房地产基础知识及开发流程知识培训(编辑修改稿)

房地产基础知识及开发流程知识培训(编辑修改稿)内容摘要：

划要求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。 没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 Page 14 土地出让方式 挂 牌  挂牌方式概念 出让人发布 挂牌公告 ，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并 更新挂牌价格 ，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。  挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日 挂牌截止日 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 ，出价最高者为竞得人。 Page 15 土地出让方式 协 议  协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划 拔  划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。 Page 16 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌 协议 1 经营性用地以 (商业、旅游、商品住宅等 )及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的 1 国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通等项目用地 4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 异同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用 (补偿、安置）或无偿 有期限限制 有期限限制 一般无期限限制 Page 17 土地出让方式 四、招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所 交易方式 一次报价 多次报价 多次报价 持续时间 长 短 长 复杂程度 需要制作标书 十分复杂 不复杂 一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求 Page 18 三、开 发 流 程 Page 19 三、开发流程 《 建设用地规划许可证 》 《 国有土地使用证 》 如 土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可， 《 建设工程规划许可证 》 《 建设工程施工许可证 》 :寻找施工单位 《 商品房销售许可证 》 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 Page 20 建 设 用 地 规 划 许 可 证 三、开发流程 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一 二 三 四 五 商 品 房 销 售 许 可 证 Page 26 三、开发流程。