新区齐家坡项目可行性分析报告(编辑修改稿)

新区齐家坡项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

（ 2） 前期工程费。 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费 % 2 水文地质勘探费 建安工程费 5‰ 3 通水、通电、通路费 建安工程费 1% 19 合计 57 （ 3） 、基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工 程费 3% 57 2 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 合计 57 （ 4） 、社区配套费用 单位：万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 会所 500 元 /平方米 2500 125 2 幼儿园 （ 5） 、 其他及 不可预见费用 本项目的不可预见费用按项目 建安费 2%估算， 预计为 38 万 （ 6）、 销售管理 成本：按销售总额的 7%计算 6750 万元 *7%=472 万元 （ 7） 、土地成本：按每亩 25万计算： 25 万元 *59亩 = 1475 万 （ 8） 、 总成本合计 约为 ： 1900万元 + 57 万元 +57万 +125 万 +38万 +472 万 +1475=4124 万元 ㈢销售收入 （ 1） 别墅 部分： 预计别墅均价做到 3500元 /平米， 5000 平米 *3500 元 /平米 =1750 万 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 2） 花园洋房 ： 预计均价做到 2500 元 /平米， 20200 平米 *2500 元 /平米 =5000 万 （ 3）总销售 总 收入合计： 1750 万元 + 5000 万元 = 6750 万元 ㈣ 总收益分析 1）总销售收入 – 总成本： 总收益： 6750 万元 – 4124 万元 = 2626 万元 （ 2）税后利润： 2626 万元 – 6750 ╳ % = 万元 ㈤投资收益分析 成本回报率：总收益 /总成本 ╳ 100%： ╳ 100% = % 由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。 ㈥方案简评： 机会： 1）市场目前无同类产品，领先 XX 市场； 2） XX 市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。 风险： 1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度较慢； 2）花园洋房平均总价约为 50 万，别墅单套总价在 100 万以上， 项目面临的是两种不同层次的客户群体，在营销上容易顾此失彼，可能造成花园洋房的畅销而别墅冷落，也可能相反。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 定位方向二： 城市奢侈品 —— 纯别墅社区 建筑类 型：独栋 +联排 +叠加 ㈠规划指标 （ 1）总占地面积： 59亩 = 平米 （ 2）总建筑面积：容积率按 计算，建筑面积约 平方米 （ 3）其中：联排别墅： 20套，户型区间 180— 300之间；总面积控制在 5000 平米 独栋别墅： 10套， 户型 区间控制在 260—— 400 之间 ， 总面积控制在： 3500平米； 叠加别墅 20 套，户型区间控制在 180— 240之间；总面积控制在 4500 平米 会所 1500 平米 社区幼儿园 1000 平米 ㈡成本分析 （ 1）、 建安费：别墅按 1200 元 /平米计算： 1200 元 /平米 *13000 平米 =1560 万； （ 2） 前期工程费。 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费 % 2 水文地质勘探费 建安工程费 5‰ 3 通水、通电、通路费 建安工程费 1% 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 合计 （ 3） 、基础设施建设费 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费 3% 2 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 合计 （ 4） 、社区配套费用 （ 单位：万元） 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 会所 500 元 /平方米 2500 125 2 幼儿园 （ 5） 、不可预见费用 本项目的不可预见费用按项目建安费 2%估算， 预计为 万 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 6） 、 销售管理 成本：按销售总额的 7%计算 4500 万元 *7%=315 万元 （ 7） 、土地成本：按每亩 25万计算： 25 万元 *59 亩 = 1475 万 （ 8） 、 总成本合计 约为 ： 1560万元 + + 万 +125 万 + 万 +315 万 + 1475 = 万元 ㈢销售收入 （ 1） 联排 别墅部分：预计均价做到 3500 元 /平米， 5000 平米 *3500 元 /平米 =1750 万 （ 2） 独栋 ： 预计均价做到 4000 元 /平米， 3500 平米 *4000 元 /平米 =1400 万 （ 3）、叠加别墅：预计均价 3000 元 /平米， 4500 平米 *3000 元 /平米 =1350 万 （ 3）总销售收入合计： 1750 万元 + 1400 万元 +1350= 4500 万元 ㈣ 总收益分析 1）总销售收入 – 总成本： 4500 万元 – 万元 =900 万元 （ 2）税后利润： 900 万元 – 4500╳ % = 万元 ㈤投资收益分析 成本回报率：总收益 /总成本 ╳ 100%： 900/ ╳ 100% = 25% ㈥ 方案简评： 机会： 1）市场目前无同类产品，领先 XX市场； 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 2） XX 市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形 象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。 4）国家政策限制发展别墅，其稀缺性是升值的根本动力。 一旦市场成熟，价格攀升空间大。 风险： 1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度慢； 2） 规划设计要求高，营销推广难度大； 3）就目前价格预期而言，利润空间狭小。 定位方向三：精装修高层阔景大宅 ㈠规划 指标 （ 1）总占地面积： 59亩 = 平米 （ 2）总建筑面积：容积率做到 建筑面积约 137667 平方米 （ 3）其中： 四栋 18F 高层 、四 栋 26F 高层，建筑面积控制在 11万平米 商业群楼： 万平米 会所 1000 平米 幼儿园 1000 平米 ㈡成本分析 （ 1）、 建安费： 建安费按 900 元 /平米计算： 900 元 /平米 * 万 平米 = 亿元 （ 2） 、 前期工程费。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 单位： 万 元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费 % 2 水文地质勘探费 建安工程费 5‰ 3 通水、通电、通路费 建安工程费 1% 合计 （ 3） 、基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费 3% 2 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 合计 （ 4） 、社区配套费用 单位：万元 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 会所 500 元 /平方米 2020 100 2 幼儿园 （ 5） 、其他及不可预见费用 本项目的不可预见费用按项目建安费 2%估算， 预计为 243 万 （ 6） 、 销售管理成本：按销售总额的 7%计算 33700 万元 *7%=2359 万元 （ 7） 、精装修成本：按 300 元 /平米计算， 110000 平米 *300 元 /平米 =3300 万元 （ 8） 、土地成本：按每亩 25万计算： 25 万元 *59亩 = 1475 万 （ 9） 、 总成本合计 约为 ： 12150 万元 + 元 + 万 +100万 +243 万 +2359 万 +1475+3300 =20356万元 ㈢销售收入 （ 1） 高层住宅均价 2200 /平米计算： 2200 元 /平米 *11 万平米 = 亿元 （ 2） 商业 ： 预计均价做到 3800 元 /平米， 平米 *3800 元 /平米 =9500 万 （ 3）总销售收入合计 ： 24200 万元 + 9500 万元 = 33700 万元 ㈣总收益分析 1）总销售收入 – 总成本： 总收益 = 33700 万元 – 20356 万元 = 13344 万元 （ 2）税后利润： 13344万元 – 33700 ╳ % = 万元 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。