成都优客联邦项目2期营销代理投标报告(编辑修改稿)

成都优客联邦项目2期营销代理投标报告(编辑修改稿)内容摘要：

养老 •公务员 •生意人 外埠客户 自己居住 子女在成都读书 投资 刚性需求 成交客群分析 ——客户需求 45 客户年龄构成情况3%75%20%2%2 5 以下 2 5 3 5 3 5 5 0 5 0 以上根据我们的调查，成交客群中 2535岁的购房者占到 75%，他们多为首次臵业。 3550岁的购房者占到 20%，购房目的多为二次臵业。 成交客群分析 ——年龄分布 46 • 年龄特征： 25~35岁为主。 • 职业及收入特征：以高新区及城南工作的人群为主：此类客群年龄结构较小，且收入较高； • 购房特征：以自用的刚性需求为主；在强调居住的舒适性、生活的便利性以及项目品质的同时，价格也是考虑的因素。 • 付款方式：按揭购房占有绝对比例 ,公积金贷款较少。 • 户型要求：看重户型的紧凑和实用 ,希望在有限的总面积里容纳更多空间功能 ,并不追求大尺度和豪阔。 成交客群分析 ——主力购房人群特征描述 47 • 红牌楼区域（以红牌楼区域内的原住居民、私营业主为主） • 城南区域（以在武侯区及高新区工作的城市白领为主） • 成都市区（以城中以及靠近城南的都市上班族为主） • 外埠（以甘孜、阿坝、达州为代表的川内二级城市客户为主） 成交客群分析 ——红牌楼区域主要客户分类 48 • 客户群体：成都本地客户为主，川内其他二级城市为辅 • 职业分布：上班族 /私营业主 /其他 • 关注重点：（排序 ） 居住的便利性、完善的配套、竞争力的价格、区域未来的价值、户型的舒适性与实用性、开发商品牌； • 购房动机：首次臵业为主 • 面积需求：重点面积段 5090平米之间 • 户型需求：投资、居家两相宜的套一及套二是市场的主要诉求产品 区域客户特征小结 49 时代背景下的产品 项目属性分析 产品对照 户型分析 项目优劣势分析 项目产品竞争策略 50 规划 设施 环境 交通 地段 项目区位及口岸 私人交通和公共交通状况 政府对项目所在区位的意图 市政设施和生活设施 项目周边的自然环境和人文环境 价值点：区域认可度 价值点：便捷的交通系 价值点：人文环境价值 价值点：成熟生活配套 价值点：都市核心生活区 地处红牌楼片区，毗邻外双楠高档住宅区，项目所在区域具有较高的居家价值，是成都人羡慕的居住区 地处上风上水的城西，地块规划周边没有工业和其他污染源 红牌楼街区初步定位为集集城市购物、旅游娱乐、商务休闲、高档办公、互动资讯于一体的多功能复合型城市综合商业中心 完善生活配套，客户认同度很高 紧邻二环路和规划中的地铁线旁，拥有良好的交通条件 项目属性分析 51 1楼：总 186户面积区间3090㎡ 2楼 A： 85户 7585 ㎡ 2楼 B： 49户 70120㎡ 3楼： 74户 7085 ㎡ 2C： 84户 7585 ㎡ 栋号户型及户数对照图 1号楼 186户；户型 4090㎡ 2号楼 218户；户型 B栋 75120㎡ ；A、 C栋 7585㎡ 3号楼 74户；户型 7085㎡ 1 2 3 52 户型分析 产品分布 90120㎡ 32户 221 7% 321 7090㎡ 308户 221 64% 121 3070㎡ 138户 221 29% 211 121 121:7080㎡ 321:110120 ㎡ 221: 7585 ㎡ 221 7085 ㎡ 221: 7585 ㎡ 121:3050㎡ 211:5070㎡ 221:7090㎡ 53 产品优势： •住宅产品以居家功能为住，很好的满足刚性需求； •住宅产品链条丰富，可以满足多层次客群需求； •户型设计功能合理，实用率高，公摊率较低，有少量的可变户型，较区域竞争楼盘户型有较大优势； •底层架空，空中露台，增加了项目的配套空间； 优势 劣势 项目同区域内产品同质化较严重； 临城市次干道 ,噪音较大； 楼栋间的间距较小，导致部分产品将来销售难度较大； 项目公共配套较少； 项目产品特色不够； 项目区域优势： •靠近城市 CBD，具有明显的交通价值； •位于外双楠高档住宅区向南的延伸带上； 项目口岸优势： •具有双楠成熟的住宅区良好口碑； •锦里和武侯祠蜀文化带上； 项目优劣势分析 54 竞争策略：针对不同竞争楼盘采取的策略是各个击破。 （由于目前项目已经报规，产品设计已经定型） 选取区域竞争楼盘 项目 占地 建筑面积 容积率 绿化率 面积区间 主力区间 产品创新 橙堡 11亩 30000㎡ 35% 40－ 92 6780 可变空间 空中花园 杰座 20850㎡ 4090 5080 可变空间 空中花园 白兰地 17亩 ㎡ % 60120 90110 空中花园以及空中走廊和入户花园 红南港 28亩 18667㎡ 25% 52－ 93 5060 每层设置休闲小广场 ,开大门 本案 15亩 ㎡ 25% 30120 7090 可变空间 ,空中花园 ,底层架空 项目产品竞争策略 55 回 顾  优客联邦一期于 2020年 11月开盘，至今销售 80% 左右，月均 50套。  优客联邦一期因绿化面积较少、景观资源匮乏，嗓音及景观资源的相对缺失造成销售抗性。  震后，优客联邦一期投资客户比例明显减小，转向以自住型客户为主。  营销诉求主题个性且独特，取得了良好的广告宣传效应。 但也因此而具象了客户群体，造成客户群体的自动过滤。 时代背景下的营销 56 优客联邦二期背景  产品采用剪力墙结构设计，公摊率为 914%，相比一期而言，优势增加。  二期打造中庭园林景观，且 2楼采用底层架空设计，增加了居住的品质性与舒适性。  优客联邦二期依托于“优地”、“优客联邦一期”，已具备一定的知名度。 但另一面，想要突破现有的模式，则有一定的抗性。 57 本地块相关规划指标如下： 项目净占地面积： 4平方米，总建筑面积： ㎡ ， 住宅： ㎡ 商业： 5305㎡ ， 地下 :11145 ㎡ 容积率：４ .２ 绿化率：大于２５％ 建筑密度： 25％ 机动车位： 287 总户数： 478户 地上车位 10个，地下车位 277个 就项目经济指标而言，项目绿化率与建筑密度适中，商业面积配比占项目总建筑面积的 ％。 经济指标 58 • 教育配套 ：红牌楼幼儿园（步行 3分钟），成都市红牌楼小学（步行 10分钟）， 43中（步行 5分钟），太平村小学（步行 10分钟），成都双楠实验学校，南桥小学，成都市第五十七实验学校，四川省交通管理学校，四川省公路学校，西南民族大学太平园校区 • 医疗配套 ：武侯区人民医院，红牌楼中西医门诊，成都现代医院 • 金融配套 ：农业银行、交通银行、工商银行（均在 5分钟内可达）。 • 宾馆 ：蓝鸿大酒店，武侯花园酒店，音凰假日温泉酒店 • 生活配套 ：周围有小型超市，农贸市场步行仅需 3分钟（辉煌灯饰城旁），加油站在项目 100米附近 • 市政机构 ：武侯区地方税务局、中国交通稽征、武侯区交通运输管理所、 • 四川动物防疫监督、武侯区市蓉卫生管理所 • 商业街 ：餐饮有广福桥餐饮一条街，内外双楠及肖家河社区， 内拥有成都时尚生活圈，锦里一条街、罗马假日广场、玉林生活广场、好莱坞广场。 生活配套 59  交通属性良好，四通八达 :多条公交线路连结到达城西、城南及市中心，乘坐公交车达到市中心仅需 25分钟，仅 8公里。  现有城市公交： 5 5 5 8 335。  城镇公交： 21 30 501A、 502A、 513；  本项目距地铁 3号线的出入口约 400米。 生活配套 60 O（机会）：  红牌楼片区将延续其传统商业属性 ,规划为成都未来的商业中心 ,区域前景无限  地铁 3号线的规划 ,大大提升片区内项目的交通便利度  项目开盘时间大概在 9月，届时地震造成的臵业观望情绪或许会有所缓解  地震后，政府出台相关扶持政策，拉动成都楼市 W（劣势）：  产品面积区间相对集中，缩小了客户群体的选择  长城床垫的名气家户喻晓，但长城地产的品牌还有待进一步深化  项目本身缺少自然景观资源 T（威胁）：  区域内、外同质化竞争态势严峻，小户型供应量巨大，竞争激烈  汽车相关配套产业书写了红牌楼的历史，但也同时带来了负面的影响，脏、乱是市区对片区的整体印象  相比周边的玉林、神仙树片区的高尚住宅区域定位，红牌楼一直处于不上不下的尴尬境地 S（优势）  项目地段价值潜力巨大  商业、生活、教育配套完善，生活便利度高  交通线路完善  传统的“南富西贵”的臵业观念仍然在潜移默化着影响着人们 项目 SWOT分析 61 本项目的价值点小结  地处红牌楼片区，成都传统次商圈范畴，商业氛围浓厚  交通便利度高，多路公交路线通达成都周边各个区域，同时规 划中的地铁 3号线  项目外部商业、生活配套成熟，共享玉林、外双楠商业配套  项目周边教育配套完善，幼儿园、小学、中学一应俱全，满足 客户不同层面的需求  项目共享区域内及区域外的景观生态资源 62 • 体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同 区域价值 产品价值 客户价值 新繁华商业区 未来城南高尚生活区 BLOCK国际街区体验区 顶级配套俱乐部 现代都市生活 升值潜力大 低总价投资产品 川藏路轴线经济带 国际品质高性价比 总体营销定位解构 63 结论：根据现在的市场情况以及我项目与周边项目对比情况，项目的市场比较价格为均价 6198元每平米。 优客联邦（二期）项目权重分析 64 ① 整个优客联邦（二期）的二期住宅销售任务为： 小计： 6200元 =￥ 228,952,298元； ② 1号楼 1—— 4F，商业 商业均价按照： 8000元每平米计 商业部分整均价为： 8250元每平米 3号楼 1—— 2F，商业 商业均价按照： 8500元每平米计 小计： 8250元每平米 5305平米 =43,766,250元 ③ 车库 277个，价格按照每个 8万元计算；小计： 277 80000=22,160,000元 项。