成都市某老年公寓商业计划书(编辑修改稿)

成都市某老年公寓商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的发展思路。 他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。 中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。 这对于实行家庭+社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。 从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设，使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。 (5)、人文环境 ——休闲成都 要做全国最佳养老地 四川在线华西都市报消息，都正成为不少外地人退休后养老首选地，未来5年将有上亿民资进入成都养老业。 ，这是2005年成都市户籍60岁以上老年人口数，%。 15年前，占总人口的比例不到10％。 成都市民政局一位官员预测，在未来20年至30年内，每4个成都人中将有1个老人。 依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老、社区养老、机构养老将成为养老模式的主流。 而成都因为气候宜人、经济较发达且养老成本低，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。 成都养老院吸引众多外地人 “这儿的生活多好的，环境、气候我都很适应。 ”昨日，在成都郫县红光镇附近的晚霞生态村，72岁的阮彩玲老人高兴地拉着记者的手介绍自己现在的生活状况。 阮婆婆是上海人，去年9月同三个儿子多次考察、商议后，最终选择到生活闲适、气候宜人的成都来养老。 “成都养老院好，生活方便，价格也适中。 在上海最便宜的养老院也要两千多，而在成都我一个月只需要800块。 ”现在，阮婆婆和这儿的老人成了朋友，一点也不想回老家了，只是每周和儿子、孙女通通电话，报个平安。 生态村的负责人告诉记者，外地人来成都养老是一种趋势，因为成都适合生活，物价不高。 “我们这儿住了200多位老人，不仅有省内各市、县的，还有来自上海、山东、西藏、河北的外地老人。 ” 都江堰一个老年公寓的负责人介绍，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人来自北京、深圳、广州等城市。 “他们基本上都是在这里常住，逢年过节才回去，每个月五六百元，老人自身的养老金就完全可以解决。 ” 据记者调查，现在很多老人喜欢找个适合自己的地方养老，而地点的选择并不限于自己的常住地或家乡，考虑更多的要素是生活环境、地域气候、管理设施和医疗设施。 而成都作为一座“来了就不想走”的古蜀文化城市，现正吸引着大批的老年人来此养老。 买房在成都外地人瞄准养老 苏阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前双双退休，儿子也已在美国定居。 成都温和的气候、近郊丰富的休闲活动、低廉的生活成本以及本地人的热情好客，促使他们决定把家搬到成都来。 三年前，他们在城东二环外买了一套80平方米的房子，当时只花了不到20万。 据最新的《成都五城区住房状况及需求调查报告》显示，成都市商品房市场中，%、%、%，呈逐年增长态势。 记者通过房产中介公司了解到，在成都购房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省内二级城市的老人居多。 养老服务社区的市场情况分析 (1)、房地产需求旺盛 2006 年5 月，第一财经与零点研究咨询集团联合发布了《零点宜居指数———中国公众城市宜居指数 2006年报告》，对国内20个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度排名，排在前5名的城市为宁波、厦门、成都、苏州和三亚，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省级特大中心城市和唯一的中西部城市。 从成都市近几年城市经济发展情况来看，成都的城市吸引力和竞争力不断升温，而本次宜居城市排名 更加显现了成都这个城市宜居指数的均衡性特征。 从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。 优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。 从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。 其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。 第三，要看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。 之所以认为成都具备创建“ 宜居之城”的条件，正是凭借着“ 三大环境”的相对比较优势。 随着城市化进程加快，近年成都的西部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了成都房地产的价值，对成都经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。 首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激成都市房地产市场的繁荣兴旺，未来成都市的房地产市场仍然看好，发展空间仍然较大。 今后几年成都市国民经济将保持稳健的运行，房地产需求总量不仅不会下降，而且仍呈现旺盛的需求局面。 第一，西部大开发使得作为西南枢纽城市的成都具有极强的集聚和辐射能力，不断吸引周边的消费能力。 第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升，住房基本需求和改善型住房需求会上升，成为房地产需求主流。 第三，随着工业化的进程和城市化发展，在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设步伐的加快，城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来一定的积极发展空间。 第四，投资投机性需求仍很旺盛。 (2)、养老服务需求迫切 随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。 据预测，再过5年。 再过10年。 再过20年。 再过50年，届时，%将是60岁以上的老人。 近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。 全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。 十一五期间 成都人口老龄化压力将显现 四川新闻网成都商报讯　　（记者张睿）《成都市“十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台。 《规划》指出，“十五”期间，成都市低生育水平继续保持稳定，目前全市人口总规模达1082万。 而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过10%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。 来自成都市老龄委的数据：2006年成都老年人已突破165万。 随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。 人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。 从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。 目前我国社区中的诊所，%的老人需要，%的老人得到服务；保健指导，%的老人需要，%的老人得到服务；家庭病床，%的老人需要，%的老人得到服务；定期体检，%的老人需要，%的老人得到服务；应急服务，%的老人需要，%的老人得到服务。 在最早进入老龄化城市的上海，1999年60岁以上老人已达238 万，占全市人口的18 %。 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。 既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 (3)、支付能力保障 随着经济持续发展，成都市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。 2005年最新统计结果显示，%。 在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。 调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。 ，%。 而另一方面，成都市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，%，居各项收入增幅之首。 成都：退休人员养老金上涨 48万人每月多领30% ——摘自2006年10月《华西都市报》 成都市48万名退休人员养老金涨了。 新增养老金10月到账。 昨天来自成都市劳动和社会保障局的消息，为让退休人员享受改革带来的成果，按照我省提高退休人员养老金待遇的统一部署，成都市分别提高2005年前和2006年前退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。 据悉，2005年起，全省将在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次成都市基本养老金调整为今年和2005年两个年度连续调整。 据悉，本次调整后，成都市退休职工每月的养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右，而本次未纳入调整的，将在明年进行调整。 《市场结论》 通过以上分析，我们可以看出，成都对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在成都市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“秋丽”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。 因此，开发建设和经营养老服务社区是“秋丽”未来发展的重头戏，“秋丽”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“秋丽”肯定会在老年产业上创造奇迹。 主要竞争情况分析 （1）、养老服务市场的竞争分析 经过详细的市场调查，我们发现目前的成都市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“秋丽养老服务社区”而言，成都市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。 可以说，“秋丽”的这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“秋丽”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。 但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。 成都以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。 不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足成都“银发市场”的需求，这预示着“秋丽”的进入将面临巨大的市场空间。 社区养老的优势：；；，增强双方的安全感；，减轻政府的负担；，为社会提供就业空间； 当然，面对如此大的商机，不可能只有“秋丽”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了成都市民对五朵金花环境的偏爱，06年9月，一家私人投资兴建的荷塘老年公寓正式接受老人的登记。 虽然床位只有30多张，但一个多月时间，已经有200多个老人来咨询登记。 “随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。 以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。 ”成都市民政局社会福利处处长李斌认为，老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。 据了解，在10年前，成都全市不过七八家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。 近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，仅成都市民政局审批的民办养老机构就达到20多家，这还不包括社区托老所之类的社区养老服务机构和一些以老年公寓等形式存在的机构。 据成都市老龄委办公室一位工作人员介绍，，％，兴办养老机构是必然趋势。 面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。 成华区就采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。 民营企业家谢春明投资1000万元，将400平方米的保和福利院升级成了建筑面积10000平方米的老年公寓，可以同时为400多个老人提供服务；而投入民间资金2000万元的“霞龄居”老年公寓也正在建设中。 同时，各种依托街道、社区的养老服务机构也不断出现。 （2）、房地产市场的竞争分析 据统计，2001年～%、%，%、%。 近几年，%，%，2004年1～%。 统计资料说明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地产开发投资的增幅在20%左右。 成都的经济状况高速增长，2005年，%，%；，%。 2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，%；商品住宅交易均价2875元/平方米，%。 其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，%。