房地产开发企业会计财务分析(编辑修改稿)

房地产开发企业会计财务分析(编辑修改稿)内容摘要：

）某项成本已全部发生完毕的，以已发生成本为单项动态成本；  （ 3）某项成本仅发生一部分且发生额小于单项目标成本的，则以单项目标成本为单项动态成本；  （ 4）某项成本仅发生一部分且发生额大于单项目标成本的，则以实际发生成本为单项动态成本。  项目成本过程分析，就是指在项目开发期间的某一时间点测算出项目的动态成本，实时计算实际发生成本，通过对当前动态成本与目标成本之间、实际成本与动态成本之间的对比分析，为成本控制、绩效考核和经营决策提供科学依据。  [例 96]某房地产开发企业开发建设了一个住宅项目，在项目建设初期确定了目标成本为 62020万元，其中：土地开发成本 20200万元、前期费用 2020万元、基础设施费 8000万元、建筑安装费用 30000万元、配套设施费用 1000万元和开发间接费 1000万元。 截止到 2020年 12月，签订土地受让合同 19000万元，实际支付 15000万元；签订设计合同 3100万元，实际支付 1000万元；签订主体建筑合同 20200万元，实际支付 5000万元；分摊开发间接费 200万元。 据此，该企业进行了成本的过程控制分析：  （ 1）土地征用及拆迁补偿费：签订土地受让合同 19000万元，低于目标成本 20200万元，因此该单项动态成本为目标成本 20200万元；  （ 2）前期工程费用：签订设计合同 3100万元，高于目标成本 2020万元，因此该单项动态成本为实际发生额 3100万元；  （ 3）基础设施费：未签订合同，低于目标成本8000万元，因此该单项动态成本为目标成本8000万元；  （ 4）建筑安装工程费：签订主体建筑合同 20200万元，低于目标成本 30000万元，因此该单项动态成本为目标成本 30000万元；  （ 5）配套设施费：未签订合同，低于目标成本1000万元，因此该单项动态成本为目标成本 1000万元；  （ 6）开发间接费：实际分摊开发间接费 200万元，低于目标成本 1000万元，因此该单项动态成本为目标成本 1000万元。  依据以上分析，汇总如表 94所示。  表 94 项目成本过程控制分析表 单位：万元 目标 成本 动态 成本 实付 成本 动态成本对比目标成本 实付成本占 动态成本比例 差额 比例 土地征用及拆迁补偿费 20200 20200 15000 % % 前期工程费 2020 3100 1000 1100 % % 基础设施费 8000 8000 % % 建筑安装工程费 30000 30000 5000 % % 配套设施费 1000 1000 % % 开发间接费 1000 1000 200 % % 合计 62020 63100 21200 1100 % %  从表 94可以看出，该项目动态成本为 63100万元，超出目标成本 1100万元，超出目标成本的%，实际支付成本 21200万元，占动态成本的比例为 %。 第三节 财务报表分析  财务报表分析是指以企业财务报表以及相关资料为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以供企业决策者以及其他报表使用人了解企业的财务状况和经营成果，为企业挖掘经营潜力、实现财务管理目标提供依据，为投资决策提供必要信息。  为了更加准确、生动地阐释各项财务指标的含义及在实际分析工作中的具体应用，现结合甲房地产开发企业 2020年至 2020年的年度财务报表进行举例说明，甲房地产开发企业会计报表如表 95和表 96所示（ P180）。 一、偿债能力分析  所谓偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，其分析指标主要有流动比率、速动比率、资产负债率和已获利息倍数等。   流动比率是指流动资产与流动负债的比率，反映企业在短期内可变现的资产偿还到期流动负债的能力，一般情况下，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，但是也同时说明企业闲置资金越严重。 因此，对于流动比率应为多少为宜，不可一概而论，应结合所在的行业、地区、企业发展阶段而考虑。 其计算公式为：  流动比率＝流动资产 /流动负债  2. 速动比率  速动比率是指速动资产与流动负债的比率，反映企业用现金以及现金等价物偿还到期债务的能力。 同流动比率相比，主要是剔除了流动资产中变现能力较差的资产，一般情况下，速动比率越高，企业短期偿债能力越强。 从一定程度上看，企业速动比率比流动比率更能衡量企业的短期偿债能力。 其计算公式为：  速动比率＝（流动资产 存货 预付账款 待摊费用）/流动负债   资产负债率是指企业负债总额对比资产总额的比率，表明企业的资金来源中债权人投资所占的比例，一般情况下，资产负债率越低，企业偿债能力越强，对于债权人而言，企业的债务的偿还越有保障。 但是对于企业而言，并非资产负债率越低，经营情况越好，因为债权人仅仅享有债权利息的收益，对于企业的超额收益不能进行分配，资产负债率越高，企业就可以利用较少的自有资金获取更多的资金来源，扩大企业的经营规模和生产能力，获得更多的收益，充分发挥财务杠杆的作用。 计算公式为：资产负债率 =负债 /总资产   已获利息倍数也称利息保障倍数，是指企业息税前利润总额与利息支出的比率，以反映企业的偿付能力以及经营的风险。 一般情况下，已获利息倍数越高，表明企业偿债能力越强，若要保证企业正常的运转，已获利息倍数应大于 1。 其计算。