房地产金融绪论(编辑修改稿)

房地产金融绪论(编辑修改稿)内容摘要：

发行并强制流通的符号式象征物 —— 纸币。 因此，国家的权威是现代货币的重要基础。 现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有 4 个层次： M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款 +基本建设存款 M2= M1+储蓄存款 +企业、单位定期存款 +财政金库存款 M3= M2+商业票据 +短期融资债券 其中 M1是通常所说的 狭义货币供应量 ， M2是 广义货币供应量 二、什么是信用。 信用 是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系： 借款方将某种权益 ——若干时间后归还借款的承诺 ——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。 因此， 信用体现了借贷和权益的双向运动。 事实上， 信用就是债权债务的法律关系通过 货币 来体现或实现。 “信用”图式 贷款人 借款人 资金（现金或支票） 权益 三、什么是金融。 金融 是提供信用服务的专门领域。 市场经济条件下， 资金盈余者 与 资金短缺者 之间的 债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中， 中央银行 、 商业银行 和 非银行金融机构 组成了完整的 金融机构体系。 随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔， 金融服务的种类 （所谓 金融产品 ）越来越多， 金融 （所谓 符号经济 或 象征经济 ）对 实体经济（生产和消费） 的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。 第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源 • 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有 多种主体 参与的交易体系和过程，特别是形成了 复杂的资本流 —— 现金与信贷的转移过程。 （如图 2— 1） 在现代房地产交易中，资本流通包括了 3个方面的参与者： A. 资本的使用者 ：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者 ：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织 ：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本 — 债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。 目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： • 保险公司 • 商业银行 • 储蓄贷款银行 • 互助储蓄银行 • 抵押银行 • 房地产投资信托公司 三、我国房地产开发资金来源及其运作 目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图 2— 2来作简单描述。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素 资金的融通 是房地产开发与交易最基本的金融保证， 房地产金融活动 对房地产市场的活跃起着至关重要的作用 ，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。 一、通货膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓 通货膨胀 是指社会整体物价水平持续 上涨 的过程 ，而 通货紧缩 则是指社会整体物价水平持续 下降 的过程。 社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言， 房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的 ，二者的关系非常复杂。 描述 房地产周期 的指示性指标 除 房地产平均价格 （一般为指数指标）外，还有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋总量的比重。 我国还有“ 房地产景气指数”。 二、银行利率的变化 利率 是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量， 利率变化对房地产的影响一般是 反方向 作用 ：即 银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 三、所得税法的变化 在成熟的市场体系中， 税法和税率的变化 对经济的影响是十分明显的。 在市场经济国家， 房地产投资是最重要的 减税手段和避税工具 ， 税法税率的变化必然对其产生突出影响。 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。 四、货币汇率的变化 汇率 就是一国货币对别国货币的汇兑比率。 汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。 一般而言， 汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。 之所以会形成这样的规律，最主要的 原因 在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难 ，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至 “崩盘”。 五、日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成 长期稳定的变化 趋势 时，特别是与 消费结构 的变化整合起来时 ，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 六、房地产证券和其他投资工具 回报率的变化 当房地产成为投资工具时，其 回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。 流动性 较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。 七、金融政策 国家的 金融政策 是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而 房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。 如 银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严 等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“ 政策市 ”。 随着金融市场化的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其 间接作用（特别是 心理影响 ）仍然是重要的、不可忽视的。 八、社会福利制度 社会福利制度 对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。 我国福利制度的改革，正是最近 10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。 第三节 利率、贴现率和现值 金融市场是对 资金的使用 和 各种权益 的调配进行交易， 资金使用的 价格 如何，是人们最关心的问题之一。 利息 对借款人来说就是 资金占用的成本 ，而对放款人来讲就是 借出资金获得的补偿即收益 ； 利率 就是资金占用的单位成本即价格。 利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。 一、利率 名义利率 ：名义利率也就是 票面利率 ，即 借贷双方在订立合同时共同约定的利率。 从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值， 实际上利率就是到期收益率。 例如 ：甲向乙借款 100万，约定一年为期，到期一次性还本金 100 万并付利息 10万，则在这个合同中的名义利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 贴现率 ：由于 资金具有 时间价值 ，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的， 二者的比值就是 贴现率。 现值 ： 资金的 未来收益 通过 贴现 的办法换算成现在的价值量就是其现值 ，即 时间为零时的价值量。 所谓 利率集 就是 名义利率的组成 ，即 在名义利率中到底包含了哪些利率 ，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。 所以， 利率集事实上就是资金使用的成本来源。 一般来讲包括： ⑴无风险短期实际利率 ⑵通涨溢价 ⑶期限溢价 ⑷差价 ⑴ 定义 实际利率 是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率 ，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 ⑵物价指数校正 90年代前期， 我国的 保值定期储蓄 的 保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率 ，即所谓的 保值率就是通涨溢价。 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。 贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种 因期限差异造成的利率差异，可以叫做 期限结构溢价。 期限结构 的成因有以下解释： ⑴ 期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资 机会的损失 ，贷款人会提高长期贷款利率； ⑵ 借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本； ⑶ 期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿； ⑷ 期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿 ——期权溢价。 商品的 市场价格是由商品的供给和需求共同决定的 ， 金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格 ——利率。 因此，在平衡的金融市场中， 一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系。 可以通过图 2— 3来解释。 利率与可贷资金数量关系 利率 可贷资金数量 0 I2 I1 F1 F2 D 资金需求。