彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性报告(编辑修改稿)

彝良县江韵豪庭商住小区项目建设可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

11 县城建设资金匮乏，市政公共设施投入不足，因此县城工业、商住、贸易、市政等设施建设比较落后，基础脆弱。 现行规划与社会发展不相适应。 根据新修编的《彝良县城市总体规划》要求必须抓好重点区域、重点项目的控制性详规，做好绿地景观带的规划和道路、水、电等市政专项规划，重 点抓好开发小区修建性详细规划，强化规划的权威、严肃性，加快县城规划发展。 城市空间无序、景观缺乏，旧城区改造缓慢，新区开发滞后。 彝良城市滨水依山而建，但城市 “临水不见水 ”现象突出。 城市用地布局过于集中在旧城区，建筑密度高，为城市居民生活配套的公园、广场、停车场、社区服务设施等不足。 城市缺乏 涉 水空间、步行商业街、市民广场等提高生活品质的公共开敞空间。 城市用地选择难度较大，可建设用地分散。 总体上看各类市政设施不齐全，人居环境亟待改善。 第四节 项目建设的必要性 一、项目必要性分析 根据社会经 济的不断发展和结合 彝良县城 的实际 情况 ，建设生态宜居城市应充分考虑一是方便群众的生产、生活、工作、学习和出行等；二是要有宜人居住的良好生态环境基础；三是居民 需要 拥有相对宽松的住房，而且住得安全、安静，有适宜创业和发展的环境。 彝良县江韵豪庭 商住小区 位于 彝良堰坝塘区域，三面临江，依山而建，背靠规划中的县政府新行政中心。 地理环境面南背北依山傍水，发达河环绕而过，邻近规划有运动公园、体育馆、图书馆等设施。 具有绝 12 佳的 优势区位。 1． 在日新月异的城市建设中，对新城区的开发成为重中之重。 作为彝良县 的新城区，人口不多，随着 城市经济发展，为适应已批准的城市详细规划的需求而实施的新区拓展，企业、商贸、房宅的新建，绿地与公共文教娱乐场所的扩增建设等，是新一轮城市发展 详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的态度。 2． 彝良县江韵豪庭 商住小区 项目的开发思路，是 通过 打造集公务、会务、商务、健身、居住五位一体的商住小区， 以及 参照浙江义乌精品市场的运作模式 兴建“江韵豪庭步行街” ，由此 构建 彝 良县 环境优美、配套设施完善、风格鲜明的高档次住宅小区 以及 新的商 贸核心，强化区域商业、市场、办公及居住功能，形成一个具有较强商业辐射力的商 贸及休闲中心。 同时， 通过 居住及商业 的规模化布置和良好的商业环境的营造，形成一个完备的 居住、 商贸中心， 以此 提升城市形象和景观品质，促进 彝良县 城市品位提升。 3．随着 彝良县 城市经济的快速发展，原有的城市功能结构布局已不能满足社会需求。 4．老城由于受土地的制约，项目规模大多较小，市场供应量较小，市场需求从一定程度上还未得到满足，新区项目市场潜力较大。 二、结论 从以上分析可以看出， 彝良县江韵豪庭 商住小区 项目的建设无论从政策上、时机上都符合 和具备了良好的条件和基础，项目的建设 是 十分 13 必要 的。 第五节 项目建设的意义 彝良县江韵豪庭 商住小区项目建设的实施，不仅符合彝良县委、县政府提出的 建设 生态宜居城市的战略目标 ，同时也达到了 集约利用城市土地，提高土地利用效益，促进城市结构布局逐渐合理，完善城市不同功能的目的， 为 彝良县 的城市形象提升、居住环境的改善、 生活品质的提高， 就业环境的扩大、地方财政收入的增加 取到了推动的作用 ，意义是非常 重大 的。 14 第 三 章 市场分析和建设规模 第一节 房地产市场 概况 一、 彝良县经济住宅状况 彝良县隶属古 夜郎国滇东北的昭通市，全县人口 60 万，县城所在地角奎镇常住人口 6 万。 彝岔公路通车后，即将进入大昭通的一小时经济圈。 但因山地占据 97％，居住资源稀缺。 目前，县委县政府加大了招商引资力度，彝良呈现了经济大发展的态势，今后三至五年内中心城区经济将会有较大的发展，这为 彝良 县房地产市场的发展提供了良好的发展机遇。 彝良县商品房住宅建设始于 1990 年。 因山多地少，交通不便，20 年来，尽管商品房市场一直呈上升趋势，但进度不大。 目前彝良房地产市场处于一种供不应求的非饱和状态。 彝良县 有相当数量的中高收入者有二次置业的愿望 ，他们需求高档次、高品位的商品房。 因此，市场需要环境优美、配套设施完善、风格鲜明的高档次住宅小区。 二、彝良县房地产市场现状 目前，彝良县房地产市场属于逐步升温时期。 随着市场经济持续发展，居民收人不断增长，人们已不满足居住于经济适用型房子中，而追求向往拥有较高品位、生态型的第五代住宅。 然而，彝良作为国家第二轮重点扶持的贫困县，城市规划、建设、管理的历史欠帐和制约因素较多，特别是建设可用地受制约。 这一切，决定了 彝良县中心城区房地产发展水平总体滞后，开发商资金实力差，开发面积小，起点低， 建筑 功 15 能不全。 随着彝良 县委、县政府建设 生态宜居城市战略目标的 提出，政府加大了 对城市基础设施 的投入 ， 同时 建立以财政投入为主建设为辅的多元化投融资机制的市政公用设施建设投资保障体系。 自 2020 年 以来 ， 彝良县房地产市场出现了较好的发展势头： 土地开发量逐年增长。 政府 招商引资 成效卓著 ， 房地产 开发质量 、 规模 逐步上升。 房地产价格出现了上升趋势。 政策与经济环境给房地产 业的 发展营造了良好的空间。 第 二 节 市场分析 随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程加快，城市人口的快速增长，近几年城镇住房的供求总量仍将保持不断增长的趋势。 一、城镇化进程加快带动住房需求增长 云南省委、省政府把城镇化和工业化作为今后一段时期云南经济社会发展的重大战略。 按照全面实现小康社会的标准，到 2020 年，云南省将形成 100 万人口规模以上的特大城市 1 个（昆明市）； 50 至 100 万人口规模的大城市 4 个（曲靖市、个旧市、大理市、玉溪市）； 20 万至50 万人口规模的中等城市 12 个； 20 万人口规模以下的小城市 37 个 ； 5万人口规模的县城、镇 73 个；我省的城镇化水平达 47％左右，并 使 云南由封闭内陆省转变为开发前沿省。 要实现这个目标，云南省要在 2020年 ％城镇化率 的基础上，每年保持约 个百分点城镇化率的增 16 速。 这意味着每年将增加 44～ 66 万城镇人口，由此将带来较大的住房需求。 二、居民收入增加，居民消费结构升级，带来了加快解决和改善住房条件的现实需求 截止至 2020 年 10 月份， 据国家统计局云南调查总队开展的城镇居民家庭抽样调查资料显示， 1—9 月云南省城镇居民家庭人均可支配收入为 10576元，同比增长 %，人均消费性支出 ，同比增长 %。 随着国民经济的快速增长，城镇居民可支配收入仍将保持稳定增长，消费结构升级速度将加快，解决和改善住房条件的要求日益 迫切。 住房消费改善性需求将进一步放大。 同时，受住房自然折旧和功能折旧的影响，通过房改购房的城市居民将因此进入换购期而产生新的需求。 三、城镇居民住房不平衡问题 的 缓解 ，将 带动住房需求增长 由于城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分中低收入家庭住房条件低于平均水平， 这部分人的住房需求，也将会随收入状况的改变逐渐释放出来， 因此， 在相当长的一段时间里，住宅建设仍将处于总量增长型发展时期。 第三节 市 场 定位 依据 彝良县江韵豪庭 商住小区 所处 地理位置 ， 该地块 具有如下优势： 地块地势平整，形状规则，便于项目规划、基础施工。 地块三面临街，充满商机。 地块两条通达道路可安排商业，尤 17 其是小区中央商业精品街，商业氛围较好。 地块位于彝良县的发展方向上，县政府等机关的迁地会促进地块周边的成熟。 地块相对较为安静，自然环境较好，空气清新，适合开发高档社区。 地块基础配套较为齐全，周边生活配套和社会配套也较好。 在具有以上所述的优势条件下， 彝良县江韵豪庭 商住小区从以下两个方面进行了市场定位： 住宅部 分： 将充分利用 项目地块 所具有的自然条件、区位条件与交通条件， 力求在总体空间布局、室内外环境、住宅类型、小区配套上有一定的超前性与创新性，以人为本，与自然充分融合，提供居住与休闲两种不同的生活模式， 将 彝良县江韵豪庭 商住小区 建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化居住小区。 商业部分： 参照浙江义乌精品市场的运作模式 ，通过 江韵豪庭步行街 的 建设 ，将 彝良县江韵豪庭 商住小区 打造成彝良商贸与服务的龙头， 以此 吸引众多经营者入驻市场从事商品的批发和经营，使江韵豪庭成为 彝良县 商贸与流通服务业的中心。 第四节 建设 规模 本项目 规划 总建筑面积为 121538 平方米， 其中：住宅总面积为98334 平方米 ，计 650 套， 建盖房屋 16 幢， 12 幢房屋为六层半，余 4幢为小高层 13 层；临街商铺（ 12 层）总建筑面积为 20374 平方米 ， 18 会所及幼儿园建筑面积 2830 平方米。 同时配建停车位 860 个。 第五节 主要经济技术指标 主要 技术 经济指标 表 指标名称 单位 数值 总用地 ㎡ 84658 总建筑面积 ㎡ 121538 建筑占地面积 ㎡ 46478 容积率 建筑密度 32% 绿化率 35％ 总停车位 个 860 19 第 四 章 环境保护 第一节 环境标准 本项目执行环境保护有关法律、法规、标准： （ 1）《中华人民共和国环境保护法》； （ 2）《环境空气质量标准》 （ GB3095— 1996） ； （ 3）《城市区域环境噪声标准》 （ GB3096— 93） ； （ 4）《污水综合排放标准》 （ GB8987— 1996） ； （ 5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》； （ 6） 国务院 [1998]253 号文《建设项目环境保护管理条例》； （ 7）《建筑施工界噪声值》 （ 125231990） ； （ 8）国 环 [1993]015 号文《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》。 第二节 项目主要污染源 一、废 气 项目废气 主要有施工期扬尘及运行期 食堂、厨房炒菜油烟及停车场汽车尾气。 二、 废 水 废水为项目的主要污染物，主要是由办公、清洁和生活用水产生，属生活废水，废水中主要污染物为 CODCR、 BOD SS、动植物油、氨氮和磷酸盐。 20 三、固体废物 项目固体废物主要为生活垃圾和化粪池产生的污泥。 四、噪 声 噪声为水泵、抽排风设施、汽车噪声、人员活动噪声及项目内其他使用电气设备的噪声等。 第三节 项目 建设与营运对环境的影响 一、 建设期对环境的影响 1． 建设期污染物的排放 项目 建设期是整个 项目 的高污染期，各建筑物、构筑物的建设过程中所进行的场地平整、掘土、基础设施建设、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，将会产生粉尘、废气及噪声等污染物，在一定时段内会对周围环境造成不良影响。 但这种影响一般是属于可逆的，待施工期结束后将一并消失。 施工期间存在的主要环境问题有：施工行为产生的扬尘；施工机械及车辆排放的废气；施工人员的生活污水和施工本身产生的废水；施工产生的废土及生活垃圾等固。