海南省海洋与渔业人才公寓项目工程建设可行性研究报告(编辑修改稿)

海南省海洋与渔业人才公寓项目工程建设可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

用地的市政道路两侧均建有市政供电网络、给水管网、排水管网和电讯网络、燃气等市政设施，完全满足本工程建设的 要求。 社会经济协作条件海口市是海南省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。 随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，海口国民经济实现了持续、快速、健康发展， 2020 年是海南发展史上非比寻常的一年。 在中共海南省委的正确领导下，我们有效应对国际金融危机的冲击，保持了经济平稳健康发展，海南国际旅游岛建设上升为国家发展战略，为海南的科学、可持续发展创造了重大发展机遇。 一年来，全省上下深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实中央应对危机的一揽子计划，团结拼搏，攻坚克难，实现了保增长、保民生、保稳定的目标 任务，各项指标好于预期。 原材料供应 本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等不需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。 海口市是海南省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。 随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，海口国民经济实现了持续、快速、健康发展， 2020 年全年国内生产总值为 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %；全年实现财政总收入 亿元，比上年增长 %。 全年全社会固定资产投资完成 18 亿元，比上年增长 %。 全年对外贸易进出口 总值为 亿美元，比上年增长 %。 该地点附近的学校、邮局、银行、商业等公共设施齐备，市场繁荣，服务业发达，可以为本项目提供完善的后勤保障，社会配套条件良好。 综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（气候条件、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。 由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。 19 第四章 工程方案 建设用地红线图、《建设用地规划许可证》正副本； 海南省海洋渔业提交的设计招标文件 ； 《中华人民共和国城市规划法》； 《城市规划编制办法实施细则》； 《海口市总体规划》； 《高层民用规划相关防火规范》 (GB5004595) (2020 年版 )； 《建筑设计防火规范》 (GB500162020)； 《城市道路和建筑物故障碍设计规范》； 《民用建筑设计通则》（ GB503522020）； 《汽车库、修车厂、停车场、设计防火规范》（ JGJ502020）； 1《人民防空工程设计防火规范》（ GB5009898）； 1《人民防空地下室设计规范》（ GB50382020）； 1《地下室工程防水技术规范》（ GB501082020）； 1《建筑内部装修设计防火规范》（ GB5022295）； 1《汽车库建筑设计规范》（ JGJ10098）； 1工程建设强制性条文：城乡规划部分（ 2020 年版）、房屋建筑部分（ 2020 年版）、人防工程部分（ 2020 年版）等有关部分； 1国家颁布的各项规范、规定、标准、指导等文件。 20 拟 海南省海洋 与渔业厅人才公寓项目，共 240 套，总建筑面积 29000m2。 其中， 住宅建筑面积 28800m2； 共设计户数 240 户。 其中， 60 户； 120m2户型 120 户； 90m2户型 60 户；运动场所 200m2。 本项目北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，西面和南面是未开发用地，地块形状接近长方形，用地较平整。 该用地交通方便，周边自然环境较好、是办公、住宅的理想用地。 高起点、大视野原则 立足国际旅游岛建设的高起点、高品位、高标准，以海口市保障性住房建设规划实施方案为依据，结 合场地自然环境，融入现代设计理念，使建筑风格独树一帜，并与周围环境相融合，成为海口市经济适用房建设的精品。 功能第一，兼顾造型原则 在建筑设计上采用创新的设计理念，结合项目地点的地理、地形特点，规划为“南北朝向”布局，既满足“户户坐北朝南”的风水要求，又营造出公寓小区开阔活动空间和恢宏的绿化景观，具有极佳的通风、采光、观景效果， 形成良好的建筑风格与城市空间地域的融洽关系， 成为经济适用房建设的样板公寓小区。 适用性的原则 项目开发建设主要是为了解决海南省海洋与渔业系统人才住房 21 问题，在设计时应保护好周边 环境品质，充分利用现存资源，发挥场地优势。 规划设计尊重项目的条件，在城市轮廓线上建设高水平的城市景观建筑。 以人为本、天人合一原则 注重人的行为习惯，充分满足人的精神需求，把不同层次的文化内涵，绿色生态概念渗透在设计方案中，创造一个人与自然、人与文化充分融合的新型休闲公寓小区，构筑新世纪的理想家园。 舒适性原则 充分考虑休闲旅游居住的舒适性、居住空间的适应性、居住建设的经济性、居住环境的安全性、整体性和居住技术的科学性。 多元化、层次化原则 在户型设计方案上实现多元化、多层次化，并大限度地追求合 理性、舒适性、适应性，配套设计充分考虑和预留提高生活舒适性的设施。 高效节能原则 采用先进、成熟的新技术、新工艺，采用先进、高效、节能的新产品、新设备。 设计依据 中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》； 《城市居住区规划设计规范》 GB5018093（ 2020 版）； 《住宅设计规范》 GB500961999（ 2020 版）； 《民用建筑设计通则》 GB503522020； 22 《住宅建筑规范》 GB503682020； 《住宅建筑设计标 准》 DBJ082098； 《建筑设计防火规范》 GB500162020； 《高层民用建筑设计防火规范》 GB5004595（ 2020 版）； 国家和海口市有关设计规范及标准。 总体布局要求 本项目要处理好总体布局与局部细节的关系，功能上集中合理布局，集中绿化，造就大面积、高质量的绿化休闲空间。 住宅设计上对户型合理设计，确保良好的采光和通风，在平面最大程度上做到了“明厨，明卫，明厅”。 每个单位都能景观良好。 建筑立面简洁明快，体现热带建筑设计风格。 总平面布置 根据本项目所 处的地理位置和周围环境及海口 市规划局规划要求， 住宅区人行主出入口设在公寓正面朝向中心处。 住宅楼顺沿用地地形均衡设置，整体布局美观大方。 住宅区主出入口处布置一个休闲景观绿化广场，在住宅楼之间设置一个室外专门运动场所，为需要进行户外有氧运动的住户提供休闲、健身和运动好去处。 消防车通达到每一栋楼，满足规定的消防间距；局部有步行道宽 3 米；停车场设置在住宅区东西侧，规划设计 110 个车位。 如此建筑布局有效地将不同人流、车流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。 23 绿化、景观设置应体现现代园林特色 ，同时结合车行道与场地地形布置绿化，植物采用具有热带特色的椰子树或以草坪、盆景、凉庭等方式。 空间设计 功能分区 结合地块平坦的用地现状以及地块外围配套完善的市政基础设施，打造公寓小区天际线，建筑基础标高采用平面布置，为了集约利用土地，提高绿化率，建筑物全部为高层建筑，采用连排的布置方式。 在功能上分为住宅区、商业服务区和公共活动区三大区域，做到分区明确、布局合理、公共资源共享。 在地块中央地带布置中心景观活动中心，提供小区人群聚会、休闲、娱乐服务。 空间划分 由于功能区的划分仅仅是对项目功 能的定性分析，各个功能区的面积大小的分配涉及到定量分析，需要运用一定的方法进行估计和计算，从而得出面积分配比例和具体的面积分配数字，在项目进行具体的规划设计和建筑设计时可以以此作为参考或依据。 随着社会的发展和人民生活水平的提高，对现代住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，因单体建筑与低层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受消费者欢迎的建筑形态。 （ 1） 建筑占地面积估算 24 已知基地地块总面积为 ，根据海南保障性住房建设实践，住宅和公建配套设施的占地 面积占基地面积的 %，则可建住宅商品房和公建配套设施的占地面积合计为： 179。 20%= （ 2）设备房面积估算 本项目拟独立设立设备房一栋用于安放区内供电，消防设备等，根据本项目的特点及规模，初步确定为 360m2。 （ 3）容积率计算 根据本项目经济适用房建设规划指标，总用地面积约 平米，总建筑面积平方米，容积率为； 29000/= （ 4）入住户数 根据本项目规划指标，小区共安排住户 240 户， 其中， 150m2户型 60 户； 120m2户型 120 户； 90m2户型 60 户。 （ 5）室外专门运动场所 为了小区内部日常生活、运动健身的需要，本项目设立 50m2的篮球场、羽毛球场各一个，少年、老年休闲活动健身场所 100m2，拟设立室外运动场所共 200m2。 （ 6）停车场 本项目设立停车位 110个。 全部为地上小轿车车位。 每个车位平面尺寸为 179。 5m，占地面积。 则停车场占地面积为： 110179。 =1375m2。 25 （ 7）绿地率 本项目为现代住宅区建设项目，为改善环境，提高生活质量，除 建筑物占地、道路场地，地面车位，小区居民活动场所外，其余均 植以绿化。 整个基地绿地率取 45%。 绿化面积为： 平方米179。 45%=7500 平方米。 （ 8）道路及户外活动空间 总用地除了建筑占地面积、室外运动场所面积、户外车位面积和绿地面积外，其余为道路及户外活动空间面积。 178。 小区道路户外活动空间占地面积： （总建设用地面积）－ （建筑物）－ 200（ 室外专门运动场所 ）－ 7500（绿化）－1375（地上停车位） = 平方米； 178。 小区道路占有率： 179。 100%=%。 建筑特征描述 住宅风格统一，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间元素。 既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复运用，共同形成大方而富有现代气息的整体建筑和空间形象，同时考虑到项目地理景观优势，力求在形体上依据住宅的平面、道路关系和周边环境因素，用简练的手法、典雅的色彩营造出挺拔的体态，以显示自己的独树一帜。 立面采用层次丰富的景观阳台空间，突出住宅的生态景观可视性。 住宅立面线条简洁、大方。 平面设计 26 根据当地的气候条件和对项目住户定位的研究，设计确定“在满足功能、美观、经济”的前提下，追求“休 闲、简洁、明亮”的居住空间。 户型设计遵循实用、经济性的原则，达到通风流畅、光线明亮、动静分离、洁污分离的基本要求，内部交通流线便捷，使居住空间由通常性向舒适性过度。 用地现状： 地块为一近似直角梯形地块，地势平坦，利于设计布局。 道路系统从规划布局要求出发，区内道路呈环状多支分布，直达区内每个区域，市政道路顺沿小区外围，在项目区正面朝向正中设置主出入口，两侧边分设两个车行出入口。 室外专门运动场所均衡分散设置于区内，满足人们日常休闲健身运动的需要，以营造一种 舒适、平和、安详的生活氛围。 小区 内共设计居住建筑 4 栋，层高 15 层，最大建筑高度 49米，共计 240 户住宅。 采用灵活曲线布置，建筑总体布局主要以小区中心公共广场为出发点，在建筑南北向布局的同时需兼顾每套住宅的景观面，尽量做到户户都有日照且景观入户。 海口市夏季主导风向为东南风，故在总体设计时建筑的布局应南窄北宽，以保证夏季的主导风向能顺利达到每一户型。 户型以一梯四户的板楼为主，但须满足业主的户型匹配要求。 小区道路尽量做到人车分流，沿用地成环形布置，小区绿化停车位主要布置在用地的东、西两侧。 小区户型的特点主要有以下几点： ①南北通透，明厨明卫明厅 ，通风采光俱佳； 27 ②住宅平面规则紧凑，体型系数小，有利于节能； ③平面布局紧凑，利用率高，交通面积小，公摊系数低； ④户型设计时在小户型的处理中做到虽小但功能齐全； ⑤每个户型都能够做到干湿分离，动静分区； ⑥外形现代丰富，色彩协调大气。 在色彩上以冷色调为主，外墙采用灰白色面砖，阳台梁及窗台板采用白色涂料，在层高处用黑色分割线加以分割。 户型平面设计具有如下特征： ① 平面房间开间、进深与层高比例适宜； ② 厅与卧室面积适宜，采用明厅、明厨、明卫设计； ③ 使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干 湿分区明确； ④ 窗口面积适宜，增加与外部景观的交流。 户型平面设计以人为核心，平面功能齐全，使用方便。 户型均有主、次卧室、多功能厅、厨房、卫生间、景观阳台和工作阳台等满足人们生活居住空间。 每个户型的功能空间都能够满足自然通风采光，均为节能住宅，为居住者提供一个经济、适用、美观的居住空间。 表 42 项目户型面积指标表 序号 户型 单位 建筑面积 备注 1 四房两厅两卫 m2 含公摊 2 三房两厅两卫 m2 含公摊。