星湖101广场物业管理手册(编辑修改稿)

星湖101广场物业管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

保安人员在确认大厅出口方 向与车库方向没有车辆驶出后，立正： A、右臂向右平伸与身体成 90 度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转右方 45 度； B、左臂水平向右摆动与身体成 90 度，小臂弯曲与大臂成 90 度，掌心向内与右胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向右方 45 度； C、左大臂不动，左小臂水平向左摆动与身体成 90 度，掌心向右，五指并拢； D、重复（ B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 如此时大厅出口方向有车辆要驶入，门岗保安人员应左臂向前向上直伸与身体成 135 度，掌心向前与身体平行 ，五指并拢，面部及目光平视前方示意要驶出的车辆停下，让驶入车辆先行。 见 VIP 或公司领导车辆出入，门岗保安人员在指示车辆进入完毕后，当车辆临近临时指挥台，门岗保安人员应立正敬礼。 （ 2）当车辆自车库方向向 西 出入口处驶来时，门岗保安人员在确认大厅出口方向没有车辆驶出后，立正： A、左臂向右平伸与身体成 90 度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转左方 45 度； B、右臂水平向左摆动与身体成 90 度，小臂弯曲与大臂成 90 度，掌心向内与左胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向左方 45 度； C、右大臂不动，右小臂水平向左右摆动与身体成 90 度，掌心向右，五指并拢； D、重复（ B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 如此时大厅出口方向有车辆要驶入，在确定了哪个方向车先行有利后，门岗保安人员应面向行驶不利的车辆左臂由前向上直伸与身体成 135 度，掌心向前与身体平行，五指并拢，面部及目光平视前方示意要驶出的车辆停下，再指挥有利车辆先行。 （ 3）当出入口进出的车辆与沿马路的车辆发生拥堵，影响其他车辆进出时，门岗保安人员应走下临时指挥台，指挥疏通交通。 在车库出入口处设 立门岗保安人员， 24 小时执勤，其中 7:0023:00 为立岗，面向车库入口方向站立。 （ 1）当车辆自出入口处方向驶来时，应确定驶来车辆性质。 如实星湖 101 广场常驻并办理了长期停车合同客户的车辆，应允许其入库，门岗保安人员应，立正： A、右臂向右平伸与身体成 90 度，掌心向前，五指并拢，面部及目光同时转右方 45 度； B、左臂水平向右摆动与身体成 90 度，小臂弯曲与大臂成 90 度，掌心向内与右胸衣兜相对，小臂与前胸平行，面部及目光同事转向右方 45 度； C、左大臂不动，左小臂水平向左摆 动与身体成 90 度，掌心向右，五指并拢； D、重复（ B）动作一次示意车辆可以驶入广场。 星湖 101 广场 非机动车辆出入管理 13 / 57 星湖 101 广场在公共 服务区域 设有非机动车停放专区 ，主要停放自行车；电瓶车和助动车。 非机动停车区域， 管理员要引导和督促停车者将车辆有序地停放在规定的区域内，不得随意停放。 非机动车的停放区域不得停放其他车辆。 晚班的保安人员要 管理好非机动停车 区域的安全与秩序。 星湖 101 广场保安车辆管理服务操作的基本要求 （一） 广场车 辆管理 广场指靠近星湖 1101 主干道绿化带旁，广场仅是地域上的划分，对广场区域的管理不仅在车辆的管理上，而且凡属物业管理范畴内的事宜 ， 保安人员都 应有责任负责管理。 在广场设立外围岗保安人员， 24 小时执勤，其中 7:3021:00 为立岗，站立在星湖 101 广场主干道入口处，；以及在广场 区域内 设立保安岗。 主要负责广场入口处车辆的行驶，车辆下客和上客、车辆停泊等管理。 （ 1）凡是车辆进入广场区域，外围保安立刻指挥和引导车辆的行驶及停泊，对上下客车辆以及等候客人的车辆暂时（ 15 分钟）安排到合适的停车 位置，不得影响其他车辆的行驶，以免造成广场地面的交通堵塞。 （ 3）一些停泊时间超过 15 分钟的车辆，原则上要求劝其进入大楼的地下停车库，如客户坚持要将车辆停泊在广场的地面，则一定要求车辆停泊在管理处指定的停泊车位，不得在广场任意停泊。 （ 4）广场地面指定允许泊车范围：广场西北边靠近绿化带、广场西南边靠近绿化带、广场主干道 、街客前面、 3 座西边入口处、 5 座北边、 4 座南边北边西边、3 座南边 等 （ 5）广场地面泊车操作要求 A、外来车辆进入广场停车后，当值保安员傲主动迎上前，礼貌热情地询问客户是否需要帮助。 B、在得到客户明确答复后，向客户建议车辆可以停泊在地下停车库，并说明地下停车库收费标准。 若客户愿意将车辆停入地下停车库，则保安员通过通讯工具通报车岗，并指引客户地下停车库的入口处。 C、若客户要求提供地面泊车服务，应先向客户说明地面泊车收费标准，同时告知客户泊车提供正规收费发票，若发现问题及时向客户说明。 D、客户付费后，在收费发票上记录车票和停车时间等信息交给客户，同时检查车辆外观是否有损坏，若发现问题及时向客户说明。 E、当值保安员在地面停车登记表格上注明：车牌、停泊时间、收取的金额 等信息。 F、待客户驾车离开后，要记录车辆离开的 时间。 G、如客户泊车少于 15 分钟，当值保安员要在《临时停车收费记录表》上注明。 H、严格执行每位客户泊车都要开据收费发票制度，若有客户拒收发票，在完成车辆停泊登记程序工作后，把客户未收发票交给当值领班处理。 （ 7）对特种车辆，如邮政、快递、军车、运钞车和电信等车辆 ，以及广场活动的保障车辆， 可以停在广场指定的车位上。 （二） 停车库入口处车辆管理 在车库出入 口 处设立门岗保安人员（又称车岗）， 24 小时执勤，其中 14 / 57 7:0023:00 为立岗，面向车 库入口方向站立。 除了指挥进出停车库的车辆外，还需负责其他车辆的行驶、停泊 、货物的堆放和建筑垃圾 堆放等管理。 2． 当货车进入停车库进出口处时 A、应根据车辆的大小状况和场地状况，引导货车停泊在适当的位置，以及对随车人员了解收货单位和说明卸货和堆货的要求。 B、仅允许适量的货物卸车堆放、随卸随运，当搬运的速度跟不上卸货量时，停止卸货，直至堆放货物搬运完后在继续卸货。 C、货车卸完货物后驾驶员不得离开货车，随时听候保安人员的指挥，如驾驶员确因搬运货物离开车辆，需留下手机号给现场保安以便随时进行联系和指挥。 D、货运车辆的停泊和货物的堆放不得影响其他车辆的行驶和停泊，特别不得影响客户的车辆进出停车库。 E、将货车牌号、收货单元、到达时间、离开时间等信息登记在《临时卸货车辆记录表》上。 （ 3）对大楼内有些客户的车辆和外来车辆因高度问题不能进入停车库，应有序地停泊在广场上划分的车位上，不得任意停泊。 （ 4）装修施工的建筑材料应在 19:0022:00 才允许进行卸货和搬运，卸货和搬运要求与其他货车一样。 装修施工中的建筑垃圾应袋装后，且在 19:00 后允许堆放在保安人员指定的区域，且装修垃圾必须当晚清运完毕。 在 清运建筑垃圾时施工单位人员要在现场，并且在两联单的《建筑垃圾清运单》上签名确认，一联交清运车辆驾驶员作为向收费的依据 ， 一联作为向施工单位收费的依据。 同样，货运车辆和建筑垃圾清运车地停泊、建材和建筑垃圾的堆放不得影响其他车辆的行驶和停泊，特别不得影响客户的车辆进出停车库。 星湖 101 广场的 车库管理 每天 9:0021:00 在停车库设立保安岗负责停车库车辆的管理，每小时对停车库内的设备设施状况、车辆停放情况 、 车辆门窗情况、环境卫生和停车场内是否有车辆冲洗、维修等进行 巡查 ，并将检查的问题 和处理结果记录在《停车场巡查记录表》上。 引导和指挥进入停车库的车辆缓慢的行驶，不允许任何车辆停泊在车道上，车辆不得违反交通标志逆向行驶，确保车库内道路畅通。 每周一至周五7:0018:30 之间引导长期停车用户车辆有序地停泊在合同规定的车位上，外来车辆则有序地停泊到无固定车位上，其余时间段内外来车辆也可以停泊在 11 小时的停车位置，但大楼内 24 小时停车用户的车位必须保证随来随停。 车辆在停车库内不得鸣放喇叭。 车库保安在 9:0021:00 时段内每 1 小时或临时对停车场的消火栓、灭火器、应急 指示灯、进排风管道、给排水管道、照明、交通指示牌、集水井、机房门 、墙、柱等设施以及停车库的环境卫生进行巡检，发现问题或故障通知保 安领班填写内部维修单交工程部予以维修。 巡检同时还需查看停泊的车辆是否有漏水、漏油、车窗车门没关好等现象，如有此现象则做好现场保护，立刻通报保安领班查找车主及时处理。 停车库内不允许冲洗车辆、试刹车、练习驾驶、换汽油、换机油和修理车辆等事宜，若发现上诉情况，应立即予以劝阻。 注意观察不得有无关人员和可疑人员在停车库内走动和停留，一旦发现必须及时劝其离开停车场。 车库保安要牢 记重要 车辆 的车牌号、停车位置和单位，熟悉停车库内的重要车辆。 在日常管理时要保证重要车辆的停泊，特别是重要车辆 的 固定 停车位， 15 / 57 必要时在重要 车辆离开停车库后，在该固定 的停车位上放置路障。 重要 车辆进入停车库，保安员要主动迎上前问好，迅速清理停车位上的路障（不得有不文明行为），协助和指挥车辆安全停泊。 大楼客户停车位原则上不允许被其他车辆占用，若有特殊情况需报领班同意。 当固定 的停车位若遇特殊情况被临时占用，保安员要主动说明情况，并安排临时车位提供 重要车辆 停泊。 五． 星湖 101 广场 消防管理的基本要求 星湖 101 广场保安消防管理的界定 消防管理是 星湖 101 广场物业 保安部门的重要管理内容之一，消防管理主要是进行消防知识和消防安全的培训和宣传教育，消防安全的检查，对消防设施和消防器材的日常管理。 消防管理 的基本职责和要求 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。 有计划地定期对保安人员和物业管理人员进行消防知识、消防制度的培训。 经常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患。 管理消防器材设备，定期检查，确保各种器材和装置处于良好状态，安全防火 通道要时刻保持畅通。 根据广场的具体情况，指定消防安全措施和紧急状态下的疏散方案。 每天定时对广场 内的消防安全情况进行巡视检查。 对 商业 楼内装修施工防火安全的管理。 建立和健全完整的消防档案。 消防的培训 凡是物业管理人员都要定期进行消防知识的培训，特别是新进人员在入职初期要进行一次消防安全方面的培训。 保安部负责拟定培训计划和分期分批对员工进行培训。 消防培训的内容可包括： 1）了解本区域消防重点部位； 2）了解本区域各种消防设施的情况，掌握灭 火器材的安全使用方法； 3）火灾时扑救工作的知识和技能，自救知识和技能； 4）参加消防预案的演习，进行现场模拟培训。 消防的培训也是保 安培训或员工培训的一部分，因此消防培训与其他培训一样要做好记录。 消防安全的检查 每月一次的定期防火安全检查，检查的项目有 1）火灾隐患的清理情况以及防范措施落实的情况。 对 上次防火安全检查时或平常检查时发现的消防安全隐患进行检查，是否已经整改，整改的情况是否符合消防规范，应该采取的防范措施是否已落实，对消防安全方面发现的问题，不仅要求限时整改，还一定要跟进督促和检查。 在每月的防火检查中是否出现其他的消防安全方面的隐患，并提出整改意见。 16 / 57 2）安全疏散通道、疏散标志和应急照明情况。 消防安全疏散通道必须保持畅通，不允许与封闭或堵塞的现场，一旦发现有违规行为，即刻发函要求其立即予以整改。 对违规严重且发函又不予整改的行为者，通过有关职能部门给予解决。 至于疏散标志和应急照明等同样要保持完好，可以通过每月挑选几个不同的楼层检看疏散标志和应急照明的工作状况，一年后做到查遍整个大楼的疏散标志和应急照明的工作状态，以检查这是设施的日常维护情况，检 查方法参照《智能化技术设备养护维修服务基础操作标准》中消防系统有关的内容。 3）消防车通道和消防水源情况。 消防车通道要保持畅通，不得长期堆放货物，不得设置路障等现象。 市政消防水管网的阀门和大楼内部消防水管的阀门要保持常开状态，水管和阀门的标识清晰，没有渗漏水现象。 4）灭火器材配置及有效。 根据大楼灭火的配置情况，检查灭火器的配置是否有缺损，灭火器是否在有效期内。 5）用火和用电有无违章情况。 重点查大楼内二次装修施工使用电焊作业是否办理相关手续，并且施工现场是否有安全措施，以及大楼的消防安全 制度执行和有无违章情况。 6）重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况。 重点工种人员包括：中控室的监控岗保安、保安领班、保安主管和工程部消防设备维护人员等。 通过调查，如与员工交谈，了解员工的防火安全意识及掌握消防知识情况，看员工是否受到了消防安全教育，效果如何。 7）消防重点部位的管理情况。 检查大楼的中控室、配电房、电。