房地产金融抵押贷款的二级市场(编辑修改稿)

房地产金融抵押贷款的二级市场(编辑修改稿)内容摘要：

房地产市场运作、房地产金融的市场运作在公开、公平、公正的原则下高效、有序规范运行。 因此，尽快建立健全和完善法律法规体系是当务之急。 在法律法规基本建立健全的前提下，抵押贷款的市场化运作的重要条件就是抵押贷款本身的标准化。 为此，有大量具体工作必须走在前面，包括个人金融业务服务全面普及、个人信誉风险的规范评估、统一的保证机构的建立健全、抵押贷款时保证服务的完整和全面、房屋价值评估机构等等。 只有这些工作都得到落实，抵押贷款的市场化才真正可以提到议事日程上来。 四、其他筹资方式的比较 • 住房公积金 • 储蓄直接转化为贷款 • 依托开发商的自有资金 • 开发商直接融资 第四节 抵押二级市场在中国的可行性 我国已将房地产特别是住宅业，作为新的消费热点和经济发展的新的增长点，筹集资金是实现这一目标的关键。 在我国能否推行抵押贷款市场化运作，是非常值得探讨的，也就是讨论在什么样的具体条件下，我国可以进行抵押贷款的市场化运作。 一、香港住宅抵押二级市场的发展 发展迅速，创造了“香港”模式，比较好地实现了产业发展目标，在回归前后达到最高峰。 按揭贷款和期房（楼花）交易是推动香港房地产发展的重要金融措施，住房抵押贷款成为金融业务的重要组成。 在香港特别行政区政府主导下，成立了相应的官方机构，来推行“第二按揭”业务。 还处在起步和试验阶段，远未达到预期目标，主要是受金融风暴和经济发展步入长期通缩影响。 二、抵押二级市场在中国的可行性 有人认为，目前我国推行住房抵押贷款的二级市场化运作的条件还很不成熟，抵押贷款市场化运作在我国还不具备可行性。 主要是因为 —— • 房地产市场不成熟 • 法律体系不完备 • 抵押贷款未能达到标准化 • 缺乏积极的市场投资者群体 • 金融市场很不成熟 第四章 个人住房贷款 • 概述 • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还 第一节 概述 一、个人住房贷款的概念和特点 个人住房贷款 是指 放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。 个人住房贷款是一种 担保贷款 ，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括 抵押、质押和保证 等。 个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。 ⑴ 个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说， 个人住房贷款是属于消费贷款的一种 ，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。 ⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。 担保可以是人的担保 —— 保证，特点是方便；也可以是物的担保 —— 质押或抵押，特点是安全。 ⑶ 个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。 所谓 抵押权 就是 抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。 从法律的角度而言， 抵押权是担保物权的一种 ，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权 —— 用益物权如使用权等也可以设立抵押权。 ⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是 抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“ 住房抵押贷款债券 ”。 ⑸ 个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。 特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。 二、个人住房贷款的种类 政策性住房贷款 包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。 政府的政策性住房贷款包括住房 公积金贷款 和政府 贴息贷款 （如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。 企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。 自营性的个人住房贷款 是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称 住房按揭贷款。 不同银行的具体产品不同，主要有 个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款 等。 个人住房组合贷款 是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供 一定的自营性住房贷款的情形。 三、我国个人住房信贷业务现状 我国个人住房贷款业务虽然 起步晚 ，但 发展极为迅猛 ，至目前除 4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛， 6年增长 60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如 2020年 6月个人住房贷款余额达到 6600亿元，年底就达到了 8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。 四、我国个人住房贷款业务前景 ⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新 ⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分 第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批 一、个人住房贷款的申请 虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。 借款人资格的认定主要是要 确认其 身份真实、合法 ，确认其具有较好的 可信度和偿债能力。 具体要求包括 8大方面。 一般来讲，借款人需要提交的证件包括：。