房地产开发企业会计税务筹划(编辑修改稿)

房地产开发企业会计税务筹划(编辑修改稿)内容摘要：

收的因素。  （ 2）股票投资  这里所说的股票投资是指长期投资，也就是长期股权投资。  成本法是指投资按照投资成本计价的方法，在投资收益已经实现但还未分回之前，成本法在投资企业的投资收益账户上并不反映其实际上已经实现的投资收益，这样企业就可以将实现的投资收益长期滞留在被投资企业帐上作资本积累，以避免所得税；  权益法是指投资最初以投资成本计价，以后根据投资企业享有的被投资企业所有者权益份额的变动对投资的账面价值进行调整的方法，无论投资收益是否分回，权益法均在投资企业的投资收益账户上反映。  3．通过收入确认进行税收筹划  企业收入分为营业收入和非营业收入，营业收入是企业的稳定收入，包括主营业务收入和其他业务收入；非营业收入是与营业活动无关的其他收入，包括营业外收入、补贴收入和投资收益。  营业收入的节税筹划主要有两个方面的内容：一是合理决策收入确认的时点。 二是选择正确的计量方法，主要指转让价格。  4．利用费用确认，进行节税筹划。  企业费用分为销售成本、期间费用和财产损失。 费用的具体项目很多，筹划方法也有所不同。  （ 1）销售成本的节税筹划  该方法的重点是在符合税法规定的范围内，使其成本最大化，这主要依赖于存货计价方法的优选，销货成本的计算公式是：  本期销货 =期初存货 +本期进货－期末存货  如果期末存货金额较大，则本期销货成本金额少，销售毛利大；反之，则销货成本大，毛利小。 因此节税要以存货余额极小化为原则。  （ 2）工资费用的节税筹划  实务中，有些公司在工资费用上采取多报人数实现避税的目的，实际上这是违反法律的。 工资费用的正当节税筹划应注意以下几个环节：①改董事、监事的酬劳支付方式为工资，借以增加费用；②向职工发放红利改为年终奖金，进而增加费用；③计提职工待业保险金和职工福利费；④企业的股东或合伙人兼任管理人员或职工，以使其个人收入计入工资；⑤后勤、辅助管理部门职工工资尽可能同生产部门职工工资相分离，以便计入期间费用，而不计入产品成本。  （ 3）租金费用的节税筹划  租金费用是指计入当期应予扣除项目的固定资产租赁费。 租金费用的节税筹划包括经营租赁和融资租赁费用的筹划，租金费用的节税筹划应考虑以下几个方面：①合理分配跨期间费用，属于预付租金的应将有效期间未实际消费部分转列待摊费用；②尽量以经营性租赁方式承租，以达到费用最大化，但尚应考虑租金支付中包含的利息费用是否划算，应用净现值的方法测算比较不同的承租方案。  （ 4）业务招待费的节税筹划  业务招待费必须是与生产经营业务有关、应取得合法凭证且未超过限额标准的开支，所以业务招待费的筹划应注意：  ①能在其他项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免超过限额；  ②改变费用支付的形式，以增加其他费用，如业务需要招待经销商出国观光旅游，原则上应按照业务招待费列支，但企业若按经销合同将其列为出国考察费用，并取得经销商提供的发票，在该种费用得以佣金（销售费用）列支，无额度限制，达到节税效果；。  ③妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销；  ④业务招待费若超过列支限额，应予申报纳税前先行帐外调整减除，以免税务机关稽查补征并罚款 二、开发产品销售收入的确认原则  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 开发产品销售收入应按以下规定确认：  1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。  2．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。  3．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。  4．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：  （ 1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  （ 2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  （ 3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  （ 4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1至 3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。  5 ．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品成本、费用的扣除问题  开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：  1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。  2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。  3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。 其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。  4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。  5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。 与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。  6．开发产品完工。