房地产企业财务风险管理与控制研究(编辑修改稿)

房地产企业财务风险管理与控制研究(编辑修改稿)内容摘要：

争力，已经显得越来越紧迫和重要了。 论文的构成 第一部分，绪论。 介绍了本文的研究背景及其意义，国内外研究现状以及文献综述，根据本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排。 第二部分，房地产企业财务风险的基本理论。 对房地产企业的财务风险的内涵、特征及其类型进行阐述，分析房地产企业财务风险的特点。 第三部分，我国房地产企业财务风险现状及其成因。 对我国房地产企业的财务风险的现状及其成因进行 分析。 第四部分，我国房地产企业财务风险的防范和控制措施。 分别从筹资、日常运营活动和投资活动过程等方面讲述我国现阶段房地产企业财务风险的防范和控制措施。 第五部分，案例分析。 结合 NK 公司的具体实际，运用以上所提及的防范和控制措施进行实际的案例分析。 第六部分，结论。 对本文的所作的论文进行总结，并对后续研究提出一些展望。 2 房地产 企业财务风险的基本理论 房地产 与房地产业的概念 房地产又称不动产，其概念有侠义与广义之分。 侠义的房地产是指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益；广义的房地产是指土地、土地 上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋权属有关的权利 8 或利益。 房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门的总称，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务为一体的综合产业部门，其经营过程主要包括生产、流通、消费三大环节。 房地产的主要特征： 在市场经济条件下，房地产是一种特殊的商品，与其他商品相比，有着明显的自身特征，具体来说，主要包括以下几点： 1空间上的不可移动性。 房地产是房产与地产的结合体，这从根本上决定了房地产具有空间上的不可移动性。 房地产交易只发生相关权 利的转移，而没有商品本身的移动，房地产的供求状况和价格在不同的地区之间是不同的。 2生产与使用的长期性。 房地产属于基础设施范畴，其生产过程涉及到取得土地使用权，前期策划，地质勘查，专家论证，项目审批，设计与施工等多个环节，因此其建设周期较长，大型项目甚至需要几年甚至更长的时间。 3投资金额高昂性。 房地产在取得土地开发权，论证与审批，设计与施工等多个环节，每个环节都需要投入大量的资金，金融业的支持和介入是房地产开发必不可少的条件。 4房地产的稀缺性。 土地是房地产的载体，土地的稀缺性决定了房地产的稀缺性，如何利 用有限的土地资源来满足人们的需要成为我们急需解决的问题。 5保值和增值性。 土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求求结果必然导致房地产价格的上涨，另外在通货膨胀的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能，使之成为一种重要的保值资产。 房地产 企 业 风险 风险的涵义 “ 风险 ” 一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中，深深 的体会到 “ 风 ” 给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中， “ 风 ” 即意味着 “ 险 ” ，因此有了 “ 风险 ”一词的由来。 现代意义上的风险一词，已经大大超越了 “ 遇到危险 ” 的狭义含义，而是 9 “ 遇到破坏或损失的机会或危险 ” ，可以说，经过 数 百多年的演义，风险一词越来越被概念化，并随着人类活动的复杂性和深刻性而逐步深化，并被赋予了从哲学、经济学、 社会学 、统计学甚至文化艺术 领域的更广泛更深层次的含义，且与人类的 决策 和行为后果联系越来越紧密，风险一词也成为人们 生活 中出现频率很高的词汇。 风险大致有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。 若风险表现为不确定性，说明风险只能表现出 损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。 而风险表现为损失的不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。 风险和收益成正比，所以一般积极性进取的偏向于高风险是为了获得更高的利润，而稳健型的投资者则着重于安全性的考虑。 本文认为，风险是指在特定客观情形下，特定期间内，某一损失发生的可能程度，损失的机率越大，风险越大；反之则越小。 本文之所以采用这样的观点是因为： 1避免损失的发生是风险管理研究的重心所在，而收益最大化是财务管理的目标。 2风险既与事件的结果相联 系又与概率相联系。 结果的不确定性既有损失的一面，也有收益的一面。 如果收益结果的不确定性也叫风险，那么倒不如损失结果的不确定性更便于理解和接受。 因此，危险因素、危险事故、损失三者所构成的风险，既要考虑客观因素，也要考虑主观因素。 而企业风险又称 经营风险 ，是指由于 企业 经营状况变化而引起 盈利 水平改变，从而产生投资者 收益 下降的可能。 企业风险具体可以分为一下几种风险： 1政策法律风险：国家政策的持续调整，在土地、金融、预售、自有资 产、产品、境外融资、税收和产权上的各类新规定的出台。 在房地产开发的过程中，所包含的需要各个政府部门授权或审批的工作程序，如：《建设用地规划许可证》、《规划方案审定通知书》、《建设工程规划许可证》、《施工图外审报告》、《施工许可证、《预售许可证》、面积查丈，产权证办理等。 2财务风险：财务结转成本是否真实以及销售收入的结转问题，国家关于房地产业的财务制度：存货跌价准备，资产减值准备，投资减值准备，应收账款的坏账准备等 房地产企业的风险包括： 土地项目投资 管理 流程的风险 、 规划设计管理流程的风险 、 招投标管理流程 10 的风险 、 工程管理流程的风险 、 成本管理 流程的风险 、 营销管理流程的风险 、 资金管理流程的风险 、 企业管理流程的风险 等。 房地产企业的风险 ,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险和经营风险等，有的学者把房 地产企业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。 房地产企业财务风险 房地产企业财务风险的涵义 财务风险作为一种经济上的风险现象 ,无论在实务界还是在理论界都得到了广泛的重视。 在财务实践中，企业往往由于管理不善而遭受财务风险所带来的经济损失，有时甚至会导致企业破产倒闭。 如英国巴林银行的倒闭，日本八佰伴总店及香港、澳门分店的破产都源于对财务风险的规避不善。 而在理论界，财务风险也逐渐成 为现代财务理论的核心内容之一。 对财务风险的理解可以分为侠义跟广义之分 1狭义 的财务风险 狭义的财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务成果（企业利润或股东收益）带来的不确定性。 举债筹资一方面为满足投资需要，扩大规模，提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。 由于企业投资收益率和借款利息率都具有不确定性（都可能提高或者降低），从而使得企业投资收益率可能 高于或者低于借款利息率。 在市场经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业之间的竞争日益激烈，都可能导致决策失误，管理措 施失当，从而使得筹资资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险。 这种风险程度的大小受到负债规模的影响，负债规模越大，风险程度越大，反之亦同。 由于负债资金规定了严格的还款方式、还款期限和还款金额，一旦企业负债过度，经营不善，无力偿还到期债务，便会陷入财务困境甚至破产倒闭。 可见这种侠义的财务风险存在于负债经营的企业，没有负债，企业经营的全部资产由投资者投入，则不存在财务风险。 2广义的财务风险 广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于内外部环境以及各种难以预计或者无法控制的因素影响，在一定时期内 企业的实际财务收益与预计的财 11 务收益发生偏离，从而蒙受损失似的可能性。 它是从企业理财活动的全过程和财务的整体观念透视财务本质来界定财务风险的。 在市场经济条件下，企业财务风险贯穿于企业的各个财务环节，使各种风险因素在企业财务上的集中体现。 一般包括筹资风险 /投资风险 /现金流量风险 /利率风险以及汇率风险等 . 3本文对财务风险概念的界定 本文认为应该突破对财务风险概念的狭义理解，对于财务风险概念，应该体现财务管理的本质，既资金运动及其所体现的经济关系。 它的外延不仅仅是包含筹资风险，更包含理财活动的各个环节。 也即是说，理财事务中一切不确定因素给企业带来的预期收益与实际发生偏离的可能或者损失，使企业财务收益与预期收益发生负偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。 房地产企业财务风险的基本特征 房地产企业是从事以房屋不动产为生产成果的物质生产活动为经营活动的，由于其固有的特点，使得房地产企业经营活动与一般的工业企业具有很大的区别，在资金筹 集、资金投入、资金回收等方面有其自身的特点。 所以作为从事房地产开发和经营的房地产企业 ,在经营、财务结构、组织结构等方面都具有独特性，这些特点决定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性：资金需求量大，资金投入集中，而且前期投入巨大，资金回收相对较慢。 受国家宏观调控政策影响比较大。 现阶段我国房地产企业财务风险的基本特点主要表现在： 1资产负债率持续上升 ,资本结构不合理的风险 资本结构指企业的全部资金来源中除流动负债以外的长期负债与所有者权益之比 ,如果负债资金占全部资金的比例过高 ,即资产负债率高、资本结构不合理 ,就会导致企业财务负担沉重。 2020 年国家统计局的统计数据表明 ,中国房地产企业的负债率平均为 72%。 如此高的资产负债率 ,一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化 ,就有可能导致企业出现资金周转困难 ,无法偿还到期债务或影响后续开发的资金链 ,甚至导致破产。 2利率变动的风险 在房地产公司举债经营的时候 ,利率的变动必然会产生利率风险 ,包括支付利息过多的风险、投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险。 加息会增加 12 企业资金周转的困难 ,使得资金链出现问题的概率进一步增加 ,同时 ,成本的增加会加速地产 行业的兼并、组合 ,中小开发商将更难生存。 3过度依赖银行贷款 ,出现筹资风险 目前 ,我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。 房地产公司为了扩大投资规模 ,获取更多的投资项目 ,大量向银行贷款 ,在开发中 ,以负债经营为主 ,自有资金比例相当低。 一旦出现金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严格把关 ,房地产开发企业融资就会加大难度 ,造成资金紧张 ,给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动 ,加大了筹资风险。 总之，房地产企业财务风险的特点归结为：资金需求量大，筹资难度上升 ,并且资金投入集中，而且前期投入巨 大，资金回收相对较慢，受国家宏观调控政策，特别是利率的影响大。 房地产企业财务风险的类型 房地产开发企业的财务风险按照不同的划分标准可以有不同的类型之分。 ： ⑴ 制度性财务风险，即由制度而引发的财务风险，它包括外部制度和内部制度。 外部制度是指国家机构或行业组织为规范企业财务行为和协调不同财务主体之间财务关系而制定的相关规定；内部制度是指企业管理当局制定的用来规范企业内部财务行为、处理企业内部财务关系、协调企业与相关利益主体财务关系的具体规则。 ⑵ 固有财务风险，即来自财务管理 本身的局限性和财务管理依据的信息的局限性而带来的财务风险。 ⑶ 操作性财务风险，即财务管理的相关工作人员在进行财务管理过程中，由于操作失误或者对具体的财务方法把握不准，从而造成工作上的失误而给企业带来的财务风险。 2按财务管理主体不同划分： ⑴ 所有者财务风险，即所有者进行资本运营所带来的风险而给所有者财务主体造成的客观损失。 ⑵ 经营者财务风险，即企业在其资金运营过程中，主要包括融资、投资、股利决策分配等环节所面临的风险。 13 3按来源不同划分： ⑴ 筹资风险，即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿还债务 本息和投资者报酬的风险。 ⑵ 投资风险，即企业因投资活动而给企业带来的风险。 ⑶ 资金回收风险，即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在产品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金的时候，转化过程中时间和金额的不确定性。 ⑷ 收益分配风险，即企业由于收益分配可能给今后的生产经营活动产生的不利影响。 ⑸ 外汇风险，即由于汇率的变动而引起的企业财务成本的不确定性而带来的财务风险，主要包括：折算风险、交易风险和经济风险。 房地产企业财务风险管理 财务风险管理的涵义 财务风险管理是风险管理理论在财务管理 领域的应用，它是指企业通过对财务风险的认识，衡量和分析，利用各种方法、技术、手段、策略的运用技术方法和经济手段，对财务风险加以认识、评估和控制的过程。 其目的在于以尽可能小的经济成本达到规避、分散、控制、转移财务风险，保障投资者能够获得最大的收益。 房地产企业财务风险管理的程序 目标调整 重新分析 方案调整 建立管理目标 风险分析 风险防范处理 风险管理方案执行与效果评估 风险识别 风险评估 反馈，调整 14 图 财务风险管理程序 [3] 财务风险管理的全过程大体可以分为三个阶段： 第。