房地产专业市场入职培训(编辑修改稿)

房地产专业市场入职培训(编辑修改稿)内容摘要：

盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） ９ 三通一平 第三阶 段：工程建设阶段 指房屋的施工阶段，主要内容包括： 施工招标： 房地产开发公司可经过招标、邀标等方式择优选择施工队伍。 进度控制 按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。 质量监理 对各个分项工程进行验收并签证，发生质量问题因及时组织处理，确保工程质量。 竣工验收 工程竣工以后，按规定由房地产开发公司汇通质量监督部门对工程项目进行验收。 市政配套 市政、公建的配套因与房屋施工同步进行，房屋竣工以后还要进行各种管线的施工并申请正式的用水 用电等。 交付使用 小区建设内容全部完成后既具备交付使用的条件，建设单位在将房屋交付使用前要组织房屋管理部门进行验收，并办理房屋的移交手续。 第四阶段：经营阶段 经营阶段是实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段，主要内容包括： 房屋预售 在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。 预售或预租前，必须报当地房管局批准。 房屋销售 商品房竣工交付使用可以进行房屋的销售或出租。 产权登记 商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记。 房屋买卖后，业 主基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １０ 必须按规定进场产权登记，并领取产权证。 第五阶段：物业管理 房屋交付使用后，在两年内由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。 目前，一般由房地产开发公司委托物业公司进行管理。 两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。 取得预售许可证的条件 房地产开发企业预售商品房 应当符合下列条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交 付日期； 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 房地产开发商申请办理商品房预售登记应当提交下列文件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 营业执照和资质等级证书； 工程施工合同； 预售商品房分层平面图； 商品房预售方案。 基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １１ 第 2 章 房地产面积的测算 房地产面积的属性 套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内的使用面积： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 、通风道、管道井均计入使用面积。 套 内墙体面积。 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙 (包括山墙 )等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 房屋的共有建筑面积 (即分摊面积 ) 房屋共有建筑面积系 指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙 (包括山墙 )基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １２ 水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50％。 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 房地产 面积 的测算 计算全部建筑面积 永久性结构的单层房屋 ，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 米以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在 米以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影 面积一半计算建筑面积。 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １３ 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 1 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 1 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结 构的，按其高度在 米以上部分的外围水平面积计算。 1 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 计算一半的建筑面积 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 不计算建筑面积 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、 无柱雨篷、悬挑窗台等 检修、消防等室外爬梯。 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 因 分摊 的公用面积 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房 以及空出屋面有围基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １４ 护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 不能分摊 的公用面积 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １５ 第 3章 专业市场基础知识 专业市场的概念 商品流通 —— 商品生产领域向消费领域转移的过程，在这个过程中伴随着商品价值的流通、实物流通以及信息流通的过程。 流通形式 —— 某经营场所集中经营。 、非集中经营。 专业市场 —— 同类型或属性相似的商品在某一个流通环节汇集在一起经营 的商业经营场所。 专业市场是商品流通的集中经营形式的一个 流通环节。 专业市场形成的条件 生产和消费的分散性、生产者和消费者难以形成稳定的购销关系两者相互交集。 批发性专业市场形成的条件： 商品生产不集中不垄断，生产企业众多，生产企业规模不大 ； 商品的消费不集中，商品的 消费者众多 ； 商品购买的数量规模影响批发性专业市场的形成 ； 商品每批次的购买不稳定，买卖双方难以形成稳定的购买关系 ； 商品的自然属性也会影响商品形成批发专业市场 ； 商品的品牌、档次影响批发型专业市场的形成 ； 商品的选购性越强越有利于商品形成批发型专业市场 ； 适合形成此类市场的行业： 中低端家具、蔬菜水果、建材市场、中低端服饰。 零售型专业市场的形成条件 ： 商品生产不集中，同类商品有众多的商品品牌 ； 商品的装饰功能越强，品种越多，则商品的选购性越强，容易形成零售型市场 ； 商品的使用功能选择性越强，越有利于形成零售型市场 ； 商品的价值越高，选购性越强，有利于形成零售型市场 ； 商品价格普遍低于正常加以价格或低于消费者心目中设定的价格，则比较 基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １６ 容易形成零售型专业市场 ； 商品的市场容量只有满足一定要求时，才有可能形成零售型市场。 适合形成此类市场的行业： 高档家具、家用电器、高档服装 专业市场的分类 按照经营形态分类 （ 1）集中经营场所专业市场 概念定义 ：商品的销售处于同一有形的经营场所中，集中了众多商品的买方和卖 方，买 卖双方都具有较大的选择交易对象的空间。 市场特征 ： 商品的买方选择空间大，卖方选择市场的机会大。 充分的市场竞争，反映了商品的行情。 价格发挥着重要的调节作用。 （ 2）非集中经营场所专业市场 概念定义 ：商品的销售形成各自独立的流通渠道，不集中于固定有形场所销售 市场特征 ： 商品买卖双方之间形成并维系稳定密切的购销关系 商品的买卖双方一般以订立合同的形式来确定双方的权力与义务 商流和物流分离程度高 按照商业类别分类 （ 1）有形商品 —— 生活消费资料（便利品、选购品、 特殊品）。 生产消费资料（工业消费品 — 原材料、设备、动力、能源 农业消费品 种子、化肥、农机具、农药） （ 2）无形商品 —— 技术商品；服务商品；信息商品 按照区域特性分类 （ 1）产地型专业市场 概念定义 ：商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场 形成基础 ： 区域生产企业达到一定数量、规模 生产企业生产的商品类型相同或属性相似 上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系 表现方式 ： 生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成 基盛地产置业顾问入职培训资料（大港项目部） １７ 某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射 区域具有生产属性相似的企业 市场案例 ：义 乌 小商品城 （ 2）中转型市场 概念定义 :市场所在区域不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要发挥商品集散作用的中转地 形成基础 : 商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心 商品从生产地向消费地运动路线的必经之路 表现方式 : 商品在国内生产，也在国内消费（内贸） 商品国外生产向国内运动（进口） 注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但很难形成专业市场 市场案例： 广东广源汽配专业市场 （ 3） 销地型专业市场 概念定义。