蓬莱天宏可研报告定稿(编辑修改稿)

蓬莱天宏可研报告定稿(编辑修改稿)内容摘要：

蓬莱依山傍海，风景秀美，境内有驰名中外的国家重点保护蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 18 文物 —— 蓬莱水城 (中国保存最完整的古代军事基地 )、蓬莱阁 (与岳阳楼、黄鹤楼、腾王阁并称中国四大名楼 )；有令人神往的“海市蜃楼”、“仙阁 凌空”、“日出扶桑”等著名景观；有抗倭“戚家军”旧址和别具特色的田横山公园，加之拥有 86公里的海岸线，形成了北方现代化的海滨风景旅游城市，年接待中外游客 200 多万人次。 （ 3） 经济 发展迅速 2020 年 实现生产总值 204 亿元，其中，第一产业增加值 18亿元，增长 %。 第二产业增加值 130亿元，增长 %。 第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业比例为 ∶ ∶。 大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。 全社 会完成固定资产投资 177 亿元，增长 16%。 实现财政总收入 亿元，增长 %，其中地方财政收入 亿元。 年末金融机构本外币各项存款余额 ，比年初增加 亿元。 年末金融机构本外币各项贷款余额 亿元，比年初增加。 （ 4） 区位优越，交通便利 蓬莱区位优越，交通便利。 境内有港口 4 个，其中蓬莱新港和栾家口港两处均为国家一类开放口岸，拥有 5万吨级泊位 3个、万吨级以上泊位 6 个，开通了至旅顺、大连客货运输滚装航线，港口年吞吐量 1000万吨以上，成为连接华东地区与东北地区距 离最短的 “黄金水道 ”。 有 206 高速公路等 4 条高标准国省道穿越境内，东距烟台机场、火车站 60公里，南距青岛机场、青岛港 200公里，山东航空公司在蓬莱建有飞机场，形成了海陆空全方位交通网络。 蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 19 （ 1）工程地质条件 ①地形、地貌及地下水 场区总的地形为西高东低，最大相对高差为。 区域地貌为丘陵剥蚀坡地。 场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂隙潜水，水量不丰，其来源主要为大气降水的渗透补给。 ②场地地层结构及工程地质特征 据钻探资料表明，场区内的地层结构主要由杂填土层 （ Q4ml）、含砾粉质粘土层 (Q4al+pl) 、全风化花岗岩层（ r）及全风化云母片岩层 (Ptfg)构成，现从上而下，由新至老依次分述如下： 1 层杂填土层（ Q4ml） 场地内均有分布，层厚 ～ ，平均厚度为 米。 杂色，松散状态，成份以建筑垃圾为主，少量生活垃圾。 2 层含砾粉质粘土层 (Q4al+pl) 伏于杂填土层之下，大部分场地均有分布，顶面埋深 －，层厚变化在 －。 褐－黄褐色，可塑状态，湿，见少量的长石、石英质小砾石及细小的云母碎片。 3 层全风化花岗岩层 (r) 伏于杂填土层、含砾粉质粘土层之下，顶面埋深为 － 米，钻孔最大揭露厚度为。 麻黄色，主要矿物成份由石英、长石、黑云母组成，残留花岗结构，片麻状构造，局部分布有残积土的透镜体。 岩芯呈砂土、碎块状。 4 层全风化云母片岩层 (Ptfg) 伏于含砾粉质粘土层之下，仅在小部分场区分布，顶面埋深蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 20 － ，钻孔最大揭露厚度为。 浅黄色，主要矿物由黑云母、白云母、石英等矿物成份组成，鳞片变晶结构，片状构造，岩芯呈碎渣状及碎片状。 ③地基土承载力特征值 按照《建筑地基基础设计规范》（ GB500072020），结合当地建筑经验，综合确定各层地基土承载力特征值 fak(kPa)如下表： 层号 岩土名称 承载力特征值 fak(kPa) 1 杂填土层（ Q4ml） ) 2 含砾粉质粘土层 (Q4al+pl) 150 3 全风化花岗岩层 (r) 250 4 全风化云母片岩层 (Ptfg) 200 ④ 场地的地震效应评价 拟建场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第一组，该场地土类别为中软土，建筑场地类别属Ⅱ类，场地液化等级为轻微液化，为对建筑抗震 一般地段。 ⑤ 场地稳定性和地基适宜性评价 场地地貌单元较简单，该场地地层种类稍多，场地内不存在震动液化土层。 场地内地下水在干湿交替条件下对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋中腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。 根据区域地质资料，拟建场地内无隐伏活动断裂构造，建筑场地类型为Ⅱ类，场地土类型为中软场地土。 因此，拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。 （ 2）市政公用工程条件 ① 供水 本项目供水水源 引自城区自来水管网， 为本项目提供居民生蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 21 活和商业所需用水。 ② 排水 排水采用雨污分流。 雨、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。 能够满足本项目小区排水需求。 ③ 供电 本工程设 10KV 电源由市政道路引入，电源为两路 10KV 电缆埋地引入。 ④ 供热 本项目各住户采暖为集中供热，热源为 蓬莱市热电厂的余热。 项目选址 蓬莱市 府后路 ， 交通网络四通八达 、 基础设施日臻完善 、 道路宽敞畅通、供水条件优越、排水自然通畅、电力设施齐全、通讯设施完备、宽带上网便捷、有线电视到位 、 热力供应保证 、 燃气条件具备 、 土地自然平整，并且 社会稳定、环境幽静，非常适合小区建设，是理想的居住场所。 第五章 总体规划方案 规划依据 1. 建设单位提供的用地红线图和地形图 2. 建设单位的设计委托书 蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 22 3.《城市居住区规划设计规范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通规划设计规范》（ GB5022095） 5.《住宅设计规范》（ GB5009699） 6.《汽车车库、修车库、停车场设计防火规范》（ GB5006797） 7.《建筑设计防火规范》（ GBJ1687） 2020 年版 8.《通用设 计通则》 规划指导思想 整个规划以蓬莱市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进蓬莱市房地产业健康发展为指导思想，以加快蓬莱市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据蓬莱市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标， 把商业与居住双重功能的商住楼作为设计的基本特点。 商住楼在其住宅部分为居民提供舒适居住环境的同时，商业部分力求满足居民休闲、购物、集会、娱乐的多方位需求。 将 本项目 定位为高档 商住 小区。 本项目结合基地所 处城市环境特色，力争将本项目打造成 为高品质商住空间，并与周边城市环境互为协调。 塑造一个环境优雅、文化内涵深厚、具有鲜明个性的 花园式生活居住空间和商业空间 ； （ 1）切实执行国家有关基本建设的方针政策和法规，尊重人，尊重环境，尊重市场，尊重各主管部门与建设单位的意见，尽一切努力将该地块建成二十一世纪的生态环境小区。 （ 2）根据区域详细规划的要求，合理布局、精心设计，注重蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 23 提高土地的利用效率，提高区域的整体环境品质。 （ 3） “以人为本” 以居民居住生活的特点为出发点，兼顾当前需求与可持续发展的前瞻性。 （ 4） “天人合一” 强调人与自然的和谐，创造美好的生活环境，兼顾景观的整体性与均好性。 （ 5） “因地制宜” 从基地现状与周边环境出发兼顾小区本身的合理性及同城市周边协调。 （ 6） “推陈出新” 以精品意识，精心设计，从总体布局到户型，形态等诸方面，力求突破，兼顾经济性、科学性与创新性的统一。 ，提升土地的开发价值和社会价值； ，通过合理设计平衡用地的矛盾，实现合理化布局； ； ，提供舒适的 内庭步 行空间。 规划方案 蓬莱天宏房地产开发 有限公司拟在蓬莱市 府后路 ， 建设 高档的商住 小区。 本项目 蓬莱市府后路旧城改造 工程建设 ， 规划总用地 31361 平方米，总建筑面积 平方米 ，包括商业、住宅等。 具体规划方案如下： 在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 24 进行合理布局 ,详见建设项目总平面图。 本项目规划区域内部共建临街商住楼六 栋 ，普通住宅四栋。 商住楼为 4层建筑，其中一层、二层为临街商业部分；三到四层为住宅部分。 商业网点设施沿公路 南 侧规划线路布局，对社区居民提供服务。 更为重 要的是与基地周围的建筑、城市道路、环境景观和谐相处，相得益彰，最大限度地满足城市设计、城市规划的要求。 小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。 按规定 6080 米的服务半径设置垃圾收集点。 道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。 本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。 整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。 结合地形特点与空间布局，形成良好的道路对景效果。 同时，道路设计与广场空间、绿地空间、建 筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。 为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。 具体规划如下： （ 1）车行系统 规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道，红线宽度8 米；社区环路，红线宽度 7 米，宅间路，红线跨度。 （ 2）步行系统 合理的人车分流体系是创造人居和购物环境的重要因素之一。 社区步行系统通过建筑中间开放式、枝状林荫步行道，实现蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告 山东宗汇工程咨询有限公司 25 社区人车分流的交通体系。 在枝状步行系统中，设置花絮、石桌、石凳、凉亭等，使居民近可能多的 接近的亲近自然，体现绿化景观“均好性”的规划设计理念。 （ 3）静态交通 总停车泊位满足设计条件中关于户均一个的规定。 商业网点规划停车位，采用值草砖铺装，形成生态型停车带。 环境是住宅区生活品质的重要构成部分。 随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量， 对于建设高品质住宅和商业区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重要的作用。 本规划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则。 强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，提倡“林荫型”的立体化模式，使部 分空间增加美化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。 本设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。 （ 1）主要入口景观 步行主入口的轴向空间是规划强调的引导性景观。 轴向空间串联各院落空间，并强调各院落入口，使之具有可识别性。 （ 2）林荫步行道景观 规划采用林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，形成适合人体尺度的公共交流空间。 林荫步行道为开放空间环境，给人以强烈的中轴线感觉，具有空间的导向性。 其间布置自由曲线形鹅卵石铺地，即可作为流动的水景，亦可断掉水流，形成健身步道。 林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，体现了“均好性”蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告。