房地项目可行性研究报告案例(编辑修改稿)

房地项目可行性研究报告案例(编辑修改稿)内容摘要：

300 元 /㎡ 写字间出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床标准间 200 元 /㎡ 天 配套功能营业收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含会议室 停车场出租 36/年 300 元 /㎡ 月 个 合计 1829/年 未计住宅楼销售收入 1794 万元 B、 营业利润（未计建设成本） 营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼销 售 1794 一次性收入 写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算 配套功能营业收入 168/年 按 50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租 36/年 100%出租率 合计 1129/年 未计住宅楼销售利润 1794 万元 C、 全部投资的现金流量表 单位：万元 时间项目 2020 2020 2020 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 现金流入量 合计 7794 463 5409 自有资金投入 1000 主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 707 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 归还借款本金 其他费用 250 258 457 现金净流量 6 7238 6116 D、 投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（ 154871794） 247。 （ 1193250） = 年。 （假定贷款本金 年后归还，经营期每年 只支付利息） E、 投资回报率计算 按 50 年经营周期（不变价）计算， 1192 （ ） +1794247。 15487=300% 每年为 300%247。 50=6% 盈亏平衡分析 A、 住宅销售的平衡点是 （ 154878472） 247。 36264+1300247。 3300=98% 即出售掉 98%的面积才可以达到盈亏平衡点。 （其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 B、 酒店经营的平衡点 20050%50%247。 200=25% 即住房率达到 25%能够保本经营。 C、 写字楼经 营的平衡点 物业管理费按 5元 /㎡ 月计算，保平点是 5247。 50=10% 即出租率达到 10%即可以保本经营。 敏感性分析 由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。 对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。 变化因素 变化幅度 利润（万元） 年投资利润率 (%) 基数 0 1192 出租率 +10% 1376 +5% 1284 5% 1102 10% 1010 方案 A+2 即住宅 18 层 72 户，写字间全部 出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租 100 个。 财务盈利能力动态分析 A、 营业收入 营业项目 营业收入（万元） 计算依据 住宅楼销售 3222 内部出售 2730 元 /㎡，公开销售 3300 元 /㎡ 写字间出租 486/年 50 元 /㎡ 酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床标准间 200 元 /㎡ 天 配套功能营业收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含会议室 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 停车场出租 36/年 300 元 /㎡ 月 个 合计 1829/年 未计住宅楼销售收入 3222 万元 B、 营业利润 （未计建设成本） 营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼销售 2982 一次性收入 写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算 配套功能营业收入 185/年 按 50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租 36/年 100%出租率 合计 1193 年 未计住宅楼销售利润 3222 万元 C、 投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（ 154873222） 247。 （ 1193250） = 年。 （假定贷款本金 年后归还 ，经营期每年只支付利息） D、 投资回报率计算 按 50 年经营周期（不变价）计算， 1193 （ ） +3222247。 15487=310% 每年为 310%247。 50=% 盈亏平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 层 48 户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售 100 个车位。 财务盈利能力动态分析 A、 营业收入 营业项目 营业收入（万元） 计算依据 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 住宅楼销售 1794 内部出售 2330 元 /㎡，公开销售 3300 元 /㎡ 写字间出售 4210 5200 元 /㎡ 酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床标准间 200 元 /㎡ 天 配套功能营业收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含会议室 停车场出售 600 6 万元 /个 合计 1307/年 未计销售收入 6604 万元 B、 营业利润（未计建设成本） 营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼销售 1794 一次性收入 写字间出售 4210 一次性收入 酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算 配套功能营业收入 168/年 按 50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租 1000 一次性收入 合计 654/年 未计住宅楼销售利润 6604 万元 C、 全部投资的现金流量表 单位：万元 时间项目 2020 2020 2020 现金流入量 合计 9000 4818 1576 自有资金投入 1000 主营业务收入 3000 3604 1307 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 903 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 归还借款本金 其他费用 250 258 653 现金净流量 1214 2883 2479 D、 投资回收期估算： 单位：万元 现金流量 回收额 未回收额 总投资 15487 现金流入： 第一年 3000 3000 12487 第二年 3604 3604 8883 第三年 654 654 5229 „„ 654 654 第十五年 654 654 381 第十六年 654 651 回收期 =15+（ 381247。 654 ） = 年 项目总投资的回收期为 年。 E、 投资回报率 按 50 年经营周期（不变价）， 654 （ 5010） +6604247。 15487=212% 每年为 212%247。 50= % 盈亏平衡分析（略） 敏感性分析 本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。 （详表略） 方案 B+2 即住宅 18 层 72 户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售 100 个车位。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 财务盈利能力动态分析 A、 营业收入 营业项目 营业收入（万元） 计算依据 住宅楼销售 3222 内部出售 2330 元 /㎡，公开销售 3300 元 /㎡ 写字间出售 4210 5200 元 /㎡ 酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床标准间 200 元 /㎡ 天 配套功能营业收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含会议室 停车场出售 600 6 万元 /个 合计 1307/年 未计销售收入 8032 万元 B、 营业利润（未计建设成本） 营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼销售 1794 一次性收入 写字间出售 4210 一次性收入 酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算 配套功能营业收入 168/年 按 50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租 1000 一次性收入 合计 654/年 未计住宅楼销售利润 8032 万元 C、 全部投资的现金流量表 单位：万元 时间项目 2020 2020 2020 现金流入量 合计 9000 6246 844 自有资金投入 1000 主营业务收入 3000 5032 1307 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 8397 903 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 6168 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 归还借款本金 其他费用 250 258 653 现金净流量 1214 2151 1747 D、 投资回收期估算： 单位：万元 现金流量 回收额 未回收额 总投资 16342 现金流入： 第一年 3000 3000 13342 第二年 5032 5032 8310 第三年 654 654 7656 „„ 654 654 第十四年 654 654 462 第十五年 654 462 回收期 =14+（ 462247。 654 ） = 年 项目总投资的回收期为 年。 E、 投资回报率（略） 盈亏平衡分析（略 ） 6.. 敏感性分析（略） 以上四种方案的比较分析： 四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入， A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。 B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。 自有资金的核算 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 建设期自有资金 以上方案的自有资金核算是假定为 2020 万元，根据实际情况和借款额度增减。 经营期自有资金占用 项目 资金占用量 (万元 ) 计算依据 固定资产投入 790 酒店设施： 2 万元 /每间客房；配套功能设备： 1000 元 /㎡。 酒店管理办公设备： 50 万元； 流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的 50% 不可预见费 128 上述两项费用之和的 10% 合计 1404 第八章 结论和建议 1. 本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。 2. 本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。 建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。 3. 本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售 和经营的难度。 4. 由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。 5. 本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的 40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。 附表 1 开发进度模拟表 时间项目 2020 年 2020 年 2 3 4 5。