物业管理基本制度与政策讲义及试题(全)(编辑修改稿)

物业管理基本制度与政策讲义及试题(全)(编辑修改稿)内容摘要：

示范性。 通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。 (三 )物业管理从业人员培训合格上岗制度 针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量， 1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括： 第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。 实施办法对培训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。 实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。 第二，物业管理企业经理岗位规范。 物业管理企业经理岗位规范包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。 第三，物业管理企业部门经 理、管理员岗位规范。 物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。 培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。 (四 )《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益， 1996 年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。 该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主 管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。 该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。 (五 )《物业管理企业财务管理规定》 为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部 1998 年颁布了《物业管理企 业财务管理规定》，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。 (六 )《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于 1998年 11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。 为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金 应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。 同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。 (七 )《物业管理企业资质管理试行办法》 在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业应运而生，其中一些企业在资伞、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。 为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理， 1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。 经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业管理企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。 (八 )《住宅室内装饰装修管理办法》 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益， 2020 年 3 月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》 (建设部令第 110号 )。 该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业管理企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。 该办法是物业管理企业提供装 饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。 《条例》颁布后的物业管理制度建设 二、《条例》颁布后的物业管理制度建设 2020 年 6 月 8 日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。 这 —— 阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；二是经验性，主要是总 结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 应当肯定的是，从《条例》颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。 由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度，这里仅就《条例》颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍： (1)2020 年 6月，建设部发布《业主大会规程》； (2)2020 年 9月，建设部发布《前期物业管理招标投标 管理暂行办法》； (3)2020 年 11 月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》； (4)2020 年 1 月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》； (5)2020 年 3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》； (6)2020 年 7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》 (7)2020 年 9月，建设部发布《业主临时公约 (示范文本 )》和《前期物业服务合同 (示范文本 )》； (8)2020 年 11 月，人事部、建设部发布《物业管理师制 度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。 例题：《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是（ ADE ）。 （多选题） A．配套性 B．过渡性 C．借鉴性 D．经验性 E．操作性 解析：过渡性过渡性、借鉴性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规主要特点。 物业管理基本制度与政策精讲班第 5讲讲义 内容提要 本讲内容为第一章的第四节 物业管理条例 一、内容提要（内容提要部分要作为重点） 《条例》的指导思想 《 条例》创设的法律制度及其内容 《条例》的主要内容 《条例》法律责任 《条例》确立的基本法律关系 二、考试目的和考试要求 (一 ) 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对《物业管理条例》核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理制度建设的熟悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉：《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 《条例》的立法过程 第一章 物业管理概述（三） 第四节 《物业管理条例》 2020年 6月 8 日，国务院 颁布了《物业管理条例》。 《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 一、《条例》的立法过程（非重点内容，了解即可） 1999 年 4 月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。 在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作： (一 ) 收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况。 为借鉴香港成熟的立法经验，起草小组多次与香港业界 进行交流，并重点作了比较研究。 (二 )开展立法调研，掌握第一手材料 为深入了解国内物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。 2020 年 6 月至 2020 年 3 月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，作了调研。 (三 )进行专家论证，研讨立法中的难点问题 起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。 (四 )广泛征求意见，以求彰显民意 按照立法程序要求，起草小组在起草出《条 例》征求意见稿后，于 2020 年5 月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。 2020 年 3 月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例》 (送审稿 )，提请国务院审议。 国务院法制办会同建设部于 2020 年 3 月在北京召开《条例》 (送审稿 )专家论证会。 与会专家从不同角度阐明了各自的观点。 通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》 (送审稿 )的修改完善打下了基础。 在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》 (送审稿 )作了相应修改，最终形成《条例》 (草案 )。 2020 年 10 月 16 日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》 (草案 )登报公开向社会征求意见。 这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。 2020 年 5月 28 日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》 (草案 )。 可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。 《条例》的指导思想和立法原则 二、《条例》的指导思想和立法原则（重点） 《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。 《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则： (一 )物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。 对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。 (二 )维护全体业主合法权益的原则 为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。 在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设 定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。 (三 )现实性与前瞻性有机结合的原则 《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。 《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。 对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。 《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 (四 )从实际出发，实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。 《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。 《条例》 创设的法律制度 三、《条例》创设的法律制度 《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度 (具体内容见第三章 )。 学习和贯彻《条例》，关键在于要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。 (一 )尊重和维护业主的财产权利 物业管理的基础是业主的财产权。 对物业进行 管理是业主行使财产权的行为。 选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式。