房地产金融抵押贷款的运作(编辑修改稿)

房地产金融抵押贷款的运作(编辑修改稿)内容摘要：

0%购房款 房屋产权 二、抵押贷款的运行过程 抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程，是债权、债务关系变化、产权转移的过程。 （参见图 3— 4） 抵押贷款运行过程 借款人 债务人 抵押人 购房者 放款人 债权人 抵押权人 （金融机构） 拍卖公司 贷款 还贷 抵押权 房屋产权 违约 超过债务的资金 债务 委托 委托 三、再抵押 抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。 一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。 再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。 第四节 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中，抵押物的 实际控制权和使用 都还是在 抵押人 方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。 而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但 涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。 在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他 必须遵守以下基本约定 ： ⑴必须保证所占管房屋的 安全性 ； ⑵必须保证所占管房屋的 完整性 ； ⑶有随时接受抵押权人检查的义务， 不得有损害 所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任； ⑷需向放款人认可的保险机构 投保并支付保险费 ，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管 、转让 在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括 预售、预租、出租、变卖、馈赠 等，但在必须以办妥如下手续为 前提 ： ⑴预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例； ⑵变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议； ⑶新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。 二、违约后抵押房屋的处理 借款人 违约 ，抵押权人 有权请求或参与处置 抵押物，包括如下情形： ⑴贷款合同到期，借款人未依约偿还贷款本息； ⑵借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产； ⑶借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目； ⑷当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响放抵押权人利益时。 抵押权人对抵押房屋进行处理时，应按照如下程序进行： ⑴发现借款人违约后，抵押权人必须 事先通知 借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动； ⑵抵押权人可以与抵押人 协商 委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以 要求司法机关强制执行拍卖条款 ； ⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回； ⑷对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。 如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物，属于 无效行为 ，贷款人有权提前收回贷款，并按违约日期处以违约罚金。 房屋 抵押权 不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保 ； 但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保 ，当然需要履行一定的法律手续。 第五节 利率变化对还款额的影响 一、等额还款 这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加，增加的速度有如下一些 基本关系 ： 抵押人在抵押物中占有的权益的 增加额 =当年还本额 抵押人的权益比重 =抵押人占有权益额 /房屋购买价 =（首期付款 +累积还本） /（首付 +抵押贷款） 其具体变化可参考表 36 二、贷款期限与月还款额 在 等额还贷 安排中， 月还款 是 贷款数量、期限和 利率 水平 的函数。 即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率； 在利率水平一定时，月还款额取决于贷款数额与期限； 在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。 三、利率调整后还款数额的计算 因为住房抵押贷款的 期限都特别长，一般安排为非固定利率贷款 ，即贷款利率可能随着市场和政策的调整而出现调整，还款安排自然也应随着利率的调整而调整。 由于摊还方式不同，具体的还款安排也不同，则利率调整后的还款清单自然也就不同。 当借款人 还款 n1个月后 ， 利率由 r变为 r′ 则此时 剩余本金 为 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此时银行可以采取 两种处理方法 ，对余下期限（ n′＝ n－ n1） 的还款作出适当安排： ⑴ 固定还款期限，改变还款额 此时， 月还本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 与利率变动没有关系，而 月还利息 为 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客户借款 10万元，期限为 120月，月利率为 1%，还款 3个月后，利率调整为 %，则其还贷变化为 ： 前 3个月的还贷安排 为 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的还贷安排 为 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月还贷额增加 了 － =（元） ， 总共则需多还款 *117=（元） ⑵ 固定还款额，改变还款期限 由于 每月还款额不变 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通过变换后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客户借款 10万元，期限为 120月，月利率为 1%，还款3个月后，利率调整为 %，则其还贷变化为 ： 前 3个月的还贷 为 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的还款期限 为 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（个月） 即 比原来多还款（ ） = ， 多还款额为*=（元） ， 显然要比第一种安排对借款人有利。 先息后本法 的计算要方便得多，因为经过一段时间的还款后， 剩余本金 是很容易计算得到，从而余下期限的还贷安排就可以方便进行。 具体计算如下： 在期限 n1时 已还本金 为 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 为 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此时利率发生变化，银行可以 有两种处理办法 ： ⑴ 固定期限，调整还款额 在剩余期限 n′=n－ n1， 月还款额 为 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n。