房地产项目工程管理措施及实施细则_secret(编辑修改稿)

房地产项目工程管理措施及实施细则_secret(编辑修改稿)内容摘要：

工程进度控制流程： 施工单位依据《建设单位项目进度总 控制计划》编制《施工总进度计划》 监理单位总监审核确认 建 专业工程师确认 第 24 页 共 78 页 第四部分 工程成本控制办法 一般建设项目的生命周期分为决策阶段、计划与设计阶段、实施阶 第 25 页 共 78 页 段、交付阶段。 建设项目全过程造价管理是对基于建设项目的四个生命周期所产生的所有活动进行管理、 控制。 通过全过程造价管理、全要素造价管理、全风险造价管理和全团 队造价管理，减少和消除项目建设过程中无效或低效活动以及努力改善项目活动方法去控制项目造价，从而达到控制项目工期、成本和质量三要素的管理目标，实现项目价值的最大化。 一、 项目的决策阶段： 在编制项目建议书及开展项目可行性研究时，造价管理由工程部针对项目情况提供类似工程经济效益、成本指标与经济可行性分析研究，由财务部评价。 二、 项目的计划与设计阶段： （详见工程项目设计管理办法） （一）立项阶段工程成本管理 根据项目开发方式的不同而有所区别。 该环 节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 工程部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由工程部来承担，将项目的前期开发成本构成详细列表分析完成。 如：征地费用尽量合理，力争 规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。 （二）、规化阶段的工程成本管理 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 所以该环节控制要点和控制 内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论（对一些规划设计中影响工程成本的 第 26 页 共 78 页 技术经济指标，预算人员应到位参与进行核算评估），严格审批。 （三）项目的设计阶段： 初步设计阶段：初步设计阶段是整个设计构思基本形成的阶段，在此阶 段工程部应经常保持与设计院的联系，针对多个设计方案结合项目的定位 ,以工程部 牵头，营销管理部、综合管理部参与工程设计方案的审查，及时对设计方案进行技术经济比较，设计方案审查确定后，由预算人员编制出《初步设计总投资概算》与设计单位编制的《初步设计总投资概算》分析比较后形成《汇总概算报告 》报公司总经理等领导审核批准。 初步设计阶段评审：初步设计方案确定以后，由公司总经理会同各副总经理及其 它领导，组织工程部、营销管理部、综合管理部对确定的方案进行再审核、研讨、论证；目的主要是验证结构的合理性、经济性（包括主要的经济指标）是否达到了优化设计要求；设备的选型是否科学合理，尽早发现问题，避免造成以后在施工过程中出现建筑、结构等设计方面的浪费，从而达到在设计阶段的投资控制、降低工程成本之目的。 采用限额设计：经公司审核批准的总投资概算即作为项目投资控制的总 目标或限额设计的总目标，工程部根 据总投资概算结合各专业的特点分解控制经济指标，并将各专业分配的投资控制指标及时下达给设计院进行施工阶段的施工图设计，在整个设计过程中，做到边设计、边分析，尽可能的达到技术与经济的统一，在项目的施工图设计阶段由工程部专 第 27 页 共 78 页 人管理设计并与设计方做好充分沟通。 对于施工图应从设计任务书中明确有关经济技术指标，比如限制每平方米钢筋用量，要求 设计方对于结构计算时在保证使用安全的前提下最大限度取荷载接近最小值，尽量采用构造配筋，以降低钢筋用量、混凝土强度等级、减小混凝土构件截面尺寸、选用合理的基础类型及埋深，设计时尽量选用 市场成熟材料及采用本地成熟的施工技术能施工的方案。 施工图设计概算：由设计单位编制设计概算，由工程部组织预算人员和委托的预 算代理单位对设计概算进行审查，审查工程概算是否根据本项目的自然条件、方针、政策编制；审查建设规模、建设标准；审查编制方法、计价依据、工程量、钢材、木材、水泥、砖是否正确，设备规格、数量、配置及价格是否合理；审查本项目建设其他各项费用，技术经济指标。 施工图优化 （ 1）专家、咨询机构优化：特殊的、技术复杂的项目通过业内的资深专家、 咨询机构对项目技术方案提出合理的评审意见。 （ 2）公司内部优化：设计方提供施工图设计成果后，由公司各技术职能部门 共同对施工图进行技术经济指标的比较，进行内部审查。 审查设计成果是否符合设计任务书明确的有关经济技术指标，是否存在不成熟的技术方案，是否有更经济的技术方案替代，施工图设计成果深度是否符合项目建设要求。 主要从合理降低成本的角度提出意见方案，比如方案成本比较、施工图构造做法方案比较、建筑材料及 第 28 页 共 78 页 设备选型比较等，从资源、技术、施工方案等方面规避项目风险，达到施工时减少出现变更、签证的目的。 （四）项目工作发包与合同订立阶段 项目招投标阶段：详见 招（邀）投标管理办法具体要求。 （ 1）由工程部分析项目施工过程所包含的工序以及工序构成的全部分部分项工程的关系，合理划分施工标段。 （ 2）招标范围的确定：编制招标文件之前，由工程部根据项目在施工时所采用的施工方案、分部分项工程之间的衔接，确定每一标段所包含的范围。 比如：土建室内及室外装修到什么程度；哪些材料为指定品牌、价格；甲供哪些材料；给排水室外到什么程度、卫生洁具是否安装及其品牌价格；电气室内到什么程度等。 （ 3）招标控制上、下限值的编制、确定：由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位审核报公司确定。 根据优化后的施工图，结合市场成熟的施工技术方案、建筑材料市场价格、市场人工工资、设备与周转材料市场价格编制项目的招标控制上、下限值，招标时公布上、下限值，投标报价在上、下限值内最低的投标人又能最大限度的满足项目要求的为中标人。 （ 4）投标人资格确定：由工程部、综合部对投标人的资质与合格条件联合审查后， 报公司确定投标人，目前一般的施工项目承包都是基于施工项目经理为中心进行，因为项目法施工承包决定了项目经理是项目施工实施过程中的全面管理者，施工项目经理是项目目标的全面实现者，既要对建设单位的成果目标负责，又要 对施工企 第 29 页 共 78 页 业负责，是施工项目责、权、利的主体。 为此，需慎重选择在业内具有良好口碑、信誉又有经济实力施工项目经理是项目建设成功的另一关键因素。 合同订立阶段（详见经济合同管理办法） 为更好的规避风险一般工业与民用建设项目采用总价包干，不能包干的也要在合同中明确结算标准与条件。 同时综合项目的融资、按揭、滚动开发情况确定施工过程的付款比例。 三、实施阶段 施工组织设计：工程开工前对施工组织设计进行审核。 施工方法的不同，对工程造价影响很大，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强投资控制。 审查施工组织设计中各 种不合理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中，做到事前控制。 设计变更：施工中凡涉及变更的项目（结构变更、构造变更、技术变更、材料变更、工期变更、工程联系单等），防止由此可能产生的施工方对公司的工期索赔、造价索赔，变更前均应有严格的流程，变更项目的请求应进行必要的评估，以确定该变更项目会带来的造价变动和拖延工期代价。 所有建设项目变更的文件、资料和数据都是项目造价控制的依据，必须进行严格的文档化管理（详见设计变更管理办法）。 工程签证： 工程施工过程中，工程部在工程建设过程中定期或不 定期的对工程实行监督检查，并在监督检查过程中做好相关原始数据收集整理，以对施工方以后的签证进行核实。 工程部在签证事项发生前应通知预算人员共同对将发生签证的事项 第 30 页 共 78 页 作原始记录，工程完工验收合格后，共同会签（详见工程现场签证管理办法）。 严格控制工程进度款的支付通过对工程进度款支付控制，保证投资、工程质量和工程进度。 只有按图施工，并通过质量检验合格，计量核实的工程项目进度款，才获准支付。 （后附：工程款支付流程） 四、交付阶段 工程验收阶段： 参与分部分项工程验收、工程竣工验收，主要从合同方面核实工程竣工内 容是否符合合同条款、签证情况。 工程结算与审计： （ 1）工程结算：（详见工程预、结算管理办法） 视项目情况，工程审计实行初审、复审，其中一名造价工程师初审的结果，由另外的造价工程师进行复审。 且一个人不能既做初审，又做复审。 （ 2）工程审计：（详见工程项目竣工结算审计操作程序） 审查计价依据是否齐全：包括 ①合同 ②施工图、竣工图； ③设计变更 ；④工程签证 ；⑤图纸交底会审纪要资料； ⑥定额、规范、标准图 ；⑦隐蔽记录⑧材料价格资料。 审查工程量：包括 ①工程量是否属于合同内容。 ②工程量是否与计价依据 相吻合。 计价与计费：根据审核的工作量及计价的依据，套用相应单价及计费。 （ 3）审计报告： 第 31 页 共 78 页 每一份结算审核后，应出据审计报告，审计报告内容含施工方报审金额，审计审定金额，审计所采取的依据。 审计报告由施工方签字、盖章确认后交工程主管领导签字最终确认，审计报告一式两份。 （ 4）审计结果存档： 审计报告最终确认后，审计报告所涉及的原始资料依据，全部移交存档。 五、工程成本管理制度 适用范围及业务职责。 （ 1）工程部组织预算人员和委托的预算代理单位负责工程合同的签定和预（结）算（标底）的编制与审核； （ 2）工程 部负责所有工程形象进度的审核；并根据工程部确认的形象进度，进行工程进度工程量和工程进度款的审核； （ 3）工程部负责所有工程现场经济签证或隐蔽项目真实性的确认（关键部位必须要有影像资料存档）；工程部预算人员和委托的预算代理单位按照现场经济签证管理制度对经济签证合法性及有效性进行审核签字； 工程进度款的拨付应在施工合同约定的前提下，由承包商提出付款申请，工程部在合同约定的时间内结合工程进度认真审查确认形象进度和工程量，并根据合同或协议严格把关，应根据合同明确的支付条款，在填报支付申请时注明，留底备查。 工程进度款或工程款支付，应有经公司批准的工程合同和工程预（结）算书为依据。 特殊情况下，应有已批准的支付项目清单。 工程设计费用，在批准的设计合同上已经载明支付款项，在填报支付申请时，应附该项合同备查。 第 32 页 共 78 页 工程勘察、测量、检测费中预付款（或定金），应在已批准的合同上载明。 款项支付申请时应附该项合同备查。 工程勘察、测量、检测费的结算或中期付款支付，应以工程部为主，会同监理、预算人员对成果进行验收，并审查项目结算清单，报公司总经理审批并签署。 工程竣工结算的，在收到施工单位竣工结算报告后按合同约定 的时间核算完毕， 工程部应及时把施工中发生的设计修改、设计变更、地基处理、甲供（控）材料、品种、数量等整理有序，会同施工单位、监理单位确认工程量及变更价款。 预算人员应负责结算资料的收集、积累、整理、归档，工程部负责施工文件和材料采购、领用等资料收集、积累、整理、归档，以备竣工结算审查之用。 竣工结算的审查，由工程部组织预算人员和委托的预算代理单位主办，并按预（结）算审核、审批程序报审。 甲供（控）材料和设备由工程部根据材料、设备采购招标结果和公司领导审批意见作出甲供（控）材料和设备采购款项清单， 报公司领导批准。 配套工程的工程款的付款申请，由主办单位提出工程款清单交工程部审查，报公司领导审批。 1工程款支付流程 施工单位提出申请 填报“项目支付申请” 填报“合同外支付申请” 数量是否超合同 单价是否正确 工程部专业 工程师审查意见 变更洽商是否有通知 单价是否合理 第 33 页 共 78 页 1工程造价调整审批程序 施工单位呈报工程价款调整报告 监理机构审核审签 相关专业工程师调整签认 第 34 页 共 78 页 第五部分 施工现场安全文明及标准化管理 为了对施工现场安全文明施工进行有效管理，将“安全第一、预防 第 35 页 共 78 页 为主”的安全生产方针落实到位，并贯彻实施到底。 将施工现场的安全、文明工地及标准化作业的管理作为重要的管理目标。 消除安全隐患，杜绝一切人身伤害安 全事故。 一、安全管理： 工程部会同监理单位在抓工程质量、工程进度和工程成本的同时还将严格地管理安全生产，在生产活动中把安全工作放在首位，尤其当生产和安全发生矛盾时，生产必须服从安全。 （一）、在安全管理的工作中做到“三。