标件厂项目可行性研究(编辑修改稿)

标件厂项目可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

主要 由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融 ，突出浓厚的川西民居特色。 设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。 ５、 项目的配套 另 建一层地下室 ，用于小区公共配套设施和停放车辆 ， 小区无机动车行驶 ；篮球场、游泳池等其他健身设施 配套；会所；安全、消防系统等； ６、 物业服务 除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 ７、 项目的客户定位 二次置业的中等收入者 方案二：以居住为主的高层电梯公寓 开发为居住为主的 12 层的单元式框架结构中档电梯公寓。 可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。 方案二的具体设想： １、 项目的规划布局 项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭 休闲广场和其他配套； ２、 项目的建筑设计 建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格 ，用 石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。 建筑层数为 12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户； ３、 项目的户型设计 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主； 每 户设置外飘式窗台延景入室 ； 在户型空间上 ， 采用 通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区； 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 ４、 项目的环境 规划 在小区 内规划设计一个主要由 绿色草坪、 广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园 银杏、榕树、茶花等名贵树 组合而成的休闲广场， 突出 绿意、 生态、 健康、别致 等特色。 在小区的四周设计一个 流动水渠 让 潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富 “小桥流水人家 ”的生动意境。 在绿色环境铺排之间，设置健康通道， 满足业主 晨练 和 与家人散步 的需要。 ５、 项目的配套 建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建 健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施 的 全面配套 ； 安全系统： 每户配置 红外线防盗报警系 统，电视监控系统，单元对讲系统 ， 24小时保安巡逻 ； 供电系统： 每户设有配电箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为 6000W，跃层为 8000W，六回路供电方式 ； 电讯、电视 ： 每户直播电话户两门，三个电话接口 ， 每户电视插座三个 ； 网络系统： 每户均设 inter宽带网络系统接口 ； 消防报警系统： 每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性 ； 三表远程抄送系统。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 ６、 物业服务 除常规物业服务外，可导入人性化 物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。 ７、 项目的客户定位 二次置业的中、高收入者。 （二）投资估算 本项目的土地价格按 95 万元 /亩测算。 土地成本 =土地价格 土地面积 =95 48=4560（万元） 项目测算开发技术参数 方案一： 总占地面积 48 亩 建筑面积 57600m2； 绿化率 ≥30％ 容积率 建筑高度 ≧ 40m 建筑层数 6 跃 7 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 方案二： 总占地面积 48 亩 建筑面积 83200m2； 绿化率 ≥30％ 容积率 建筑高度 ≧ 40m 建筑层数 12 层 方案 1： 项目以 5 跃 6 的多层的框架结构，以此为基础估算 建安成本 =600 元 /M2 （见附表 51） 方案 2： 项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算 建安成本 =９００元 /M2 （见附表 52） 项目总投资估算 方案 1： 单位综合成本为：１８８３元 /M2 项目总投资为： 10844（万元） （见附表 51） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 方案 2： 单位综合成本为：２０６０元 /M2 项 目总投资为： 17141（万元） （见附表 52） 方案 1： 总建筑面积 57600m2 单价 2３ 00 元 /m2 项目销售收入 =57600*2300=13248 万 方案 2： 总建筑面积 83200m2 单价 2500 元 /m2 项目销售收入 =83200*2500=20800 万 方案 1： 项目利润 =1324810844=2404 万 项目税利润率 =项目利润 /项目投资总额 *100% =2404/10844*100%=22% 方案 2： 项目利润 =2080017141=3659 万 项目利润率 =项目利润 /项目投资总额 *100% =3659/17141*100%=21% 项目税后利润与利润率分析 项目税后利润 若项目税收费用根据项目销售收入的 %计算，则 方案 1： 税收费用 =项目销售收入 *%= 万 项目利润 =项目销售收入 项目总投资 税收费用 = 万 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 方案 2： 税收费用 =项目销售收入 *%= 万 项目税后利润 =项目销售收入 项目总投资 税收费用 = 万 项目税后利润 率分析 方案 1： 项目税后利润率 =项目税后利润 /项目投资总额 *100% =*100%=15% 方案 2： 项目税后利润率 =项目税后利润 /项目投资总额 *100% =*100%=14% 五 、方案评估及选取 （一）、项目可能的开发方案比较： 项目 优点 缺点 方案一 a. 人居环境较为优越； b. 总体投入相对较少； c、开发周期较短； a. 区域内同类物业较多，竞争激烈； 化的要求； c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。 d、在户型分隔和布局上有一定的限制； e、对项目本身的形象起不到提升作用； f、获得的利润小 g、不能很好的营造环境 方案五 a. 区域内消费人群对电梯公寓的需求较大； b. 中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大； c. 能够提升项目自身的形象； d. 容易很好进行户型布局和特色环境的设计； e. 可获得更多的利润； a. 在环境设计和营造上有较大难度； b. 区域内同类物业较多，竞争激烈； c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传； ，资金投入较大 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 财务测算比较： 1324810844365920800171410500010000150002020025000总投入（万元）销售收入（万元） 税后利润（万元） 税前利润（万元）方案一方案二 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%税前利润率 税后利润率方案一方案二分析： １、 从绝对利润看，方案二比方案一多８２４ .５４万元（方案一为 万元，方案二为 万元）。 ２、 从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为 22％，方案二为 21％）。 （二）方案选取及建议 经过对以上 2 种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 采用这种开发方案具有以下优势： A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。 B、 小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。 C、开发形式为小高层，土地利用率高。 D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。 E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。 就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。 针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。 就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。 （三）项目定位 本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们 将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。 开发形式为 12 层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 六、项目开发进度安排及资金筹措 （一）开发周期 按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间 为 18 个月。 （二）开发各阶段的周期安排 工作项目 时间（月） 备注 立项 初规设计 报规 项目施工图设计 2 同期项目拆迁 报建 2 同期项目拆迁 项目土建施工 ４ 项目室内安装 ２ 项目外装 2 项目室外安装及环境 １ 竣工交验 项目产权办理 1 合计 1４ （三）资金筹措 整个项目开发的资金主要来源于三个方面： 其中：开发商自有资金４３８０万元； 项目土地银行抵押贷款２８２１万元； 销售期销售回款１１４４５万元； （四）投资使用计划 （见附表 6） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 七、销售及经营收入预测 （一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按 2500 元 /m2计算： 项目销售收入 =83200*2500=20800 万 （二）项目销售回款计划 （见附表 7） （三）财务内部收益 率 财务内部收益率。 根据现金流量表（见附表 8）计算可得出本方案的财务内部收益率为 %。 在现金流量表中基准收益率取 %，按月计算。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 八、风险分析与回避的手段 （一）开发风险评测 对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。 （见附表 9） 由附表四可见 ,售价变化对利润率影响最大 ,其他两个因素变化对利润率影响较小。 故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。 从表中可以看出 ,本方案具有一定的 抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。 本项目盈亏平衡点 =总固定成本 /1（单位变动成本 /单位销售价格） =144370000/1（ 300/2500） =（万元） 由此计算可见本项目销售回款达到 万元，约是总回款 20800万元的 %时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。 （二）项目市场风险及回避 市场风险是指由市场供求关系、市场资源条 件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。 在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在： A、其它项目竞争； B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。 本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。 2. 项目市场风险的控制 首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。 其次，要在管理上 下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。 上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。 各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。 （三）项目其它风险 其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。 主要包括以下风险 １、 项目现在用地为厂房，在 拆 迁可能遇到困难户和其他不可李。