“凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告(编辑修改稿)

“凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

场要素该市已形成。 ① 、房地产市场是房地产权益的交易市场 由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。 这种权益可以是所有权或其他权益。 这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。 这些权益或单独交易或联合在一起交易，在市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。 房地产交易只有完成了权宜转移手续才可告完结。 由于房地产市场的特殊性，加之其交易数额巨大，该市制定了一整套相应的房地产交易规定办法来规范房地产产权交易，加以实现对房地产交易的管理。 ② 、房地产市场是区域性市场 山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 12 由于房 地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。 不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。 人们不可能将一个地方的房地产搬到另一个地方，只能在其所在地区使用，产地和消费地合一。 由于房 地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解该地区的政策、商业、文化、市政等各方面的情况。 ③ 、房地产市场是不完全竞争市场 一个完全竞争的市场必须具备三个条件： ⑴ 商品同质，可以互相替代； ⑵ 某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场 ； ⑶信息充分，传播畅通。 但房地产市场不具备上述三个条件。 房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。 两幢房子的建筑材料、设计都可以一样，但所处的地理位置不可能一样，即使是两套朝向、楼层、结构等都完全一样的居室单位，在买主看来也是完全不同、不可替代的两项商品。 由于房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以，某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。 一项房地产只有一个卖主，其他任何人都不可能提供同样的房地产。 买主欲购这项房地产就只有面对这个买主，没有其他选择。 同样，房地产卖主的选择也是十分有限的，某一项房地产往往只适应 少数几个买主的要求，在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。 山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 13 房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外，还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。 为了保护有关当事人的利益，各国政府都立法管理房地产买卖及租赁活动或行为。 另一方面，为保护市场的有效供给，抑制不合理的市场需求，国家需要采取强有力的干预措施，通过规划、价格、税收等宏观手段，引导和调控市场。 因此，房 地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制的不完全开放的市场。 下站商业中心区改造是市政府统一规划项目，得到政策优惠和政府支持，该区域开发有特别的意义，该市房地产市场正处在方兴未艾的繁荣发展周期。 阳泉市市场调研 阳泉雄居太行，俯瞰华北平原，是三晋门户，晋冀要冲，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，东连环渤海经济带和东南沿海地区，西接中西部地区，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。 是发达地区和欠发达地区的最佳交汇点之一，具有较强的吸纳和辐射功能，对于中西部地区 的经济发展具有重要的影响和带动作用。 解放以来，特别是改革开放以来，阳泉市第一、二、三产业得到了长足发展，综合经济实力明显增强。 20xx 年阳泉市地区生产总值预计完成 230 亿元，按可比价增长 %。 财政总收入完成 45 亿元，同比增长 %，一般预算收入完成 亿元，同比增长 %；全社山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 14 会固定资产投资达到 100 亿元，同比增长 %；社会消费品零售总额预计完成 80 亿元，增长 %；城镇居民人均可支配收入预计超过10100 元。 从 以上 数据 可以看出 ， 阳泉市的 经济增长平稳，煤炭在近几年有较平稳的 价格，阳泉市市民有较稳定的收入，有较高的购买能力。 据调查显示， “ 凤凰城 ” 住宅区 项目 所在地是阳泉是整体规划的商业 次 中心地带。 “ 凤凰城 ” 住宅区 项目 的 开发 在城 区有较明显的优势。 阳泉市是以煤炭工业为主的城市，经济比较单一，目前市区人口有 60 多万人，其中矿区人口有 28 多万人。 根据阳泉市总体规划，阳泉市 20xx 年总人口 将达到 万人，非农业人口为 万人，城市化水平为 %； 2020 年总人口为 150 万人，非农业人口为 万人，城市化水平为 %。 在这新增长的人口中，有很大的商业前景和购买潜力 ，这也是 ” 凤凰城 ” 住宅区 项目的潜在客户。 阳泉市居民住房结构以七层以下砖楼为主，占 %，拥有独门独户和居住高层楼房 (11 层以上 )家庭占 %，以住百姓简易楼和大杂院自建房的比例大幅下降分别占 %和 %；全市城市居民家庭中住房面积高于 30m2 的家庭占 7 成左右，家庭住房建筑面积低于 30m2 的约占 %，家庭平均住房面积在 50m2 左右，人均建筑面积在 左右，处在小康型水平，人均住房建筑面积在 1620m2家庭占18%，人均住房建筑面积在 1115m2 的家庭占 12%。 据发改委、市统 计局、建设局专门调查 20xx 年有 %家庭有意山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 15 向买房，其中表示肯定买的占 6%，表示可能买的占 %，若以肯定买的 6%计算，则将有购买 万套房子。 若以每户平均购房面积为80m2，计则有 万 m2 房子出售。 每平方米平均价格 1600 元，则将有 49 亿元住房购买市场，若以每平方米平均价格 2200 元，则将有61 亿元住房购买市场。 该市 20xx 年施工面积 万 m2，竣工面积 万 m2，比上年增长 %与 %，是历史最好水平。 该市房地产市场处在繁荣—调整 —衰退 —复苏 —繁荣周期规律的 繁荣期，从统计资料看， “九五 ”期间国家人均住宅 10m2/人，而阳泉市住宅指标为 ， “十五 ”期间达到 11m2/人； “十 一 五 ”期间达到 14m2/人 今后五年该市房地产三大开发区域：其一是原阳钢旧址（开发区）总投资 15 亿元，总建筑规模 65 万 m2；其二是矿区阳煤集团大量投入高层民用住宅建筑，建筑总规模 134 万 m2，总投资 18 亿元；其三是天桥以东下站商业中心的开发改造，总建筑规模 万 m2，商业与办公建筑占 76%，估算总投资 6 亿元。 这是继该市八十年代后第二次大规模旧城商业区改造和 住宅 商务办公区开发。 市场供给状况 通过市场调查得知，该市商品住宅户型结构 80140m2 占 %，80m2 以下占 %， 140m2 以上占 20%。 商品房买卖价格结构1600—2800 元 /m2 占 %，预测该区住宅售价将达到该市最高水平突破 3000 元 /m2；商业用房将达到 600010000 元 /m2 最高售价水平，配套完善的 住宅 建筑区目前还未形成规模市场 ， 该区商品房将是该市旺地。 山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 16 第四章 规划方案 项目概况 区位分析 “ 凤凰城 ” 住宅区 位 于阳泉市城区上站南大街，总占地面积 92亩（ ），拆迁总面积 9000m2，总建筑面积 万平方米。 项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。 用地处于市区中心商业地带，与各个区块的交通联系方便，同时距火车站也只有五分钟路程，地理位置十分优越。 项目所在地市城区上站南大街位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸，本项目建成后，将通过化工厂路、桃源桥与兴建中的“滨河世纪城”及开发区共同构成阳泉市桃河南北新扩建的居住和商贸集中区。 用地规划指标 该项目 总占地面积 92 亩（ ）总建 筑面积 万平方米，产品定位于中高档综合型小区，涵盖了各种户型的建筑，在宽大的楼距间布置了开放式丰富的绿化景观，使小区真正成为一个亲和自然的生态居住花园。 工程分两期建设，一期工程占地 亩 ,建筑面积 m2。 二期工程占地 亩 ,建筑面积 107437m2。 根据 规划要求， 项目工程 绿化率 35%以上；规范要求不小于地上建筑面积的 10%做人防，可结合地下车库设计；地块内部南北向建筑间距大于 1： ；地块与周边已建房屋的建筑间距符合国家有关标山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 17 准，以满足采光、通风、消防等要求。 规划依据 《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093）； 规划设计委托要求； 场地 1： 1000 地形图。 规划目标 以生态环境为首要条件创造高品质的住宅区。 发挥原 地 形陡然的优势，创造高趣味性、多样化的生活环境，获 得最大的景观视觉效果。 创造项目的可操作性，并将国际先进的建筑潮流和理念应用于本设计中。 设计原则 尽量保持现有地形格局，道路设置在现有走 线位置或填方部分，并以尽端路为支线到各户。 避免大规模山地开挖营造成建筑平台，保持原有地形，以斜坡建设 高低基础工法（ GRIPPLE WELL）建设。 据不同坡度及景观作为产品分类，发挥因地制宜的优势。 景观绿化部分，以补强手法，强化重点部分景观，以收事半功倍之效。 采用穿透性 、开放性 的绿 化系统来软化建筑物，避免满铺房子的景观，以保持绿意盎然的整体 环境。 以 小 区规划手法和新都市主义生活化的原则做为规划设计中心思想，既可满足 小 区生活的环境优越性，又能满足都市生活的便利山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 18 性。 规划理念 引入现代居住社区与物业管理的设计思想，探索居住形态和居住意识的变革，满足高层次高品位人士的居住要求。 强 化现代居住理念，将居住环境提高到重要位置，强调环境价值与住宅价值的统一，充分提高高品位环境的住宅开发中的比重。 通过空间景观的形态构成和建筑的布局，突显城市新区的形象，展示居住区的现代气息，创造和谐、有序、舒适、优美的城市空间环境，充分发挥该地区的社会、经济和环境效益。 ⑴ 多功能的组织使社区价值提升 ——轻松对待居家休闲的积极态度；无所不在以人为本的开放性思考；面对城市高层次客户群；是高品位人士择邻而居的上乘之选。 ⑵ 繁华之上的两单元组合 ——除了开放、自由、光线、设计还具有浓郁的家庭居住氛围，整体空间表态丰富 ，真正为享受层次居家气息的人而准备。 居住者与空间的自然和谐的，居住 者 代表的是一种个性的生活方式。 ⑶ 不同层次与环境的社区空间：新生活理念与传统主义、秩序与随意、干道与街坊、曲线与直线、人文与自然在这里成为顺其自然的组合。 街角花园、街坊邻居、社区庭园；老人的午后闲坐、孩童的奔跑嬉戏；工作后的放松、学习外的阅读、周末的安逸心境；不同形式的生活，在不同场所被满足。 规划布局 建筑设计 现代 风格，借用了欧式建筑的经典符号特征，融入近现代建筑简山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 19 捷活泼的精神，顶部处理利用退台和坡屋顶等手法创 造丰 富多变的天际线效果，建筑色彩根据立面造型采用多样化色彩， 组团采用点状蝶式高层建筑与条式的错位空间布局，以营造环境围合空间，并增加了天际线的活泼和景观的通透感，跌落的平 面设计，使每户视野开阔；基于住宅与自然的高接触性，在单体设计中要 组织好住宅的通风和日照，通过外立面的凹凸形式以保证户户全明，严谨的柱式，丰富的线脚，和谐多变的色彩营造出 “ 凤凰城 ” 特有的浪漫高雅、安逸，富有生活气息的居住环境。 住宅布局 ⑴ 日照间距、朝向、小气候：居民住宅日照间距不小于 1： ，住宅朝向考虑与路网结合，住宅朝向略为 偏 东。 地块内通过相对集 中的 绿地和景观绿轴等室外空间组织，形成良好的社区小环境气候。 ⑶ 住宅形式：住宅类型根据房地产市场需求，结合阳泉市特点进行设置。 住宅类型以大、中、小三类进行布置，大套住宅建筑面积控制 200~220 平方米，约占总数的 12%；中套住宅建筑面积控制 130~150平方米，约占总数的 18%；小套住宅建筑面积控制 90~70 平方米，约占总数的 70%。 住宅层数以 6 层住宅为主。 ⑶ 安全防卫：居住地块以社区封闭式管理，保证区内灾情发生时的疏散、救灾需要。 ⑷ 绿化空间：居住地块结合建筑形态，在半围合庭院 组织小游园，并强调中部庭院绿带的衔接，形成多层次的社区绿化空间系统。 公共服务设施和环卫设施布置 ⑴ 配套公共服务设施：结合场地外的围周边的配套服务设施，小区内部将不再安排小学、幼儿园等配套设施。 考虑场地在城市中的地位，沿 德胜东街和化工厂 路 设置临街商铺，增加地块的商业价值，并山西佳德置地房地产开发有限公司 “凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请报告 20 在城市主干道形成好的 街 景。 在次入口设置底层商铺，形成人行入口的导向性，并将 小区 的步行商业功能加以引伸，同时为小。