安全节能 为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。 此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。 7．配套完善 项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配“韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 23 套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。 根据 集 安市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。 8．管理周全 对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。 因此，本案的物业管理分两步走。 ⑴．硬件 在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。 ⑵．管理公司的提前介入 在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。 同时兼顾 1．多样性 在小区建筑规划设计 中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。 2．合理性 理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感“韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 24 性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。 合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使 用方便。 3．安全性 为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。 在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。 闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、 24 小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。 4．生态性 对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。 人类的外在环境已不再是过去的自然生态 系统，它是一种复合人工生态系统。 自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。 而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。 应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。 以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。 “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 25 差异化选折 —— 产品规划 1．产品定位 ⑴．品质定位 根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜 在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。 ⑵．形象定位 政务别苑 —— 针对公务人员， 东部新区 的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。 文化宅苑 —— 针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。 都市花园 —— 针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。 ⑶．形态定位 本小区全部为小高层住宅，层高为 17层。 为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低 建筑密度，把容积率控制在 — ，充分利用日照间距 及鸭绿江江畔经管的 有利条件。 ⑷． 功能定位 由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿 云水路及鸭绿江江畔 适当放大商业面积，内商业与住宅分离。 “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 26 2． 绿化景观环境： 原则是努力改善小区的生态环境。 小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。 3．社区生活理念： “文化、阳光、自然、金色生活” 与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统 一的有着浓郁文化气息的高品质社区。 卖点梳理 1．卖点提炼 ⑴． 集 安规模最大的社区 —— 本项目是 集 安目前规模最大的住宅社区，也将成为 集 安房产开发项目的典范。 ⑵．区位 — — 位于 东部 新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。 ⑶．建筑规划设计 —— 交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。 ⑷．户型 —— 大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提“韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 27 升购房者的居 住品质。 品牌开发商，品质有保障 —— 银晟地产在通化地区 具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。 人文 —— 江南的小桥流水、亭台楼阁 为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。 配套 —— 高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。 管理 —— 专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。 “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 28 2． 卖点营造：客户聚焦 针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品 ： 考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（ 东部新 区 后花园）”序号 阶 层 卖 点 一 公务人员阶 层 ⑴．塔尖阶层人群的聚居地 ⑵．政务新区理想的居所 二 富裕阶层 ⑴． 与政府官员为临，有事业发展基础 ⑵． 购买能力强 三 工薪阶层 ⑴． 一次置业享受一生 ⑵． 社区品质与自身生活需求相匹配 ⑶．受口碑宣传影响大 四 其他 ⑴． 强调性价比 ⑵． 跟风及攀比心理 ⑶．虚荣心强 ⑷．渴望被尊重和认同 “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 29 的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。 在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。 三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。 由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题，营造强烈的家的气氛，吸引 其他 置业人群，使其有 充分的自豪感、满足感 和归属感。 “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 30 第四部分 价格策略 价格策略 1．采取低开高走的价格策略 以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。 第一阶段： 通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气； 第二阶段： 物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象； 第三阶段： 低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较 大的价格走势。 2．低价辅助策略：低单价低总价体现 正式销售时，挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。 以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。 （“高贵不贵的好房子”） 具体措施 1． 先期以 3380 元 /m2的价格投放市场 5 套单位，但仅限于 VIP客户； 2． 以 5 套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以 20 元 /m2为一涨幅，继续向市场投放； “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 31 3． 当均价达到 3600 元时停止投放，进行市场评估，重新确定涨幅和放量； “韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 32 第 五部分 营销通路 营销展示中心 考虑到 集 安的市场特点和消费习惯，现场营销是本项目的主要去化通路。 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。 井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值。 因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分。 充实营销中心的各方面资料和装备，从所见、所闻全方位让买家了解信息；营销中心除具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等资料）外，还需高素质、专业的销售人员。 1．营 销中心选址： 设置于项目 对面。 2．销售现场分区： 销售现场分为模型展示区、控台、洽谈区、签约区、意象表现区、看板展示区、办公区七个区域。 3．模型要求： 主模型 (整体鸟瞰模型 )、经典产品单体透视模型、平面套型模型。 4．装修风格： 简洁、大气，注重细节。 色调和谐、高雅，以米色淡绿色等色调与标准色和谐搭配，营造高贵氛围。 巧妙使用冷暖“韵水郁都”营销策划案 丙垚地产 内部资料 请勿外传 33 色调搭配，以标准色为主，辅有靓丽暖色，既有商业气氛，又不失轻松活泼。 内部充分运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作用，使场地内外通透绿意浓浓并具有现代气息。 5．现场氛围营造 ⑴．视觉体系 意象表现区： 雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏；可采用艺术节获奖作品或与画廊、雕塑制品等经销商联系为其免费展示。 看板展示区： 运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设。 看板色调与营销中心整体风格相匹配，进行项目内容的展示说明。