房地产市场调查分析报告1(编辑修改稿)

房地产市场调查分析报告1(编辑修改稿)内容摘要：

21 29 50 另外长沙精装房开发呈现明显的两极分化现象，即精装住宅的开发基本都是全国连锁性质的大品牌开发商在操作，包括万科、恒大、阳光 100、中海、北京当代置业、时代地产、万达、运达、绿地、广州珠江实业、珠海双瑞地产、广东广晟集团等，长沙本土开发商仅达美投资公司在达美 D6区项目中尝试开发了 100 多套精装住宅；而本土开发商更倾向于精装酒店式公寓和小户型公寓的开发。 开发模式分析 目前长沙精装房的开发基本上是两种开发模式，第一种属于较为成熟的精装房开发模式，即精装房装修设计从产品规划设计阶段就开始介入，并从后期装修角度对户型平面、结构设计等方面提出优化建议，在实施过程中有一整套规范、详尽且较为成熟的精装房管理制度，由开发商统一采购装修用材，统一配送，装修公司只负责施工，开发商对成本与装修质量 的监控与管理比较到位，故往往也能从精装房的开发、销售过程获得丰厚利润；第二种与目前市场上的散户家装无本质区别，仅仅是形成了一种批量的装修，都是在产品设计确定以后甚至是产品成型后再与装修公司合作，采用半包或全包干的方式承包给装修公司或打包给土建施工单位，由于自身缺乏系统、规范、成熟的管理经验，往往最后在成本的控制及质量把关上很不尽人意。 开发产品分析 长沙精装房开发产品涉及洋房别墅（早期的威尼斯碧桂园）、普通住宅、小户型公寓、酒店、写字楼等各类产品形态，多以普通住宅和小户型公寓为主，占市场开发量的 90%以上； 返租形式的酒店或酒店式公寓项目今年也频频展现，精装纯写字楼尤其是高档次的精装写字楼项目寥寥无几，洋房别墅类产品也仅有早期的威尼斯碧桂园。 由此可见长沙房地产市场对精装房的开发始终处于一种较为审慎的状态，缺乏高端精装产品。 16 装修档次分析 通过调查了解到目前长沙精装房的装修标准报价多为 8001600 元 /平米之间，装修档次一般；同一项目装修风格基本雷同，多以现代简约风格为主，一种户型就只有一种装修方案，没有其他选择。 装修内容基本上都是墙面、地面、厨、卫加部分简单灯饰，大部分不含家具、家私、电器，故业主入住后一般都 还需进行二次装修或装饰。 但随着精装房项目的不断涌现，竞争加剧，部分精装小户型公寓产品也逐渐将配置部分或全套家具家私电器作为提升产品附加价值，增加市场竞争力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城 S 公馆的小户型公寓都配置了全套的家私家电，真正做到了拎包入住，其他如万科精装产品都设有鞋柜、衣柜等收纳家具，上东莱克辛顿和东塘瑞府的小户型公寓也都赠送了部分家电。 （三）精装房销售情况分析 销售量分析（近 1 年来） 通过调查了解长沙精装房的销售呈现一枝独秀的局面，即品牌大开发商开发的住宅精装产品独领风骚，尤其是整社区普通住宅 精装项目的销售状况都比较理想，如万科、恒大、中海等大企业旗下的系列产品，无论是在市场高涨期或是平稳期还是疲软期，销售情况都远远优于其他项目，即便是在目前的市场行情下，单次开盘的销售率基本都能达到 70%以上。 相反一些零散的作为项目中尝试性的精装房开发的产品甚至精装小户型公寓在目前的市场行情下都面临巨大的销售阻力，销售量不足 40%。 甚至于很多开发商最终不得取消精装房，回归毛坯房，如望兴 F1 站在宣传中曾号称为梅溪湖首发精装公寓，但在目前低迷的市场行情下最终弃精装改毛坯，以均价 7288 元 /平米入市。 销售价格分析 长沙精装住宅的销售均价一般在 60009000 元左右，少量如万达、运达、华远等开发的高端精装产品售价达到了 1300016000 左右；精装公寓的销售均价基本在 700011000 元左右。 客源分析 精装住宅的客户群一般以首次置业和调整型置业的刚需族为主，一般为异地在长工作或生活的人员，长沙本土居民相对较少，对房屋的居住功能最为看重，对装修的实用性、品质期望值较高，故多选择品牌开发商开发的精装产品，交房入住的比例也相对较高，如恒大名都一年内交房率达 90%以上；而公寓类产品则多以投资客为主，对居住功能以及装修品 质要求不高，主要关注投资回报和出租率，故对产品的选择较广，不局限于开发商品牌。 （四）长沙市精装房售后服务现状分析 目前长沙精装房正在发展阶段，精装房的的检验标准没有统一，售后服务优劣不一，处理纠纷很大。 很多开发商是承包给装修公司，保修期大致在 13 年，因此在交房后客户实际使用中不断有 17 精装房售后的负面消息传出，也导致了部分客户对精装房的售后服务表示担忧和失望，在一定程度上也将影响后续楼盘的销售。 品牌大开发商一般都是直属物业管理，故对装修质量的维护与质量纠纷处理能够直接面对，并能快速处理，所以尽管频频 有质量事件曝光，但对后期销售影响并不大。 （五）精装房样板项目分析 住宅类产品 恒大系列： 项目名称 恒大绿洲 片区 武广新城 占地面积 万平米 总建筑面积 万平米 精装主力户型 79139 平米 批准预售套数 2858 套 销售比率 98% 开盘时间 2020 年底 毛坯主力户型 无 批准预售套数 无 销售比率 —— 开盘时间 —— 销售模式 自销 物管公司 金碧物业 精装户型点评 户型有 2*2* 3*2* 3*2*2+多功能房以及 4*2*2，以三房二厅为主，设计多样，面积档次分布均 匀，选择余地大， 2 房的有 79 平和 85 平两种， 3 房的则分为 99 平， 106 平、 112 平、 124127 平、 136 平、 153 平多种户型，四房的为 150 平；户型内部布局紧凑，功能分区明显、实用，但设计普通，无入户花园或空中花园，赠送面积不大；楼栋基本为 2 梯 4 户的“工”字型设计，通透性效果不佳。 销售价格 2020 年底均价 54005700 元， 2020 年 2 月均价 6050 元， 2020 年 5 月 6800 元， 2020 年 8 月 65006900 元， 2020年 1 月 6180 元， 2020 年 2 月 68007300 元， 2020 年 5 月 7700 元 主打广告语 开盘必特价，特价必升值。 主要宣传点为：价格和促销 营销特点 多以住宅开发为主，开盘前中心样板园林、多样精装样板房完工，开盘即进行实景体验式营销； 价格低开高走，首次开盘后立即大幅度提价； 推盘节奏紧密，滚动推盘（即每期分批推，前批未售完的滚动进入下批推；每期未售完的再重新整合包装作为新批次推） 快进快出的销售目标，抗市场风险能力较强，在市场低迷期采取的是缩减推盘量，延长开发周期的手段，故价格较为坚挺，无明显降价。 营销动态 （营销节奏、活动） 2020624 恒大绿洲 123156 ㎡双景豪宅，今日限 10 套最高优惠 10 万元 /套，送 1600 元 /㎡豪装。 2020610 恒大绿洲 5 期开盘热销，徇众加推， 123154 ㎡双景豪宅，送 1600 元 /㎡豪装，前 10 名额外特别95 折 2020414 恒大绿洲 2 期新推 20 套湖山豪宅， 135171 ㎡最高优惠 44 万元 /套，送 1600 元 /㎡豪装。 2020324 恒大绿洲 3 期， 26 日隆重开盘，首度推出 123154 ㎡双景楼王，南北通透，送 1600 元 /㎡豪装。 开盘额外特别 82 折。 2020211 恒大绿洲新年大优惠新推 “时代公 馆 ”组团最高优惠 33 万 /套，送 1600 元 /㎡豪装，每天前 20 名额外 79 折优惠。 2020120 长沙恒大绿洲 2 期岁末让利仅限 10 套一口价，最高优惠达 30 万元，送 1600 元 /㎡豪装。 20201126 恒大绿洲武广国际 11 月 28 日隆重开盘， 88 ㎡二房， 99—125 ㎡三房， 139—290 ㎡四、五房，最高优惠 20 万，享受 6 重礼，送 1600 元 /㎡豪装，开盘而外优惠 86 折。 202010 恒大世界城即将隆重开盘，最高优惠 21 万，享 6 重礼，送 1600 元 /平米豪装，开盘额外特别 86 折。 202010 恒大绿洲 纽约东方即将开盘，最高优惠 22 万，开盘额外 85 折，送 1600 元 /平米豪装。 现推 88 平米稀缺二房， 99－ 125 平米舒适三房， 139－ 290 平米阔绰四房五房。 2020929 恒大绿洲 “浦东豪庭 ”黄金周荣耀开盘，开盘认购额外 89 折，送 1600 元 /㎡豪装，再享国庆 5 重 18 礼。 另有 88 ㎡两房、 99125 ㎡三房、 139290 ㎡四房五房，特享 20 套一口价，最高优惠 18 万 /套，送 1600 元/㎡豪装 1 20206 恒大绿洲推出半岛美墅 5480 元 /㎡起，送 1500 元 /㎡豪装 ； 恒大绿洲领袖国际即将隆重开盘， 5480元 /平米起，送 1500 元 /平米豪装。 1 20205 一期尾房快售均价 7400 元 /㎡。 二期 2 24栋 5 月中旬开盘， VIP88 折优惠。 1 2020 年 4 月 13 日 “恒大春季房博会 ”恒大地产集团长沙公司率旗下四个项目联袂推出 “万套让利 5 重礼 ”。 在 “恒大春季房博会 ”期间，购房优惠最高优惠 37 万元。 老业主介绍新客户成功认购，赠送一年物业管理费和 1000元购物卡，新客户认购额外 98 折。 除此之外，还可享受按时签约 98 折，看楼送礼等活动 1 20203 全新加推 17 号栋认筹额外 88 折。 87139 平米精装豪宅， 262292 平米湖景楼王，送 1500 元 /㎡豪装。 1 20202 均价 6000 元 /㎡，全新加推湖景楼王， 80127 ㎡精装户型 262292 ㎡湖景豪宅。 1 09 年 7 月启动 以 “献一份爱，暖万人心，传中国情 ”为主题的 “恒大慈善万人行 ”活动 9A 精装标准，装修报价 15001600 元 /平米，具体如下： 精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目均由深圳广田装修公司负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖合同，装修标准作为买卖合同附件；由开发商负责装修质装修部位（装修包含的内容） 入户花园及阳台 阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管 玄关 地面瓷砖，墙面顶面为墙漆 客厅 地面仿实木地板、造型灯、墙面和顶面为墙漆 餐厅 地面仿实木地 板、造型灯、墙面顶面为墙漆 卧室 地面仿实木地板、吸顶灯、墙面顶面为墙漆 厨房 铝扣板集成吊顶（带照明）、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶）、洗菜 盆带龙头（双槽） 卫生间 铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器）、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛 巾架、厕纸盒 其他部位 无 装修及设备用材（指品牌、型号、颜色等） 油漆 /涂料 /墙纸 嘉宝莉、三棵树、紫荆花 瓷砖 冠珠、马可波罗、萨米特、金意陶瓷砖 板材 世友、大自然地板 厨具、卫具 雅科波罗橱柜、老板或华帝抽油烟机、奥普排气 扇、科勒洁具、 金莎丽淋浴隔断、热水器 五金、灯具 帝朗卫浴五金、摩恩龙头、迪宝灯饰 电线、开关、面板 兴乐电缆、松下开关、西门子电箱 门 红褐色步阳、腾龙入户门、高级木饰面室内门，阳台高级铝合金门、高利门锁 窗 高级镀膜铝合金窗，飘窗台配天然是台面 家具 无 电器、设备 除厨房三件套外其余无 其他 奥的斯电梯 19 量 的售后服务，保修期 2 年。 恒大精装房点评 恒大精装房产品线分为五大系列精品品牌： 产品系列 位置 产品类型 产品特点 客户群 恒大金碧天下 城市外围 别墅为主 休闲、度假、娱乐、规模大 企业家、政府高官 恒大华府 都市核心 高层、小高层 空中花园、空中别墅等豪华产品 城市白领、企业高管 恒大城 城郊结合部 高层、小高层 中大型豪华居住区 改善型客户群体 恒大名都 城市郊区 高层、小高层 大型中等品质居住社区 首次置业、首改客户 恒大绿洲 城市郊区 高层、小高层 大型中等品质居住社区 首次置业、首改 客户 目前在长沙开发的恒大楼盘，除了金碧天下系列外，其余四大产品线都涵盖了，并且都是根据各项目所处的区位特点，按照各大产品系列的特点、档次进行开发，产品定位准确，开发、销售模式成熟，充分利用自身优势，通过项目快速流转，产生规模化效应，迅速占领二三线城市市场，故每个项目的销售状况都表现不俗。 但恒大精装产品存在设计雷同、研发薄弱、品质一般等不足；产品形态单一，多以中档次的住宅产品为主。 万科系列： 项目名称 金域华府三四期 片区 武广 占地面积 42 万平米 总建筑面积 80 万平米 精装主力户型 90130 批准预售套数 814 销售比率 72% 开盘时间 毛坯主力户型 洋房 143184 批准预售套数 84 销售比率 43% 开盘时间 精装户型点评 本期产品仅 2 种户型， 90 平米的 2*2*1+2 阳台 +空中花园和 126 平米左右的 3*2*2+2 阳台 +花园，采用万科独创的十字单体构造，充分保证了高层住户每户的通透性和采光效果；单个户型布局紧凑，方正，基本都采用落地飘窗，增大了。