民族星城iii期云顶营销策略报告(编辑修改稿)

民族星城iii期云顶营销策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

，赠送面积大  户型创新做到板式设计，南北通透  客厅带阳台设计，阳光充足  户型劣势：  两门均正对客户，隐私性相对较差 产品价值理解 —— 户型紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大 2020年 推售产品户型分析 户型优势：  明厨明卫  带入户花园  大面积阳台赠送  空中花园赠送  大面宽横厅设计  主次卧均有凸窗设计 户型劣势  客户利用率非常低，到处都门，私密性较差。  卫生间与餐厅正对，影响风水。 产品价值理解 —— 赠送面积多，符合中国人居住习惯 项目核心价值提炼 —— 勇前品牌力、城市向上发展中轴新区、超值户型 民族城上城 开发商 品牌 优势 勇前房产，深根安岳，专注房地产 本土开企业，开发经验收丰富 地块 区位 潜力 交通 环境 南山片区核心区域。 紧邻普州大道、柠都大道 南山6000亩新型城市片区，发展潜力巨大 便捷、可享受内遂高速、内江高速速、铁配套及未来商业配套 两大公园漫步即达。 产品 园林 户型 立面 中庭大气泳池、大气入口 性价比高，赠送面积多 时尚雅致、文化品位 其他 大势 互动 目前宏观环境严厉调控中，不具备良好运营空间 勇前房产其他盘资源共享 勇前效应 品牌号召力 新型区域中心 城市化推动成熟 部分准现房，市场稀缺产品 住宅精致舒适产品 市场向下 资源条件梳理 关键点 来自勇前，满足中高端生活需求和生活情趣的精致，舒适型产品具有强成长潜力的城市华宅 核心内涵 从图中可以看出，虽然没有对老客户做什么实质性优惠，但仍然占到整个来访量的 45%，而 DM单宣传占到 20%，其次是排在第三位的户外广告，占来总来访的15%；未来用三条脚走路，应注重老客户维护，增加宣传渠道，更换户外，以让更多的客户了解到民族 星城。 从图中可以看出，石洋镇占到总来访量的 46%；龙台镇占到 25%；岳阳镇占到 15%；城区单位购房只占 5%；乡镇在安岳县购房已成主流，农村向城市扩张，城市化进程，城市人口红利，未来会有更大一部分乡镇人群向城市涌进，享受城市生活。 成交客户分析 从图中可以看出， 75%以上集中在 70年代人以及 80年代末出生的人群，这个年龄段，基本已成家立业，是现代社会中的中坚阶层 ，同时也是刚性需求客户。 从图： 24中可以看出， 90～110平米的是客户主流需求占到 85%以上 ，本次推出的产品将有很大优势，都是针对刚性需求客户。 成交客户分析 华宅成交客户总结 认筹渠道 ：友介、路过、短信占比最多。 说明老带新活动效果较好和项目展示较成功；短信性价比最高；2020年项目推广应当以性价比高的短信推广为主，另针对老带新出台鼓励政策，或通过良好的服务维系老客户的满意度，促进老带新成交； 客户区域： 客户居住及工作区域在目前的认筹数据显示：乡镇江客户比重相当大，主要是成交业主的口碑宣传及介绍，城区的购房需求不大 ，应当在 2020年推广中重视乡镇的推广，尤其是针对乡镇的短信推广。 学历、职业、职位： 以本科、 政府、传媒、医药业、外地打工为主 ， 收入较高。 可作为后期短信渠道选择的依据，另外，为单位、公司的团购拜访提供依据。 客户成交原因： 勇前品牌、升值潜力 ， 后期推广主题及说辞中，重点加强对企业、物业的宣传，进一步强化项目升值潜力的宣传。 需完善地方： 勇前信誉完善、客户体验、物管服务需完善。 本案洋房客户特征判定 客户工作 /居住区域： 以地缘为主，主要集中在项目周边乡镇。 客户以岳阳镇、石洋镇、龙台镇、勇贤镇为主。 年龄与教育程度： 客户主要年龄段为中年，主要集中在 3550岁，大多具有良好的教育背景，学历为大专以上。 客户所属行业： 客户主要企事业单位、同行，私营业主 /个体户，本地居民比重也较大。 家庭构成： 家庭构成比较简单，三口之家、四口之家比例相对较高。 SUMMARY 2020年营销回顾 2020年营销目标 安岳县场分析 营销策略 整体营销策略 营销执行 价值提升策略 回顾： 市场走势：整体稳中有升，但受政策影响会有阶段性的调整 住宅客户定位：刚性需求客户，关注项目及品牌及信誉、升值潜力 产品定位：首改或刚需需求客户，关注项目品牌及信誉、地理位置、户型、升值潜力 2020年项目整体营销策略 2020年项目整体营销策略 策略一：推广形象升级，传播张力 策略二：深挖价值、注重圈层，多渠道组合 策略三：小批量、多频次推售，频造热点 整体营销思路 —— 三角模型 印象升级 营销执行 价值提升 重新定义项目价值，建立客户对项目新印象 精确的定位，精准的推广，精细的执行，一步步实现小批量开盘目标 满足客户关注实质，通过对项目价值提升打动客户。 三角形是世界上最稳定的图形，也是最牢固的；通过“印象升级”、“营销执行”、“价值提升”完整的三个价值点，就如三个顶点，稳定而牢固的支撑本案实现“三高”的综合目标 上半年三期交房、销售中心惊艳亮相，华宅产品逐步升级 先期消化尾房，后期进行小批量针对性推盘。 销售节点 根据推售节点安排和推售策略安排，对于工程节点要求如下： 二期 40号地 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新销售中心惊艳亮相 确定交房时间 9月推售 17楼 车库推售 新年前清盘特价 ，之 后 封 盘 三 天 民族城上城大型招聘会 对应小型互动活动 对应推广炒作氛围 对应推广 交房后业主 答 谢 小型活动或夏季运动会 推售四期 10月推售 17楼正式开售 趣味样板间及实体样板房开放 新销售中心工程完工 软装及销售物料全部到位 确定交房时间 一期交房工作准备就绪 客户新年团拜会 产品属性定位 悦然半生 府居一世 安岳勇前品牌联展“红”遍安岳 民族中华坊 民族星城 民族城上城 ...... 2020安岳勇前旗下 2盘联销，依托品牌优势下集中推广，提升项目溢价值 整体营销思路 —— 三角模型 印象升级 营销执行 价值提升 重新定义项目价值，建立客户对项目新印象 精确的定位，精准的推广，精细的执行，一步步实现开盘目标 满足客户关注实质，通过对项目价值提升打动客户。 三角形是世界上最稳定的图形，也是最牢固的；通过“印象升级”、“营销执行”、“价值提升”完整的三个价值点，就如三个顶点，稳定而牢固的支撑本案实现“三高”的综合目标 2020年通过民族星城一期交房、新销售中心亮相、品牌商家入驻、 民族城上城五星级酒店修建及大型商业入驻带动及提升项目价值， 达成住宅销售目标。 „ 多批次推出，避免供应过剩 „ —— 项目体量相对较大，不宜一次性推出，应分部多次推盘 „ 利润流与现金流平衡，后期合理溢价 „ —— 根据市场情况，留下合理溢价空间，造成热卖景象。 „ 展示条件满足加推要求 „ —— 推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，为客户价格提高预期奠定基础。 推售原则 工程节点 根据推售节点安排和推售策略安排，对于工程节点要求如下： 二期 40号地 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新销售中心惊艳亮相 确定交房时间 9月推售 17楼 车库推售 新年前清盘特价 ，之 后 封 盘 三 天 民族城上城大型招聘会 对应小型互动活动 对应推广炒作氛围 对应推广 交房后业主 答 谢 小型活动或夏季运动会 推 售 四 期 10月推售 17楼正式开售 趣味样板间及实体样板房开放 新销售中心工程完工 软装及销售物料全部到位 确定交房时间 一期交房工作准备就绪 客户新年团拜会 营销推广策略 2020年上半年延续“世界舞台 演自己”主形象 2020年年中嫁接交房信息，以“感恩”为主形象 2020年下半年新推产品及实体样板间拔高项目形象“首领城市 世界变局” 线上 线下 „ 产品线概念的重新包装 „ VI系统、色彩系统升级 „ 对话语气、姿态的转变 „ 高端低价全新渠道采用 „ 展示手段、体验方式完善 „ 国际化、网络化物料采用 „ 维护手段更新 „ 突破传统意识 二期 40号地 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新销售中心惊艳亮相 确定交房时间 9月推售 17楼 车库推售 新年前清盘特价 ，之 后 封 盘 三 天 民族城上城大型招聘会 对应小型互动活动 对应推广炒作氛围 对应推广 交房后业主 答 谢 小型活动或夏季运动会 推售四期 10月推售 17楼正式开售 趣味样板间及实体样板房开放 新销售中心工程完工 软装及销售物料全部到位 确定交房时间 一期交房工作准备就绪 客户新年团拜会 推广策略 第一阶段：前期形象延续期 2020年上半年推售货量以三期剩余产品为主，建议延续项目主题形象以“城市、世界”为主 第二阶段：以交房信息释放 2020年年中推出嫁接。